Immobilien als Kapitalanlage

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Die Wirtschaft boomt, Wohnungen werden knapp, die Mieten steigen – ideale Bedingungen. © fotomek / Fotolia.de

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage

Seit Jahren drängen immer mehr Menschen nach Berlin. Die Wirtschaft boomt, Wohnungen werden knapp, die Mieten steigen. Das sind ideale Bedingungen für alle, die ihr Geld in Immobilien anlegen wollen. Natürlich gibt es auch noch andere Formen der Kapitalanlage, beispielsweise kann man Aktien kaufen oder das Geld auf einem Sparbuch parken. Doch es spricht vieles dafür, in diesen Niedrigzinszeiten Wohneigentum zu erwerben – und das sollte dort erworben werden, wo der Immobilienmarkt boomt. Berlin und sein Umland sind gute Beispiele dafür, dass sich die Kapitalanlage in Wohnungen und Häusern lohnt.

Zum Wohnen, Leben und Arbeiten kommen immer mehr Menschen nach Berlin. Die Bevölkerung der Hauptstadt, derzeit 3,5 Millionen, wird nach Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft bis 2035 auf vier Millionen Menschen anwachsen. Die Berliner Stadtentwickler rechnen sogar damit, dass die Vier-Millionen-Grenze schon im Jahr 2025 überschritten wird. Einig sind sich alle Forscher und Politiker darin, dass das kräftige Bevölkerungswachstum Berlins weiter anhalten wird.

Nicht nur die Bevölkerung, auch die Wirtschaft Berlins wächst kräftig. Beim Wirtschaftswachstum liegt Berlin, zusammen mit Sachsen, im bundesweiten Vergleich auf Platz 1.

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Wohnungen sind knapp, Mieten steigen

Im Jahr 2018 hat sich das hohe Mietpreiswachstum in Berlin und den meisten anderen deutschen Metropolen fortgesetzt. Die Wachstumsspanne reicht im vergangenen Jahr von unter 1 Prozent in Hamburg bis zu unglaublichen 13 Prozent in Berlin. Marktforscher der Deutschen Bank rechnen auch zukünftig mit Mietpreissteigerungen von vier bis fünf Prozent jährlich. Zwar werden mittlerweile wieder mehr Wohnungen in Deutschlands Metropolen gebaut, doch reicht der Neubau längst nicht aus. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Kaufpreise und Mieten klettern in die Höhe. Berlin ist und bleibt auf absehbare Zeit ein sehr gefragter Immobilienstandort. 

Vermieten? Oder selbst nutzen?

Zu den ersten Fragen, die sich Wohnungskäufer stellen, gehört immer die nach der Nutzung: Will ich selbst in der Wohnung leben? Oder sehe ich sie eher als Kapitalanlage und will ich sie vermieten?

„Eigener Herd ist Goldes wert“

Im Alter finanziell gut abgesichert zu sein, ist für die Deutschen der wichtigste Grund, Wohneigentum zu erwerben. Das hat die Universität Hohenheim in einer aktuellen Studie herausgefunden. Viele legen deshalb ihr Geld in einer Eigentumswohnung an, die einen wichtigen Beitrag zur finanziellen Altersvorsorge leisten kann. Wer im Alter mietfrei wohnt, der muss sich wegen hoher Mieten keine Sorgen machen. Einbauten und Umbauten kann einem keiner verbieten. Und man muss sich nicht allein – wie beispielsweise bei einem Haus – um die Instandhaltung kümmern.  Zudem nehmen Banken Eigentumswohnungen gern als Sicherheit, wenn mal ein Kredit benötigt wird.

Wichtige Punkte sind vorab zu klären

Die eigene Wohnung muss gut gewählt werden, soll sie doch Heim und Heimat für Jahre, vielleicht sogar Jahrzehnte sein. Dafür sind vorab wichtige Fragen zu klären: Wie ist die Ausstattung der Immobilie? Wird zum Beispiel eine Einbauküche mitverkauft? Entspricht die Qualität der Böden, Fliesen und Fenster den Ansprüchen? Oder muss alles erneuert werden? Gibt es einen Keller, Garagen, Stellplätze? Gehört ein Balkon oder Garten dazu? Ist der Blick auf die Umgebung attraktiv oder mag man kaum aus dem Fenster schauen? Wird die Wohnung den eigenen Ansprüchen an die Lebensqualität tatsächlich gerecht? Stimmt die Nachbarschaft – im Haus und drumherum? Wie ist der Erholungswert des Quartiers? Befinden sich Parks, Gärten und andere Grünanlagen in der Nähe? Wie ist die Verkehrsanbindung an den Arbeitsplatz, an Schulen und Kindergärten, Sport- und Freizeiteinrichtungen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Damit die Investition sicher und lohnend ist: Mit welcher Wertentwicklung ist bei der Wohnung zu rechnen?

