Kauf aus dem Bestand

Tipps zum Kauf einer Wohnung aus zweiter Hand

Eine gebrauchte Eigentumswohnung hat viele Vorteile. Die zukünftigen Eigentümer können sich durch eine Besichtigung ein Bild von Wohnung, Haus und Nachbarn machen. Sie können den Schnitt der Wohnung erleben und die Umgebung durch den Blick aus dem Fenster erfahren. Trotz dieser Eindrücke sollten Sie sich nicht vom Charme der Wohnung beeindrucken lassen, sondern den baulichen Zustand der Wohnanlage und der Wohnung sowie die Finanzsituation der Eigentümergemeinschaft sorgfältig prüfen. Schauen Sie sich den Renovierungsbedarf der Wohnung, aber auch den Modernisierungsbedarf des Gemeinschaftseigentums genau an. Das ist die Grundlage für eine gute Kaufentscheidung.

Zustand der Bestandswohnung richtig einschätzen

An einer Wohnung aus zweiter Hand gehen die Jahre nicht spurlos vorüber. Daher sollten Kaufinteressierte den baulichen Zustand kritisch prüfen. Dabei helfen die vorhandenen Unterlagen zur Wohnung und zum Gebäude und vor allem Besichtigungen der Wohnanlage. Sie sollten die Wohnung mehrmals besichtigen und sich am besten von einem unabhängigen Fachberater des BSB begleiten lassen.

Unterlagen: Exposé und Baubeschreibung

Das klassische Exposé ist eine Beschreibung der Immobilie mit den wichtigsten Informationen auf einen Blick. Häufig dient das Exposé jedoch mehr zur Werbung als zur Information. In einem guten Exposé finden Kaufinteressenten neben Informationen zu Lage, Adresse, Bezugstermin, Hausgeld und Kaufpreis auch Angaben zu Größe, Baujahr, Bauausführung, Haustechnik, Fenster und Türen, Bodenbelägen und Einbauten der Eigentumswohnung. Je detaillierter die Angaben zur Baubeschreibung sind, desto besser für den Kaufinteressenten und desto vertrauenswürdiger ist der Verkäufer. Im besten Fall liegt noch die ursprüngliche Baubeschreibung vor, in der Sie alle wichtigen Angaben zu Bauqualität und Ausstattung finden. Und auch der Energieausweis sollte Teil des Exposés sein.

Energieeffizienz: Gebäudeenergieausweis

Über die Energieeffizienz eines Gebäudes, nicht für einzelne Wohnungen, gibt der mehrseitige Energieausweis Auskunft. Verkäufer einer Eigentumswohnung sind verpflichtet, über die Energiekennwerte eines Gebäudes, z. B. über die eingesetzten Energieträger für die Beheizung, den Energiebedarf und -verbrauch des Wohngebäudes sowie die Energieeffizienzklasse, zu informieren. Spätestens bei der Besichtigung der Wohnung muss Ihnen der Gebäudeenergieausweis gezeigt und unmittelbar nach Vertragsabschluss muss der Ausweis übergeben werden.

Man unterscheidet zwischen dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis. Während beim Verbrauchsausweis die tatsächlichen Verbrauchsdaten herangezogen werden, rechnet der Bedarfsausweis auf Grundlage von Bauteilaufbauten und den verwendeten Baustoffen und haustechnischen Anlagen. Beide Erhebungsarten haben Vorteile und Nachteile, eine Vergleichbarkeit der beiden Ausweise ist nicht gegeben.

Zugleich kann sich der Energiebedarf einer Wohnung sehr stark von den Daten des Gebäudeenergieausweises unterscheiden. Je nach Lage der Wohnung, den Witterungsverhältnissen und dem individuellen Heizverhalten können sich der Energieverbrauch und somit die Kosten deutlich unterscheiden.

Besichtigungen: Prüfung der Bausubstanz und des Modernisierungsbedarfs

Die Bausubstanz der Bestandsimmobilie sollte gründlich und mithilfe von Bauherrenberatern untersucht werden. Erste Hinweise können bereits das Exposé und die alte Bau- und Leistungsbeschreibung geben. Zudem hilft das Baujahr dabei, typische Mängel der Bauepoche zu identifizieren, aber auch Hinweise für mögliche Schadstoffbelastungen zu erhalten.

