Bestandswohnungen in Berlin weiter stark gefragt!

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Der Berliner Wohnimmobilien-Markt ist im Vergleich mit anderen europäischen Hauptstädten wie Rom oder Wien, und verglichen mit deutschen Großstädten wie München und Hamburg, noch immer günstig. Das freut besonders die Käufer, denn sie können sich in Berlin mehr Wohnraum für ihr Geld leisten.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren deutschlandweit gestiegen. Dennoch ist Wohneigentum in vielen Städten und Regionen des Landes erschwinglich. Mit einem Indexwert von 219 blieb der vom Immobilienverband IVD erstellte Erschwinglichkeitsindex 2019 auf einem hohen Niveau. Und das ist gut so, denn ein hoher Wert zeigt eine hohe Erschwinglichkeit an. Der Index führt die Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, ob es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben.

Wohneigentum ist der sichere Hafen für Privathaushalte

Das Immobilienportal Wohnungsboerse.net hat ermittelt, dass der durchschnittliche Kaufpreis für eine 30m²-Wohnung in Berlin derzeit bei 5.195,95 Euro pro Quadratmeter liegt. Bei einer 60m²-Wohnung zahlt man durchschnittlich 4.664,15 Euro pro Quadratmeter. Und der durchschnittliche Kaufpreis für eine 100m²-Wohnung liegt bei 5.348,81 Euro pro Quadratmeter. Diese Preise liegen über den durchschnittlichen Immobilienpreisen in Deutschland. Am günstigsten bekommt man in Berlin-Wilhelmstadt eine Immobilie für 2.639,20 Euro pro Quadratmeter. Am meisten muss man derzeit in Dahlem bezahlen, hier liegt der Quadratmeterpreis bei 7.282,65 Euro.

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Corona-Krisenzeiten mit Wohneigentum meistern

„Wohneigentum ist der sichere Hafen für Privathaushalte – gerade und vor allem auch in Krisenzeiten“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, und macht auf die Bedeutung von Wohneigentum aufmerksam. „Die finanziellen und psychologischen Folgen der Corona-Pandemie und der Eindämmungsmaßnahmen betreffen Eigentümer natürlich auch, aber in deutlich geringerem Maße als Mieter. Wohneigentümer genießen ein höheres Maß an finanzieller und emotionaler Sicherheit als Mieter“, so Schick. In Wohnimmobilien angelegtes Vermögen ist darüber hinaus sehr wertbeständig. Denn Immobilien unterliegen, anders als Aktien, auch in Krisenzeiten selten starken Wertschwankungen. Das gilt besonders für Wohnimmobilien. Der Markt ist nach wie vor von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Preise – insbesondere in Metropolen wie Berlin und Frankfurt – wieder steigen werden, wenn das Transaktionsgeschehen nach der Corona-Krise erneut Fahrt aufnimmt. Für Bestandseigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert beispielsweise rechnet der IVD in diesem Jahr mit einer Preisdynamik von bis zu fünf Prozent. Selbstnutzer verfügen auch über mehr und bessere Möglichkeiten, mit den alltäglichen Folgen der Kontakt- und Ausgangsbeschränkungen umzugehen. So entsprechen die eigenen vier Wände den konkreten Bedürfnissen der Bewohner meist besser als eine Mietwohnung. Denn häufig investieren Käufer mehr Zeit in die Suche und Auswahl des Objekts. Zudem haben Eigentümer einen größeren Spielraum bei der individuellen Gestaltung und Einrichtung.

Wohnungen sind in Berlin heißbegehrte Mangelware

Berlin boomt seit mehr als zehn Jahren. Menschen aus aller Welt zieht es in die Spree-Metropole. Bei City-Rankings liegt Berlin regelmäßig unter den beliebtesten Städten Europas. Die Bevölkerung der deutschen Hauptstadt steuert auf die Vier-Millionen-Marke zu. Berlin braucht also ständig neue Wohnungen. Experten gehen von einem Bedarf von 250.000 neuen Wohnungen in den nächsten zehn Jahren aus. Ob der Bau dieser vielen Wohnungen gelingt, ist fraglich, denn das Angebot an Bestandswohnungen hinkt der Nachfrage in Berlin weit hinterher. Eine hohe Nachfrage auf der einen Seite und ein geringes Angebot auf der anderen Seite – so eine Marktlage wird die Preise nach der Corona-Krise wieder und weiter in die Höhe treiben.