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Mehr als eine reine Geschmacksfrage: Altbau- oder Neubauwohnung? © D.aniel / Fotolia.com

Mehr als eine reine Geschmacksfrage: Altbau- oder Neubauwohnung?

Die Wunschwohnung wird nicht neu gebaut – es gibt sie bereits? Ganz gleich, ob sie 50 oder 100 Jahre alt ist – der bauliche Zustand der Immobilie muss unbedingt geklärt werden. Bei Altbauwohnungen sind beispielsweise Feuchtigkeitsschäden keine Seltenheit. Auch andere bauliche Mängel können vorliegen. Wurden Instandsetzungsmaßnahmen in den vergangenen Jahren durchgeführt? Besteht Renovierungs- oder sogar Sanierungsbedarf? Die Heizungsanlage, Wasserleitungen, Stromleitungen, Sanitäreinrichtungen, Wärmedämmung, Schallisolierung – in welchem Zustand sind sie?

Jede Immobilie sollte vor dem Kauf eingehend besichtigt werden. Bei Wohnungen ist immer auch das Haus zu besichtigen: Keller, Treppenhäuser, Dachböden, Waschküchen, Fahrradkeller, Stellplätze, Tiefgaragen, Außenanlagen, Balkone, Dachterrassen.

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Jede Immobilie sollte vor dem Kauf eingehend besichtigt werden. © stockunlimited.com

Folgende Fragen sind zu klären: Wann wurde das Haus gebaut? Wann sind die letzten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden? Welche Gewerke wurden innerhalb der vergangenen 20 Jahre erneuert? Lassen Sie sich die Protokolle der vergangenen 10 Eigentümerversammlungen vorlegen! Daraus geht meist hervor, was seitens der Eigentümer bemängelt wurde, welche Mängel von der Hausverwaltung behoben wurden, wo die Probleme in der Wohnanlage liegen. Eine weitere wichtige Frage: Wie hoch sind die Betriebskosten im Verhältnis zur Miete? Die Betriebskostenabrechnung gibt darüber Auskunft, sie sollte genau studiert werden.

Eine leerstehende Wohnung kann modernisiert und teurer vermietet werden. Eine mögliche Mietpreisbremse kommt dann nicht zum Zug. Ein treuer und zahlungskräftiger Mieter ist allerdings auch viel wert. Diese Entscheidungen sind nicht zu unterschätzen, sie haben einen erheblichen Einfluss auf die Mieteinnahmen und damit auch auf die Rendite. 

Ein Neubau bietet ebenfalls Vorteile: für alle Einbauten gelten Garantien, die Mietpreisbremse wird bei einer Erstvermietung nicht wirksam. Neubauwohnungen liegen preislich häufig über den Bestandsimmobilien, was jedoch durch den höheren Wohnkomfort (z.B. Fußbodenheizung, elektrischen Jalousien, hochwertige Badezimmer und Küchen, Klimaanlagen) gut begründet ist.

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Eine sehr interessante und relativ junge Neubauvariante: Micro-Apartments. Diese Kleinstapartments sind ein begehrter Kapitalanlagetrend, insbesondere in Metropolen wie Berlin. © Rido / Fotolia.com

Eine sehr interessante und relativ junge Neubauvariante: Micro-Apartments. Diese Kleinstapartments sind ein begehrter Kapitalanlagetrend, insbesondere in Metropolen wie Berlin, wo innerstädtischer Wohnraum knapper wird und immer mehr Menschen nach einer urbanen und auf das Wesentliche reduzierten Lebensform suchen. Micro-Apartments bieten genau diesen Lebensstil in kleinen Wohneinheiten, funktional und hochwertig eingerichtet, zentral gelegen.