Um Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich neben dem Aktenstudium ausreichend Zeit für Begehungen der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums nehmen. Risse in der Fassade, Moos auf den Dachziegeln, Dreck und Laub in den Regenrinnen sind Hinweise auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums. Wenn sich in Ecken sehr viel Staub sammelt, kann das ein Anzeichen für Feuchtigkeit sein. Finden sich uralte Sicherungen im Sicherungskasten, sind die Elektroleitungen unter dem Putz vermutlich im gleichen Alter. Und bei frisch überstrichenen Stellen in der Wohnung sollten Sie achtsam sein und die Gründe hinterfragen.

Sie sollten die Besichtigungen nutzen, um wie ein Detektiv Indizien zum Zustand der Wohnung und des Hauses zu sammeln. Gemeinsam mit einem Bauherrenberater des BSB lassen sich die Schwachstellen identifizieren sowie der notwendige Modernisierungsbedarf ermitteln. So erhalten Sie ein realistisches Bild der Wohnung. Zugleich sind diese Informationen sehr hilfreich bei den Vertragsverhandlungen.

Regeln der Eigentümergemeinschaft nicht unterschätzen

Mit dem Kauf einer Wohnung wird nicht nur Allein-eigentum an der Wohnung, also Sondereigentum, erworben, sondern auch ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Der Erwerber wird damit zwingend Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ist mit Rechten, aber vor allem mit einer Vielzahl von Pflichten verbunden. Sie sollten die Unterlagen und Beschlüsse vorab gründlich prüfen und nicht unterschätzen; denn sie können massive – auch finanzielle – Folgen haben.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Unterschiedlichen Dokumente regeln die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. So geht aus der Teilungserklärung die Aufteilung des Gebäudes, die Lage bzw. Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Gebäudeteile hervor. Der Käufer sollte darauf achten, dass der zur Wohnung gehörende Keller, Dachboden oder Stellplatz mit den Angaben in der Teilungserklärung übereinstimmen.

Die Gemeinschaftsordnung legt die Basis der Eigentümergemeinschaft fest und kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verändert werden. Ihre Regelungen zum Stimmrecht, zum zukünftigen Stimmanteil in der Eigentümerversammlung sowie zur Kostenverteilung sollte der Erwerber daher sorgfältig prüfen. Auch können sich in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Nutzung der Wohnung, zum Nutzungszweck und zur Ausübung beruflicher Tätigkeiten finden.

Beschlusssammlung, Verwaltervertrag und Protokolle

Der Erwerber sollte ebenfalls die Beschlüsse der zurückliegenden Eigentümerversammlungen, also die Beschlusssammlung, kennen. Denn auch an sie ist er als zukünftiges Mitglied der Gemeinschaft gebunden. So könnten Maßnahmen beschlossen worden sein, die eine Sonderumlage nach sich ziehen, die auch der Käufer zahlen muss. Um mehr zur Verwaltung Ihrer zukünftigen Wohnanlage zu erfahren, sollte Sie sich zudem den Verwaltervertrag anschauen. Hier finden Sie Angaben zum Leistungsspektrum des Verwalters und insbesondere zu den Kosten der Verwaltung. Die Verwaltungskosten werden auf die Eigentümer meist gemäß ihrer Miteigentumsanteile umgelegt.

Ein erstes Bild von der Gemeinschaft und den zukünftigen Miteigentümern erhalten Sie bereits durch die Lektüre der Versammlungsprotokolle der vergangenen Jahre. Zudem sollten Sie sich über die Zusammensetzung der Gemeinschaft und den Anteil von Selbstnutzern und Vermietern informieren sowie prüfen, ob Wohngeldrückstände bei Ihren Miteigentümern bestehen.

CHECKLISTE

• Wichtige Unterlagen der Bestandsimmobilie
• Exposé, ggf. Baubeschreibung
• Gebäudeenergieausweis
• Kaufvertrag
• Grundbuchblatt
• Aufteilungsplan
• Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Beschlusssammlung
• Verwaltervertrag
• Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten fünf Jahre
• Jahresabrechnungen/Höhe der Instandhaltungsrücklagen
• Wirtschaftspläne/Investitionspläne
• Hausordnung

Bauherren-Schutzbund e.V.

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