Thesen zum Berliner Wohnungsmarkt

Die zum Pressefrühstück geladenen Experten referierten zur wirtschaftlichen Seite der Entwicklungen am Berliner Wohnungsmarkt und beantworteten Fragen. V.l.n.r. Carsten Sellschopf, COO der Instone Real Estate Development GmbH; Dr. Esfandiar Khorrami, Kanzlei Bottermann Khorrami; Gastgeberin Ann Cannon, Geschäftsführerin Finanzen Cannon & Cannon; Sven Henkes, Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH © MH EXKLUSIV
Die zum Pressefrühstück geladenen Experten referierten zur wirtschaftlichen Seite der Entwicklungen am Berliner Wohnungsmarkt und beantworteten Fragen. V.l.n.r. Carsten Sellschopf, COO der Instone Real Estate Development GmbH; Dr. Esfandiar Khorrami, Kanzlei Bottermann Khorrami; Gastgeberin Ann Cannon, Geschäftsführerin Finanzen Cannon & Cannon; Sven Henkes, Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH © MH EXKLUSIV

Unter dem Motto „Der Berliner Wohnungsmarkt: Zwischen Investorenphantasie und sozialer Realität“ lud die RUECKERCONSULT GmbH am 18.04.2018 zu einem Pressefrühstück ein, welches sich mit der wirtschaftlichen Seite der Entwicklungen am Berliner Wohnungsmarkt beschäftigte. Nach einer Begrüßung durch die Gastgeberin Ann Cannon, Geschäftsführerin Finanzen Cannon & Cannon, kamen die Experten Sven Henkes, Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH und Carsten Sellschopf, COO der Instone Real Estate Development GmbH zu Wort. Herr Dr. Esfandiar Khorrami von der Kanzlei Bottermann Khorrami, die insbesondere Investoren, Projektentwickler und Fondsgesellschaften berät, sprach am Beispiel des Milieuschutzes über die Nachteile, welche Wohnungseigentümern durch die Instrumente der Politik entstehen können.

Berlin an der Spitze des Preiswachstums

Der aktuelle Global City Residential Index von Knight Frank sieht Berlin an der Spitze weltweiter Steigerungen und bestätigt mit einem Plus von 20,5 Prozent den Preisdruck am Berliner Wohnungsmarkt. Sven Henkes erklärte dazu: „Tatsächlich sind die Verkaufspreise nach vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses im vergangenen Jahr um rund elf Prozent gestiegen“. Die mit den Preis- und Nachfragesteigerungen verbundene Dynamik werde innerhalb der Stadt häufig unterschätzt. „Wir brauchen ein Bewusstsein für die internationale Sichtweise auf Berlin, sonst verpassen wir Chancen und verschlafen Herausforderungen beim Wohnungsbau und in der Stadtentwicklung.“

Als beispielhaft für den Trend zur Internationalisierung des Marktes sieht Sven Henkes das Projekt „No.1 Charlottenburg“. Die versteckte Wasserlage im Zentrum Berlins wurde von irischen Unternehmern entdeckt. Sie erbauen hier 272 Wohnungen, die zu 54 Prozent von internationalen Käufern erworben wurden (aktueller Verkaufsstand).

Laut Henkes werden etwa 25 Prozent der Berliner Wohnungen an internationale Erwerber verkauft. Die Nachfrageherkunft ist breit diversifiziert und umfasst viele Nationen. Im obersten Preissegment sind internationale Käufer mit einem Anteil von rund 43 Prozent überproportional vertreten. Doch auch der lokale Anteil, der aktuell bei 39 Prozent liegt, steigert sich, was der Zuwachs von 26 Prozent deutlich macht.

Henkes sieht in den internationalen Erwerbern eine große Bedeutung für Neubau und Mietmärkte. „Ein Großteil der aktuellen Projekte basiert auf der internationalen Nachfrage. Etwa die Hälfte der von ausländischen Investoren erworbenen Wohnungen wird vermietet und steht zeitnah als entlastendes Angebot zur Verfügung.“

Auch weiterhin bestehen Chancen, um mit einem mittleren Arbeitseinkommen Eigentum zu bilden und am Wachstum Berlins zu partizipieren. In allen Bezirken mit Ausnahme von Mitte werden mehr als die Hälfte der Wohnungen aktuell für unter 5.000 Euro/qm angeboten. Um der aktuellen Preisentwicklung entgegen zu wirken, müsse vor allem das Angebot an Wohnungen vergrößert werden.