Ohne einen guten Finanzierungsplan geht nichts

Viele Wohnungskäufer haben nur den Kaufpreis und die Rate im Blick, mit der sie monatlich ihre Wohnung bei der Bank abzahlen. Doch das reicht nicht! Bei der Finanzplanung müssen ebenfalls folgende Faktoren beachtet werden: die Kosten, die nicht Teil des Kaufpreises sind, wie die Grunderwerbsteuer, eine mögliche Maklerprovision, die Kosten für die notarielle Beurkundung und für den Grundbuchvollzug. Häufig muss zudem eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank eingetragen werden. Nicht zu vergessen: das monatliche Hausgeld.

Der Kaufvertrag wird durch einen Notar beurkundet. Der Notar ist unparteiisch. Er ist verpflichtet, den Käufer und den Verkäufer über alle rechtlichen Risiken des Vertrags zu belehren und Sicherungsmöglichkeiten vorzuschlagen. Die Kosten der Beratung beim Notar sind in der Beurkundungsgebühr enthalten.

Im Alter dank der eigenen Wohnung mietfrei leben, durch die Eigentumswohnung über finanzielle Sicherheiten zu verfügen, durch eine vermiete Wohnung eine weitere Einnahmequelle zu haben – diese Gründe sprechen dafür, eine Wohnung zu kaufen.

Immobilien als Kapitalanlage: kaufen und vermieten?

Das klassische Sparkonto lohnt sich derzeit nicht, die Zinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Daher ist es verständlich, dass immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen wollen. Für diese Form der Kapitalanlage gibt es zwei Möglichkeiten: Geld in Immobilienfonds investieren oder eine eigene Wohnung kaufen und vermieten.

Geld in Immobilienfonds investieren

Wer den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Eigentumswohnung scheut und nicht gleich eine hohe Summe in eine eigene Immobilie stecken will, der kann auch in einen Immobilienfonds investieren. Das geht oft schon mit geringen Summen. Die Fonds kaufen dann für eine Vielzahl von Anlegern Immobilien, z.B. Einkaufzentren, Bürogebäuden oder Wohnanlagen. Ein Investment in derartige Produkte ist aber nicht unproblematisch, besonders geschlossene Immobilienfonds bergen sehr hohe Risiken. Sie werden daher hier als Kapitalanlage nicht empfohlen.

Eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten

Banken vergeben für den Kauf einer Wohnung Kredite. Sie akzeptieren dabei die Wohnung als Sicherheit. Eine vermietete Wohnung eignet sich sehr gut als Kapitalanlage. Der Sachwert der Wohnung ist gut zu finanzieren und die niedrigen Darlehenszinsen ermöglichen eine hohe Tilgung. So ist die Immobilie bzw. der Käufer schneller schuldenfrei. Endet nach zehn Jahren die Spekulationsfrist, dann kann die Wohnung sogar steuerfrei veräußert werden.

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Die Zeiten sind günstig für die Investition in Immobilien. © Tiberius Gracchus / Fotolia.com

Die Lage ist Trumpf!

Grundsätzlich sollten Anleger nur an Standorten investieren, die dauerhafte Perspektiven für eine Wertsteigerung ihrer Kapitalanlage bieten und über ein ausreichend viele potentielle Mieter verfügen.

Einen idealen Immobilienstandort kennzeichnet, dass viele Menschen dort sehr gern leben. Wichtig: Gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Kunst und Kultur, öffentliche Verkehrsmittel und ein ausreichendes Angebot an attraktiven Arbeitsstellen. Gute Standorte erkennt man an einer stabilen Bevölkerungsstruktur und einer niedrigen Arbeitslosenquote.

Die Chancen, bei einem Mieterwechsel schnell einen Anschlussmieter zu finden, ist in größeren Städten viel höher als in Kleinstädten. Die Größe einer Stadt hat fast immer auch eine dazu passende Infrastruktur zur Folge.

Wohnen Manager, Studenten, Senioren oder Familien mit Kindern im Umfeld der Wohnung? Im Idealfall verschafft man sich einen Eindruck vor Ort: Ist die angebliche Spielstraße wirklich ruhig, gibt es die Grünflächen, Supermärkte und Parkplätze, wie häufig fahren Busse und Bahnen? Werden nur bestehende Immobilien angeboten oder wird gerade neu gebaut? Eine Internetrecherche nach Neubauprojekten lohnt sich immer.

Auf die Rendite kommt es an!

