Rückblick 2020 und Ausblick 2021

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Gebremste Dynamik am Berliner Immobilienmarkt

Berlin – Wirtschaftliche Rahmenbedingungen temporär geschwächt

Nach Analysen von Aengevelt Research wird die Anzahl der Bürobeschäftigten ungeachtet Corona weiter steigen. Die Dynamik der vergangenen Jahre hat jedoch deutlich nachgelassen: Von 2015-2019 stieg die Zahl um insgesamt 15%. Für 2020 wird indessen lediglich eine Steigerung um rd. 0,6% erwartet. Damit würden Ende 2020 rd. 813.000 Beschäftigte in diesem Sektor arbeiten.

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Die Gesamtzahl der SVP-Beschäftigten stieg innerhalb eines Jahres von rd. 1,53 Mio. auf rd. 1,54 Mio. (0,8%). In den Jahren 2015-2019 lag das durchschnittliche Wachstum bei 3,8% p.a., coronabedingt ist auch hier die im bundesweiten Vergleich sonst hohe Steigerungsquote vorübergehend entschleunigt. Für die kommenden Jahre ab 2021 ist indessen wieder von einer anziehenden Dynamik auszugehen.

Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg wurde der Tourismus in der Bundeshauptstadt im Pandemiejahr stark geschwächt. Die Zahl der Übernachtungen sank bis einschließlich September 2020 um 58,4%. Die Gastronomie verzeichnete einen Umsatzrückgang um 38% für denselben Zeitraum. Demgegenüber konnte der Einzelhandel (inkl. Online-Handel) im Zeitraum von Januar bis August das Umsatzniveau des Vorjahres halten. Dabei kompensierte der Versandhandel mit einem Plus von 17% im Vergleich zum Vorjahr coronabedingte Verluste im stationären Einzelhandel. Das Baugewerbe verzeichnete im Zeitraum Januar-September 2020 zwar einen Umsatzzuwachs von knapp 9%, allerdings sank das Auftragsvolumen um 18,6%.

Im Wohnungsneubau wurde mit 15.414 genehmigten Wohnungen bis einschließlich September 2020 das Niveau des Vorjahres knapp übertroffen. Im gewerblichen Neubau wurden von Januar bis September 198 Genehmigungen (Vorjahreszeitraum: 237) mit einer Nutzfläche von insgesamt rd. 896.000 m² erteilt.

Investmentmarkt: Dynamik gebremst – langjähriges Mittel wird überboten

Das Berliner Gewerbeinvestmentjahr 2020 startete verheißungsvoll: Allein im ersten Quartal wurden nach Analysen von Aengevelt Research rd. 3,0 Mrd. € umgesetzt. Davon wurden allein durch sieben Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, die auf das Bürosegment entfallen, rd. 1,4 Mrd. € kontrahiert. Die folgenden zwei Quartale fielen bedingt durch die Covid-19 Pandemie zwar verhaltener aus, insgesamt wurden dennoch bis zum dritten Quartal rd. 5,5 Mrd. € umgesetzt.

Da das vierte Quartal in der Regel das umsatzstärkste des Jahres ist und viele Verträge erst im Dezember unterzeichnet werden, kann von einem weiteren Geldumsatz in Höhe von rd. 2,0 Mrd. € ausgegangen werden. Entsprechend prognostiziert Aengevelt für das Gesamtjahr 2020 einen Gesamtumsatz um 7,5 Mrd. €. Gegenüber 2019 mit rd. 13,28 Mrd. € wäre dies ein Minus von 43,5%.

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Dazu Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiter Berlin: „Das klingt zunächst nach einem starken Einbruch, muss jedoch relativiert werden, da im Vorjahr eine historische Rekordmarke aufgestellt wurde. Tatsächlich läge das prognostizierte Gesamtergebnis 2020 rd. 19% über dem 10-Jahresmittel von rd. 6,3 Mrd. €. Das wäre ein sehr gutes Ergebnis angesichts der aktuellen Verunsicherung.“ Die stärkste Assetklasse ist mit rd. 2,9 Mrd. € das Bürosegment. Hier kam es vor allem im ersten Quartal zu hochkarätigen Transaktionen, wie beispielsweise dem Erwerb der Vattenfall-Zentrale durch Credit Suisse oder dem Kauf des „Brighter Hub“ durch eine französische Versicherung.

Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression ist in der jüngeren Vergangenheit in einigen Assetklassen zwar einer Seitwärts-Bewegung gewichen, hält aber nach Beobachtungen von Aengevelt Research auch 2020 an, wenn auch mit weitaus geringerer Dynamik: Für erstklassige Geschäftshäuser sowie reine Büroobjekte in Top-A-Lagen bewegt sich die Spitzenrendite aktuell ebenso um bzw. leicht unter 3% p.a. wie für das Segment der Mietzinshäuser. Eine weitere Renditekompression verzeichnet das Logistik-Segment mit einer Spitzenrendite von aktuell rd. 4,5% p.a. (2019: 4,8% p.a.).

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Ausblick 2021

Für die kommenden Jahre ist im Berliner Bürosegment eine weitere Rendite-Kompression eher unwahrscheinlich. Im Logistiksegment entwickelt sich dagegen trotz bzw. gerade wegen der Krise positiv. Dazu Peter Starke: „Der Online-Handel wird weiter anziehen mit der Folge eines wachsenden Flächenbedarfs. Dabei werden insbesondere innerstädtische Lagerflächen benötigt, um Lieferwege zu verkürzen. Auch der nun endlich eröffnete Flughafen BER sorgt für einen weiteren Entwicklungsschub. Vor diesem Hintergrund sehen wir eine rege Nachfrage nach Logistikobjekten und Entwicklungsgrundstücken. Entsprechend werden die Kaufpreismultiplikatoren in diesem Segment weiter steigen.“ Auf der anderen Seite werden innerstädtische Einzelhandelsflächen als Kehrseite des boomenden Online-Geschäftes tendenziell weniger nachgefragt. Negativ präsentieren sich die Entwicklungen am Berliner Wohnungsmarkt. „Marktregulierende Maßnahmen wie der Mietendeckel führen zu tiefgreifenden Auswirkungen am Immobilienmarkt, aber auch auf volkswirtschaftlicher Seite: Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden von den Eigentümern auf ein Minimum zurückgefahren mit der Folge, dass ein Auftragsvolumen in Milliardenhöhe verloren geht. Klein- und mittelständische Unternehmen und deren Mitarbeiter sind die Leidtragenden. Baugenossenschaften fehlt aufgrund des Mietendeckelgesetzes ab November 2020 die Liquidität, mit der notwendige Neubauvorhaben finanziert werden sollten. B-Planvorhaben sind teilweise sieben Jahre nach Aufstellungsbeschluss immer noch nicht wirksam und verhindern den Bau und die Fertigstellung von dringend benötigten Wohneinheiten, davon eine Vielzahl geförderter, bezahlbarer Wohnungen“, beschreibt Peter Starke die aktuelle Situation. Gerade das aber führe zu einer Umorientierung und Abwanderung gerade junger Menschen ins brandenburgische Umland und gefährde so die wichtige demografische Durchmischung in Berlin. Auch als Wohninvestmentstandort nehme Berlin so insgesamt national und international Schaden.

„Insgesamt“, so das Fazit von Peter Starke, „bieten Berlin und das vom Wachstum profitierende Brandenburger Umland ungeachtet aller Regulierungsmaßnahmen unverändert interessante Entwicklungs- und Investmentmöglichkeiten.“

Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG