Umgang mit vorhandenen Mietern bei Hausverkauf

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Entschließen sich Immobilienbesitzer zum Verkauf eines bewohnten Gebäudekomplexes, steht die Frage ins Haus, wie mit den Mietern umgegangen werden soll. Die entsprechende Entscheidung wird sich zum einen entsprechend Ihres Verhältnisses zueinander und zum anderen abhängig von den Vereinbarungen mit dem zukünftigen Besitzer klären.

Notwendige Neuorganisation

Wesentlich für die Abklärung der folgenden Verhandlungen sind die im Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen. Weil ein Haus verkauft wird, besteht dadurch noch lange kein Grund zur Kündigung der Mieter. Diese können durchaus vom Käufer übernommen werden. Unter Umständen haben Sie auch ein Vorkaufsrecht. Dann müssen in gezielten Verhandlung entsprechende Einigungen erzielt werden.

Damit der Verkauf unter diesen Bedingungen zustande kommen kann, müsste der Mieter zunächst auf das genannte Recht verzichten. Dann handelt es sich bei Vermieterwechsel natürlich um eine Änderung des Mietvertrages. Der Käufer kann mit den Mietern andere Bedingungen als bisher galten aushandeln, sofern diese Interesse daran zeigen.

Prioritäten klären

Wer einen reibungslosen Ablauf dieser Prozesse wünscht, und einen privaten Hausverkauf ohne Makler der Inanspruchnahme von Unterstützung vorzieht, sollte zunächst das direkte Gespräch mit dem Mieter suchen. Sind dessen Interessen bekannt, können Sie diese in die Verhandlungen mit dem neuen Vertragspartner miteinfließen lassen.

Ebenso ist es ratsam, sich genauesten über die eigenen Rechte zu informieren und unter Umständen den Mietern ein entsprechendes Informationsblatt zukommen zu lassen. Fühlen diese sich wahrgenommen, sind sie vermutlich eher aufgeschlossen für die Situation, als wenn sie übergangen werden und letztendlich aus heiterem Himmel vor einer Kündigung stehen.

 

Rechte des Mieters bei Eigentümerwechsel

Man kann davon ausgehen, dass der Mieter schon vor abgeschlossenem Verkaufsvertrag auf die anstehenden Änderungen aufmerksam wird. Der neue Vermieter wird sein potenzielles Eigentum besichtigen wollen und dazu gehören auch die einzelnen Wohneinheiten. Der Mieter ist in der Pflicht, solche Besichtigungen zu ermöglichen, allerdings nur innerhalb eines zumutbaren Rahmens, das heißt nicht zu besonders späten oder frühen Tageszeiten und keinesfalls mehrfach die Woche oder gar täglich. Es ist ebenfalls rechtens, wenn die Mieter auf eine vorausgehende Ankündigung pochen. Eine solche liegt im beiderseitigen Interesse. Kaum jemand kann täglich eine aufgeräumte Wohnung präsentieren und der Käufer soll schließlich einen positiven Eindruck gewinnen.

Da der Mietvertrag durch einen Verkauf im eigentlichen Sinne nicht verändert wird, hat der Mieter in der Regel kein Einspruchsrecht bezüglich des Eigentümerwechsels. Es sei denn, er hat ein vertraglich geregeltes Vorkaufsrecht. Dann stehen im Zweimonate Entscheidungsfrist zu in, denen er die Möglichkeit hat, die Wohnung zu den zwischen altem und potenziellem neuem Vermieter ausgehandelten Konditionen zu erwerben.

Kündigung wegen Verkauf?

Eine Kündigung wegen Verkauf ist in keinem Fall erlaubt. Der Mietvertrag muss auch im Falle des Verkaufs unverändert bestehen bleiben. Auch die Kautionssumme muss bei späterem Auszug wie ursprünglich vereinbart ausgezahlt werden. Der neue Vermieter kann jedoch auf Eigenbedarf kündigen. Geschieht dies, werden dem Mieter 3 Monate Zeit gewährt, um sich neu zu organisieren. Eine Ausnahme besteht für Gebäude, die aufgrund eines erhöhten Renovierungsbedarfes komplett neu aufgebaut werden sollen. Hier können vor Beginn der Umbaumaßnahmen die Mieter durchaus gekündigt werden.

Die Kündigung erfolgt dann im Hinblick auf wirtschaftliche Verwertung. Dies ist im Ausdruck nicht falsch zu verstehen. Erscheint dem neuen Vermieter ein höherer Mietpreis als wirtschaftlicher, rechtfertigt dies keinen Kündigungsversuch.

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