Der persönliche Eindruck von der Immobilie und ihrem Umfeld ist wichtig. Noch wichtiger sind aber Zahlen und Fakten. Vor dem Kauf der Immobilie ist auf eine korrekte Berechnung der Mietrendite zu achten. Nebenerwerbskosten wie die Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland unterschiedliche Prozentsätze – und die Notar- und Amtsgebühren sind darin ebenso enthalten, wie Verwaltergebühren, Rücklagen und andere nicht umlagefähige Betriebskosten. Sie alle können sich zu Lasten der monatlichen Mieterlöse auswirken.

Die Rendite einer Immobilie darf nicht mit Zinseinnahmen, die man beispielsweise über ein Sparbuch erhält, verwechselt werden. Die Rendite ist der Gesamtertrag aus einer Investition, deren langfristiger Erfolg zahlreichen Faktoren und Risiken unterliegt. Eine sorgfältige Planung und Kalkulation ist daher unverzichtbar, wenn man in Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage investieren will.

Brutto und netto unterscheiden

Maßgeblich für die Rendite einer Eigentumswohnung sind die Mieteinnahmen. Bei der Bruttomietrendite handelt es sich um das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Dabei werden Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann, nicht einbezogen. Zu diesen gehören beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung und die regelmäßige Wartung des Aufzugs.

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Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, zahlt Steuern auf die Mieterträge. © Gina Sanders / Fotolia.com

Die Nettomietrendite bezieht diese Risiken ein. Zudem wir ein möglicher Mietausfall einkalkuliert. Die Nettomietrendite errechnet sich aus dem Verhältnis der Jahresnettomiete (Jahresbruttomiete abzüglich der nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten und Mietausfälle) zum Aufwand des Erwerbs (Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten). Das hört sich kompliziert an, ist es aber nicht: Im Internet finden sich Gratis-Rechner zur Bestimmung der Brutto- und Nettomietrendite.

An die Steuer denken: Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, zahlt Steuern auf die Mieterträge. Ob sich die Rendite lohnt, hängt auch von der Anlagestrategie ab. Wird eine Wohnung mit dem Ziel gekauft, sie nach 10 Jahren wieder zu verkaufen, dann werden die Mieteinnahmen kaum dem Kaufpreis entsprechen können. Man kann dann nur daraufsetzen, dass die Wertsteigerung die Differenz ausgleicht oder sogar übertrifft. Bei einer langfristigen Anlagestrategie sollten die Mieteinnahmen den Kaufpreis innerhalb von 20 bis 30 Jahren refinanzieren. Dieser Zeithorizont stellt ein Risiko dar. Allerdings ist bei einer Immobilie – im Gegensatz zu anderen Investments – der totale Wertverlust auch sehr unwahrscheinlich.

Gute Mieter sichern die Rendite

Gibt es bereits einen Mieter oder wird die Wohnung erstmals vermietet? Mieter und Mietvertrag sind immer wichtig, denn die Mietzahlungen sollen ja einen wesentlichen Beitrag für den Vermögensaufbau und den Kreditabtrag leisten. Der Mieter muss verlässlich sein und die Miete pünktlich zahlen können. Eine Bonitätsauskunft schafft hierüber Klarheit.

Wird eine bestehende Eigentumswohnung mit einem Mieter gekauft? Dann ist dieser Mieter der Experte für ihre zukünftige Wohnung! Bei einer Wohnungsbesichtigung sollte daher intensiv mit dem Mieter gesprochen werden: Fühlt er sich wohl in der Wohnung? Hat er Auszugspläne? Gab es in der Vergangenheit Probleme, vielleicht sogar Gründe zur Mietminderung?

Wird eine leerstehende oder neugebaute Wohnung zur Vermietung gekauft? Dann sollte man sich über die ortsüblichen Mietkonditionen sehr genau informieren.

Kapitalanlage: in die eigene Immobilie investieren und Vermögen für das Alter aufbauen

Die Niedrigzinsen haben Deutschland fest im Griff: Für das Ersparte gibt es kaum Prozente und Kredite sind zu sehr günstigen Konditionen zu bekommen. Dies sind hervorragende Bedingungen, um in eine Eigentumswohnung zu investieren. Durch diese Kapitalanlage winkt zwar kein schneller Reichtum, aber ein seriöser mittel- und langfristiger Vermögensaufbau.

Zeit und eine gute Planung müssen zusätzlich zum Geld investiert werden, wenn man dauerhaft an einer Eigentumswohnung Freude haben will. Wird die Wohnung als Kapitalanlage gesehen und vermietet, dann weiß man sich durch eine eigene Immobilie finanziell abgesichert. Die Zeiten sind günstig dafür.

Bastian Behrens

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