Pro und Kontra von Bestandsimmobilien

Wenn es nicht genügend Bestandswohnungen gibt, dann kauft man eben eine neue. Was sich logisch anhört, lässt Immobilien-Interessenten spätestens beim Blick auf den Preis stocken, denn der liegt bei Neubauwohnungen um einiges über dem von Bestandswohnungen. Doch wie kommt es zu dem wesentlich höheren Quadratmeterpreis? Die vielen Vorteile, die ein Neubau bietet, sind darin eingepreist: moderne Ausstattung, Bautechnik auf dem neuesten Stand, teure Instandhaltungen oder Modernisierungen entfallen in den ersten Jahren. Soll die Wohnung vermietet werden? Dann kommt ein rechtlicher Vorteil zum Tragen: Neubauwohnungen sind bei der Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Allerdings liegen die erzielbaren Renditen aufgrund des höheren Kaufpreises anfangs deutlich unter den Renditen, die sich bei günstigeren Bestandswohnungen erzielen lassen.

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Luxus pur: Das Palais am Halensee © Christoph Neumann / ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH

Ein nennenswertes Projekt als Beispiel für exklusive Bestandsimmobilien repräsentiert das Palais am Halensee. Erbaut im Jahr 1987 als 2-stöckiger Anbau eines Mehrfamilienhauses und einer Wohnfläche von 200 m² gehört es zu den Luxusgütern unter den Bestandsimmobilien. Inspiriert durch die französische Architektur glänzt der Bau mit seinen dekorativen und hölzernen Fensterläden. Besonders hervorzuheben ist die Südausrichtung mit der angrenzenden Terrasse und dem eingebauten Balkon mit Blick in den herrschaftlich angelegten Garten. Dieser sorgt, in unmittelbarer Nähe zum Ku’damm, unter anderem für viel Privatsphäre. Ein eigener Zugang für die Bewohner zum Halensee mit eigenem Bootssteg ist hier selbstverständlich. Auch im Innenbereich setzt sich die französische Architektur durch. Marmorgeflieste Badlandschaften, bodentiefe Fenster sowie eine geräumige Küche werden hier stilvoll vorgeführt. 

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Maisonette-Wohnung in Grunewald © Christoph Neumann / ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH

Ebenfalls als Bestandsimmobilie der gehobenen Art wirbt die Maisonette-Wohnung in Grunewald mit Dachgarten und Blick auf den Halensee.  Mit viel Licht präsentiert sich die sensationelle Wohnlandschaft mit direktem Zugang zur 107 m² großen Dachterrasse. Ein immergrüner Sichtschutz aus Bambus garantiert ein diskretes Privatleben. Die Innenausstattung der Maisonette Wohnung setzt sich exklusiv auf den 202 m² mit hochwertig designten Einrichtungsmaterialien in Szene. Ein Masterbad mit freistehender Wanne, hochwertige Parkettböden in Fischgrätenoptik sowie ein Tiefgaragenplatz sind nur wenige Sensationen des ausgebauten Mansarddaches einer Villa. Bestand trifft hier Exklusivität und wird mit liebevollen Details inszeniert.

Miet- und Wertsteigerung sind gute Argumente für Wohneigentum

Ob Bestands- oder Neubauwohnung: Kaufpreise und Mieten bewegen sich in Berlin seit Jahren nur in eine Richtung – nach oben. Bei dieser Marktlage müssen Käufer gut überlegen, ob sie ihre Wohnung selbst nutzen oder als Kapitalanlage sehen. In beiden Fällen gilt aber: der Käufer profitiert von den steigenden Mieten in Deutschlands Hauptstadt. Mehr als 80 Prozent der Berliner wohnen in Mietwohnungen. Deren Mietpreise haben sich in den vergangenen zehn Jahren in vielen Bezirken mehr als verdoppelt. Daran ändert auch die Corona-Pandemie nichts. Wer in Berlin eine Wohnung mieten will, wird auch in der Corona-Krise mit steigenden Mietforderungen konfrontiert. Das geht aus dem im Mai 2020 veröffentlichten Corona-Index des Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B hervor. Die Angebotsmieten für freie Wohnungen in Berlin stiegen demnach von 14,29 Euro je Quadratmeter zu Beginn der Corona-Krise auf 15,11 Euro je Quadratmeter Anfang Mai.