Wege zu bezahlbarem Wohnraum

Die Bevölkerung Berlins ist in nur sechs Jahren (2011 bis 2016) um eine Viertelmillion gewachsen, es fehlen heute schon 77.000 Wohnungen. Die aktuelle Dynamik am Berliner Wohnungsmarkt könnte die Stadt in naher Zukunft zu einer der teuersten deutschen Metropolen machen. „Derzeit belegt Berlin noch den 15. Rang nach Wohnungspreisen im Bestand“, berichtet Carsten Sellschopf. „In den vergangenen drei Jahren stiegen jedoch die Preise von Bestandsobjekten in Berlin um 36 Prozent, im Durchschnitt rund sechs Prozentpunkte mehr als in anderen deutschen Metropolen.“

Carsten Sellschopf berichtet, dass als Resultat der steigenden Preise verstärkt kleinere Wohnungen nachgefragt würden und auch im Neubau der Fokus auf kompakteren Grundrissen liege. Es bestehe nicht nur ein Bedarf an Wohnraum allgemein, sondern vor allem an bezahlbarem Wohnraum.

Als Lösungen sieht Sellschopf als erstes eine Ausweitung des Angebotes. Brachflächen müssten aktiviert, Baulücken geschlossen und Bestandsflächen durch Nachverdichtung und Dachaufstockungen effizienter genutzt werden.

Durch standardisiertes Bauen – serielle und modulare Lösungen für den Neubau von mehrgeschossigen Wohnbauten mit hoher Qualität zu reduzierten Baukosten – könne man mehr Tempo und Kostenvorteile für den Wohnungsbau erreichen. Prinzipiell wünscht sich Sellschopf aber auch verlässliche und vereinfachte Lösungen in der Verwaltung und Gesetzgebung. „Standardisiertes Bauen allein wird den notwendigen Nachschub an günstigem Wohnraum nicht liefern. Es müssen auch die nötigen gesetzlichen Rahmenbedingungen und Regelungen bei Städten und Gemeinden geschaffen werden, zum Beispiel bei der Vereinheitlichung und Vereinfachung der Neubaustandards und der Flächenvergabe nach Konzeptqualität.“

Sellschopf wies darauf hin, dass trotz aller Kostendiskussionen Neubauprojekte langfristig attraktiv und lebenswert bleiben müssen. Bezahlbares Wohnen bedeutet nicht, dass bestimmte Qualitätsstandards unterschritten werden dürfen. Idealerweise gelte es bei der Wohnraumschaffung den Dreiklang aus sozialem Wohnungsbau, freiem Wohnungsbau und Eigentumswohnungen zu beachten, um nachhaltigen Wohnraum für alle zu schaffen. Erstrebenswert ist eine Mischung nicht auf Objekt-, sondern auf Quartiersebene, wie sie im „Quartier Luisenpark“ geplant ist.

Auch Selbstnutzer sind von unbeabsichtigten Negativeffekten des Milieuschutzes betroffen

In Berlin ist das Handeln von Regierung und Verwaltung überwiegend auf den Mieterschutz konzentriert. „Seit Inkrafttreten der Berliner Erhaltungsverordnung ist die Anzahl der Milieuschutzgebiete auf rund 40 Areale gestiegen“, sagt Dr. Esfandiar Khorrami. „Mieterschutz wird hier durch Beschneidung von Eigentümerrechten praktiziert, wobei die rechtliche Praxis oft weniger sachlich als dogmatisch gehandhabt wird.“

Dies führe zu einer Situation, in der Umbau zu alters- beziehungsweise familiengerechten Wohnungen oder auch die Aufstockung von Wohnhäusern und mithin die Schaffung von neuem Wohnraum verhindert werde. Die Restriktionen, die mit dem allgemein begrüßenswerten Ziel, die gewachsene Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken, einhergehen, beträfen neben Investoren auch immer mehr private Wohnungseigentümer.

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