Berlin: Eigentumswohnungen bleiben attraktives Investment
Berlin ist seit Jahren die attraktivste deutsche Großstadt. Immer mehr Menschen drängen in Deutschlands Hauptstadt. Wohnungen sind knapp. Die Mieten steigen. Das sind hervorragende Bedingungen für alle, die ihr Geld in Immobilien anlegen.
Die Bevölkerung der deutschen Hauptstadt, derzeit 3,6 Millionen, wird nach den zurückhaltenden Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft bis zum Jahr 2035 auf vier Millionen Einwohner anwachsen. Berliner Stadtentwickler gehen sogar davon aus, dass die Vier-Millionen-Grenze bereits zehn Jahre früher, also im Jahr 2025, überschritten wird. Einig sind sich alle Experten darin, dass das kräftige Bevölkerungswachstum Berlins weiter anhalten wird, denn Berlin ist gerade für junge Erwachsene hochattraktiv.
Nicht nur die Berliner werden immer mehr, auch die Hauptstadtwirtschaft wächst laut Schätzung des Ifo- Instituts überdurchschnittlich.
Wohnungen werden immer knapper, Mieten steigen stetig
Im letzten Jahr hat sich das Mietpreiswachstum in den meisten deutschen Metropolen fortgesetzt. Marktforscher der Deutschen Bank rechnen auch zukünftig mit Mietpreissteigerungen von vier bis fünf Prozent jährlich. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Berlin ist und bleibt auf absehbare Zeit ein sehr gefragter Immobilienstandort.
Vermieten? Oder selbst nutzen?
Eine der ersten Fragen, die sich Wohnungskäufer regelmäßig stellen, ist die der Nutzung: Soll die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden?
Alterssicherung durch Wohneigentum
Altersarmut ist Mieterarmut – diese griffige Aussage trifft ins Schwarze, denn wer sich während der Berufstätigkeit Wohneigentum geschaffen hat, der wohnt im Alter mietfrei. Im Rentenalter finanziell gut abgesichert zu sein, ist für die Deutschen der wichtigste Grund, Wohneigentum zu erwerben, hat die Universität Hohenheim herausgefunden. Viele legen deshalb ihr Geld in einer Eigentumswohnung an, die einen wichtigen Beitrag zur finanziellen Altersvorsorge leisten kann. Wer im Alter mietfrei wohnt, der muss sich wegen steigender Mieten keine Sorgen machen. Einbauten und Umbauten kann einem keiner verbieten. Und man muss sich nicht allein – wie beispielsweise bei einem Haus – um die Instandhaltung kümmern. Zudem nehmen Banken Eigentumswohnungen gern als Sicherheit, wenn mal ein Kredit benötigt wird.
Die eigene Wohnung – kann ich sie mir leisten?
- Kann ich mir eine Eigentumswohnung leisten? Für die Beantwortung dieser Frage müssen alle Wohnungsinteressenten realistisch rechnen. Das ist nicht so schwierig, wie es sich anhört. Im Internet werden Rechner angeboten, die mit der Eingabe des Suchbegriffs „Baufinanzierungsrechner“ bei Google schnell zu finden sind. Vier Rechner werden unterschieden:
- Der Haushaltsrechner, der auch Ratenrechner genannt wird. Der Haushalts-/Ratenrechner verschafft dem Nutzer einen Überblick über die persönlichen Einnahmen und Ausgaben. Damit kann die Frage nach der maximal möglichen Monatsrate auf Basis fundierter Fakten beantworten werden.
- Der Eigenkapitalrechner: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld-, Spar- und Festgeldkonten werden hier zusammen mit Bausparguthaben, Beständen in Wertpapierdepots und weiteren Vermögenswerten zu der verfügbaren Eigenkapitalsumme zusammengerechnet.
- Der Tilgungsrechner klärt die Fragen nach der Zinsbindung und Tilgung. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich kalkulieren, wie sich die verschiedenen Szenarien bei der Zinsbindung und der Höhe der anfänglichen Tilgung auf die Entwicklung des Darlehensstands auswirken.
- Mit dem Darlehensrechner können anhand des Eigenkapitals und der möglichen Monatsrate das Kaufpreis- und Darlehenslimit für die Immobilie ausgerechnet werden. Die beim Kauf anfallenden Nebenkosten wie Maklercourtage werden dabei berücksichtigt.
Die Rechner verschaffen Immobilieninteressenten einen guten Überblick und sollten von jedem genutzt werden, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen will.
