Kapital sucht Immobilien

Kapital Immobilien Wachstumsmärkte
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Soeben endete die mit  24.000 Teilnehmern und über 3.000 Ausstellern aus mehr als 100 Ländern global bedeutendste Immobilienmesse in Cannes. Bei überwiegend sonnigem Frühlingswetter überzeugte die MIPIM einmal mehr mit ihrer einzigartigen Bündelung internationaler Entscheidungsträger aus Politik, Verwaltung und allen Immobilienbereichen. Dabei zeigte sich: Das unverändert vorhandene immense Kapital sucht dringend seriöse Anlagemöglichkeiten. Hier bestätigte die breite Nachfrage Deutschlands unbestrittene Position als bedeutendster Investmentmarkt Europas – sowohl in A- als auch B-Wachstumszentren. Dies zeigte sich ebenfalls auf dem wieder sehr gut besuchten Düsseldorf-Stand, wo OB Thomas Geisel einem hoch interessierten internationalen Publikum professionell auf Englisch eine beachtliche Auswahl von Top-Projekten präsentierte.

Gleichzeitig haben sich die Kaufpreise in Wachstumszentren für  Einzel- und Paketverkäufe weiter erhöht. Dahinter steckt die simple Formel: Die sich im Markt befindliche weiter vergrößernde Geldmenge sucht und trifft auf größere Produktvolumina. Dabei gewinnen in Deutschland angesichts eines deutlich zu geringen Angebots an Core-Immobilien im Baugenehmigungs- und Vorvermietungsverfahren professionell angearbeitete Forward-Deals mit Projekten im acht- bis hohen neunstelligen Eurobereich und einem Fertigstellungshorizont von zwei bis drei Jahren signifikant an Bedeutung. Deren Anzahl nimmt bundesweit – zumindest gefühlt – deutlich zu.   

Ein weiterer Trend zeichnet sich für deutsche Bestandsimmobilien ab. Hier gewinnen die technische Due Diligence, u.a. hinsichtlich Energieeffizienz, Brandschutz und Modernisierungsbedarf, und dabei insbesondere auch das technisch gesehen vergleichsweise „hohe“ Baualter einer Liegenschaft deutlich an Bedeutung und Preisrelevanz. Hintergrund: Die immer intensiver von Umweltverträglichkeit und Betriebskostenoptimierung geprägten Lebens- und Modernisierungszyklen haben sich markant verkürzt und damit oftmals auch die Haltefristen. Heute gilt beispielsweise ein 20 Jahre altes, vor noch nicht allzu langer Zeit als modern bezeichnetes Bürogebäude technisch bereits als veraltet. Damit sind konsequent alle Implikationen auf Vermietung (möglichst keine nachrüstungsretardierenden mieterseitigen Optionen etc.) mit der Notwendigkeit der Kalkulation hoher und dynamisch steigender Modernisierungskosten verbunden. Beispiel: Ein Dach wird aufgrund hoher energetischer Anforderungen und Reparaturbedürftigkeit nicht mehr vermeintlich kostengünstig „ein letztes Mal“ repariert, sondern „vorgezogen“ komplett zu Lasten des aktuellen cash-flows erneuert – umfangreiche Wärmedämmung inklusive. Dies führt im Bestandssegment zunehmend zu stark divergierenden Preisvorstellungen bei Verkäufer und Erwerbsinteressent.

Grundsätzlich verzeichnen die deutschen Wachstumsmärkte auf der Nachfrageseite unverändert einen starken Performance-Wettbewerb. Hierbei setzt sich nicht zwingend alternativlos der Höchstbietende durch, sondern häufig der Effizienteste: Konzentrierte Prüfung mit dem Ergebnis zeitnaher Kaufentscheidung als Siegfaktor.

Positiv ist des Weiteren festzustellen, dass Markttransparenz und Research qualitativ weiter deutlich zugenommen haben. In diesem Zusammenhang sieht die Mehrheit der Immobilienexperten für die deutschen Wachstumsmärkte weiterhin nicht die Gefahr einer Immobilienblase. Demgegenüber gehören demnächst zinserhöhungsbedingt nicht auszuschließende markttypische Kurskorrekturen außerhalb der Wachstumskerne zum  Erfahrungshorizont der etablierten Marktteilnehmer und werden wie Sommerregen gelassen gesehen. 

Dr. Wulff AENGEVELT IMMOBILIEN

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