Die Entwicklung in Berlin verläuft damit wie im Durchschnitt aller Bundesländer – mit einer Tendenz nach oben. Allerdings liegen die Angebotsmieten in Berlin besonders hoch. In keinem anderen Bundesland wurde laut F+B Anfang Mai ein höherer Mietpreis verlangt. Hinter der Bundeshauptstadt rangieren Hamburg mit 14,82 Euro pro Quadratmeter und Bayern mit 13,05 Euro pro Quadratmeter. Brandenburg belegt Rang 6 mit 11,84 Euro pro Quadratmeter. Bremen liegt zusammen mit Schleswig-Holstein im Preisranking auf Platz sieben mit 10,20 Euro pro Quadratmeter. Mietpreise von älteren Bestandswohnungen und von neu errichteten Wohnungen sind dafür ausgewertet worden.

Die Mietpreisentwicklung zeigt: Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase sind Eigentumswohnungen hervorragende Geldanlagen. Sie bieten bessere Renditen als festverzinslich angelegtes Kapital. Hinzu kommt, dass Käufer den Großteil der Kosten für die Anschaffung, ein aufgenommenes Darlehen und eine Renovierung von der Steuer absetzen können. Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung lassen sich ebenfalls auf den Mieter umlegen. Gleiches gilt für Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, beispielsweise der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Dämmung der Außenfassade. Aber auch Selbstnutzer profitieren: Sie bleiben von ständigen Mieterhöhungen verschont und müssen keine Angst haben per Mietsteigerung oder Kündigung aus ihrem Kiez verdrängt zu werden. In ihrer Wohnung können sie selbstständig über Modernisierungen und Umbauten – und die damit verbundenen Kosten – entscheiden.

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Gutes Management ist wichtig

Jede Immobilien-Investition muss im Vorfeld gut bedacht und bis zur Amortisation, also bis zur Deckung der anfänglichen Aufwendungen für das Objekt durch die entstehenden Erträge, kontinuierlich begleitet werden. Das gilt insbesondere für Immobilien, deren Finanzierung über viele Jahre läuft.

Wird die Wohnung vermietet? Dann ist die Auswahl der Mieter, die regelmäßige Betreuung der Mieter, die korrekte und pünktliche Abrechnung der Nebenkosten und die Instandhaltung und Wartung der Wohnung wichtig. Häufig werden hierfür auch externe Dienstleister eingesetzt, beispielsweise für die Betreuung und die Nebenkostenabrechnung. Sie nehmen Arbeit ab, reduzieren mit ihren Rechnungen aber auch die Rendite. Kümmert man sich für eine längere Zeit nicht um die Wohnung, dann drohen Mängel, Schäden, Wertverlust. Für mögliche Instandhaltungsmaßnahmen sollten Rücklagen gebildet werden. Die monatlich eingenommene Kaltmiete darf nicht mit der Nettorendite verwechselt werden. Bei der Finanzierung der Wohnung ist es wichtig, Tilgung und Zinsen im Blick zu behalten. Ist das Zinsniveau niedrig, lässt sich schneller und mehr tilgen. Der Zeitraum der Zinsbindung muss berücksichtigt werden – besteht die Gefahr, dass der Kredit bei höheren Zinsen nicht mehr zurückgezahlt werden kann? Der Kredit sollte so schnell wie möglich getilgt werden. Dafür sind auch Sondertilgungen nützlich, die im Kreditvertrag festgelegt sein müssen.

Für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Eigentumswohnung fast immer die erste Wahl: Wird die Wohnung selbst genutzt, kann im Alter mietfrei gewohnt werden. Wird die Wohnung vermietet, hat man ein zusätzliches Einkommen. Hinzu kommt die Wertsteigerung der Wohnung, die ein Immobilieninvestment gerade in Berlin so attraktiv macht.

Bastian Behrens