Wohnungskauf: wichtige Punkte sind vorab zu klären
Die eigene Wohnung muss gut gewählt werden, soll sie doch Heim und Heimat für Jahre, vielleicht sogar Jahrzehnte sein. Dafür sind vorab wichtige Fragen zu klären: Wie ist die Ausstattung der Immobilie? Wird zum Beispiel eine Einbauküche mitverkauft? Entspricht die Qualität der Böden, Fliesen und Fenster den Ansprüchen? Oder muss alles erneuert werden? Gibt es einen Keller, Garagen, Stellplätze? Gehört ein Balkon oder Garten dazu? Ist der Blick auf die Umgebung attraktiv? Oder mag man kaum aus dem Fenster schauen? Wird die Wohnung den eigenen Ansprüchen an die Lebensqualität tatsächlich gerecht?
Stimmt die Nachbarschaft – im Haus und drumherum? Wie ist der Erholungswert des Quartiers? Befinden sich Parks, Gärten und andere Grünanlagen in der Nähe? Wie ist die Verkehrsanbindung an den Arbeitsplatz, an Schulen und Kindergärten, Sport- und Freizeiteinrichtungen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten?
Damit die Investition sicher und lohnend ist: Mit welcher Wertentwicklung ist bei der Wohnung zu rechnen?
Mehr als eine reine Geschmacksfrage: Altbau- oder Neubauwohnung?
Die Wunschwohnung wird nicht neu gebaut – es gibt sie bereits? Ganz gleich, ob sie 50 oder 100 Jahre alt ist – der bauliche Zustand der Immobilie muss unbedingt geklärt werden. Bei Altbauwohnungen sind beispielsweise Feuchtigkeitsschäden keine Seltenheit. Auch andere bauliche Mängel können vorliegen. Wurden Instandsetzungsmaßnahmen in den vergangenen Jahren durchgeführt? Besteht Renovierungs- oder sogar Sanierungsbedarf? Die Heizungsanlage, Wasserleitungen, Stromleitungen, Sanitäreinrichtungen, Wärmedämmung, Schallisolierung – in welchem Zustand sind sie?
Kein Kauf ohne gesicherte Finanzierung. Der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung sollte erst dann abgeschlossen werden, wenn ein Kosten und Finanzierungsplan, der in der Regel mit einer Bank zusammen erstellt wird, vorliegt. Sämtliche Kosten und deren Finanzierung müssen darin enthalten und daraus ersichtlich sein.
Ohne einen guten Finanzierungsplan geht nichts
Viele Wohnungskäufer haben nur den Kaufpreis und die Rate im Blick, mit der sie monatlich ihre Wohnung bei der Bank abzahlen. Doch das reicht nicht! Bei der Finanzplanung müssen ebenfalls folgende Faktoren beachtet werden: die Kosten, die nicht Teil des Kaufpreises sind, wie die Grunderwerbsteuer, eine mögliche Maklerprovision, die Kosten für die notarielle Beurkundung und für den Grundbuchvollzug. Häufig muss zudem eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank eingetragen werden. Nicht zu vergessen: das monatliche Hausgeld.
Ist die Entscheidung für eine Wohnung gefallen, dann lauten die drei wichtigsten Grundregeln vor dem Abschluss eines Kaufvertrags:
- den Vertrag sehr genau durchlesen
- alle offenen Fragen mit dem Verkäufer und dem Notar klären
- erst unterschreiben, wenn wirklich alle Unklarheiten beseitigt sind
Der Kaufvertrag wird durch einen Notar beurkundet. Der Notar ist unparteiisch. Er ist verpflichtet, den Käufer und den Verkäufer über alle rechtlichen Risiken des Vertrags zu belehren und Sicherungsmöglichkeiten vorzuschlagen. Die Kosten der Beratung beim Notar sind in der Beurkundungsgebühr enthalten.
Im Alter dank der eigenen Wohnung mietfrei leben, durch die Eigentumswohnung über finanzielle Sicherheiten zu verfügen, durch eine vermiete Wohnung eine weitere Einnahmequelle zu haben – diese Gründe sprechen dafür, eine Wohnung zu kaufen.
Immobilien kaufen und vermieten
Das klassische Sparkonto lohnt sich derzeit kaum, die Inflation und die weiterhin niedrigen Zinsen ermöglichen Sparern keine gute Rendite. Daher ist es verständlich, dass immer mehr Menschen Geld in Immobilien anlegen wollen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: Geld in Immobilienfonds investieren oder eine eigene Wohnung kaufen und vermieten.
Geld in Immobilienfonds investieren
Wer den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Eigentumswohnung scheut und nicht gleich eine hohe Summe in eine eigene Immobilie stecken will, der kann auch in einen Immobilienfond investieren. Das geht oft schon mit geringen Summen. Die Fonds kaufen dann für eine Vielzahl von Anlegern Immobilien, z. B. Einkaufzentren, Bürogebäuden oder Wohnanlagen. Ein Investment in derartige Produkte ist aber nicht unproblematisch, besonders geschlossene Immobilienfonds bergen sehr hohe Risiken. Sie werden daher hier nicht empfohlen.
Eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten
Banken vergeben für den Kauf einer Wohnung Kredite. Sie akzeptieren dabei die Wohnung als Sicherheit. Eine vermietete Wohnung eignet sich sehr gut für den Aufbau von Vermögen. Der Sachwert der Wohnung ist gut zu finanzieren und trotz gestiegener Darlehenszinsen ist eine Tilgung mit solventen Mietern weiterhin gut zu bewältigen. Endet nach zehn Jahren die Spekulationsfrist, dann kann die die Wohnung sogar steuerfrei veräußert werden.
Die Lage ist Trumpf!
Grundsätzlich sollten Anleger nur an Standorten investieren, die dauerhafte Perspektiven für eine Wertsteigerung bieten und über ausreichend viele potenzielle Mieter verfügen.
Einen idealen Immobilienstandort kennzeichnet, dass viele Menschen dort sehr gern leben. Wichtig: Gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Kunst und Kultur, öffentliche Verkehrsmittel und ein ausreichendes Angebot an attraktiven Arbeitsstellen. Gute Standorte erkennt man an einer stabilen Bevölkerungsstruktur und einer niedrigen Arbeitslosenquote.
Die Chancen, bei einem Mieterwechsel schnell einen Anschlussmieter zu finden, ist in größeren Städten viel höher als in Kleinstädten. Die Größe einer Stadt hat fast immer auch eine dazu passende Infrastruktur zur Folge.
Wohnen Manager, Studenten, Senioren oder Familien mit Kindern im Umfeld der Wohnung? Im Idealfall verschafft man sich einen Eindruck vor Ort: Ist die angebliche Spielstraße wirklich ruhig, gibt es die Grünflächen, Supermärkte und Parkplätze, wie häufig fahren Busse und Bahnen? Werden nur bestehende Immobilien angeboten oder wird gerade neu gebaut? Eine Internetrecherche nach Neubauprojekten lohnt sich immer.
Auf die Rendite kommt es an!
Der persönliche Eindruck von der Immobilie und ihrem Umfeld ist wichtig. Noch wichtiger sind aber Zahlen und Fakten. Vor dem Kauf der Immobilie ist auf eine korrekte Berechnung der Mietrendite zu achten. Nebenerwerbskosten wie die Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland unterschiedliche Prozentsätze – und die Notar- und Amtsgebühren sind darin ebenso enthalten, wie Verwaltergebühren, Rücklagen und andere nicht umlagefähige Betriebskosten. Sie alle können sich zu Lasten der monatlichen Mieterlöse auswirken.
Die Rendite einer Immobilie darf nicht mit Zinseinnahmen, die man beispielsweise über ein Sparbuch erhält, verwechselt werden. Die Rendite ist der Gesamtertrag aus einer Investition, deren langfristiger Erfolg zahlreichen Faktoren und Risiken unterliegt. Eine sorgfältige Planung und Kalkulation sind daher unverzichtbar, wenn man in Eigentumswohnungen investieren will.
Brutto und netto unterscheiden
Maßgeblich für die Rendite einer Eigentumswohnung sind die Mieteinnahmen. Bei der Bruttomietrendite handelt es sich um das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Dabei werden Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann, nicht einbezogen. Zu diesen gehören beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung und die regelmäßige Wartung des Aufzugs.
Die Nettomietrendite bezieht diese Risiken ein. Zudem wir ein möglicher Mietausfall einkalkuliert. Die Nettomietrendite errechnet sich aus dem Verhältnis der Jahresnettomiete (Jahresbruttomiete abzüglich der nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten und Mietausfälle) zum Aufwand des Erwerbs (Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten). Das hört sich kompliziert an, ist es aber nicht: Im Internet finden sich Gratis-Rechner zur Bestimmung der Brutto- und Nettomietrendite.
An die Steuer denken: Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, zahlt Steuern auf die Mieterträge. Ob sich die Rendite lohnt, hängt auch von der Anlagestrategie ab. Wird eine Wohnung mit dem Ziel gekauft, sie nach 10 Jahren wieder zu verkaufen, dann werden die Mieteinnahmen kaum dem Kaufpreis entsprechen können. Man kann dann nur daraufsetzen, dass die Wertsteigerung die Differenz ausgleicht oder sogar übertrifft. Bei einer langfristigen Anlagestrategie sollten die Mieteinnahmen den Kaufpreis innerhalb von 20 bis 30 Jahren refinanzieren. Dieser Zeithorizont stellt ein Risiko dar. Allerdings ist bei einer Immobilie – im Gegensatz zu anderen Investments – der totale Wertverlust auch sehr unwahrscheinlich.
Alt- oder Neubau?
Die Bausubstanz einer älteren Immobilie kann ebenso gut sein wie die eines Neubaus. Es kommt immer auf den Zustand an. Daher sollte jede Immobilie vor dem Kauf eingehend besichtigt werden. Bei Wohnungen ist immer auch das Haus zu besichtigen: Keller, Treppenhäuser, Dachböden, Waschküchen, Fahrradkeller, Stellplätze, Tiefgaragen, Außenanlagen, Balkone, Dachterrassen.
Folgende Fragen sind zu klären: Wann wurde das Haus gebaut? Wann sind die letzten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden? Welche Gewerke wurden innerhalb der vergangenen 20 Jahre erneuert? Protokolle der vergangenen 10 Eigentümerversammlungen vorlegen lassen! Daraus geht meist hervor, was seitens der Eigentümer bemängelt wurde, welche Mängel von der Hausverwaltung behoben wurden, wo die Probleme in der Wohnanlage liegen. Eine weitere wichtige Frage: Wie hoch sind die Betriebskosten im Verhältnis zur Miete? Die Betriebskostenabrechnung gibt darüber Auskunft, sie sollte genau studiert werden.
Eine Altbauwohnung beispielsweise kann leerstehend oder vermietet erworben werden. Eine leerstehende Wohnung kann modernisiert und anschließend teurer vermietet werden. Diese Entscheidungen sind nicht zu unterschätzen, sie haben einen erheblichen Einfluss auf die Mieteinnahmen und damit auch auf die Rendite.
Neubauwohnungen liegen preislich häufig über den Bestandsimmobilien, bieten jedoch auch höheren Wohnkomfort (z. B. Fußbodenheizung, elektrischen Jalousien, hochwertige Badezimmer und Küchen, Klimaanlagen).
Micro-Apartments sind eine interessante Neubauvariante. Sie sind ein bevorzugter Anlagetrend in Metropolen wie Berlin, wo citynaher Wohnraum sehr knapp ist. Micro-Apartments bieten urbanen Lebensstil in kleinen Wohneinheiten, funktional und hochwertig eingerichtet, in zentraler Lage.
Auf den Mieter kommt es an!
Gibt es bereits einen Mieter oder wird die Wohnung erstmals vermietet? Mieter und Mietvertrag sind immer wichtig, denn die Mietzahlungen sollen ja einen wesentlichen Beitrag für den Vermögensaufbau und den Kreditabtrag leisten. Der Mieter muss verlässlich sein und Mieterhöhungen bewältigen können. Eine Bonitätsauskunft schafft hierüber Klarheit.
Wird eine bestehende Eigentumswohnung mit einem Mieter gekauft? Dann ist dieser Mieter der Experte für ihre zukünftige Wohnung! Bei einer Wohnungsbesichtigung sollte daher intensiv mit dem Mieter gesprochen werden: Fühlt er sich wohl in der Wohnung? Hat er Auszugspläne? Gab es in der Vergangenheit Probleme, vielleicht sogar Gründe zur Mietminderung?
Wird eine leerstehende oder neugebaute Wohnung zur Vermietung gekauft? Dann sollte man sich über die ortsüblichen Mietkonditionen sehr genau informieren.
Erfolgreich in die eigene Immobilie investieren und Vermögen für das Alter aufbauen
Um dauerhaft an einer Eigentumswohnung Freude zu haben spielen Zeit, eine gute Planung und ein ausreichendes Budget eine wichtige Rolle. Wird die Wohnung als Investment gesehen und vermietet, dann weiß man sich durch eine eigene Immobilie finanziell abgesichert.
EXKLUSIV / Bastian Behrens