Ernstfall Insolvenz – Wie sichert man seine Ansprüche am besten ab?

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Zu den größten Risiken des Bauens gehört die Insolvenz des Vertragspartners, also des Bauunternehmens bzw. Bauträgers. Für den Bauherren oder Käufer einer Immobilie ist die Zahlungsunfähigkeit des ausführenden Unternehmens stets verbunden mit enormen finanziellen und nervlichen Belastungen. Das bereits hingegebene Geld ist weg und zurück bleibt nur allzu oft ein nicht fertiggestelltes Bauvorhaben im Rohbau. Die derzeit gute konjunkturelle Lage im Bausektor schützt nicht vor dem Risiko einer Bauinsolvenz. Ein aktueller Report des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) zeigt: Die Ausfallquote in der Baubranche ist von 2 Prozent in 2014 auf 1,5 Prozent in 2017 gesunken. Dieser Wert liegt jedoch weiterhin über dem der Gesamtwirtschaft. Das Risiko ist also ernst zu nehmen und muss in die Entscheidung, ein eigenes Bauvorhaben zu realisieren oder aber eine Immobilie vom Bauträger zu erwerben, mit einfließen.

Was kann man vorbeugend tun?

Bereits vor der vertraglichen Bindung sollte man den Vertragspartner so gut und ausführlich prüfen, wie es möglich ist. So kann man z.B. als Mitglied des Bauherren-Schutzbundes e.V. eine Creditreform- Auskunft einholen und auswerten lassen. Hier erhält man Informationen über die wirtschaftliche Stärke eines Bauunternehmens. Darüber hinaus ist zu empfehlen, Erkundigungen über die Historie des Unternehmens einzuholen und Referenzobjekte zu besichtigen.

Die Erfahrung zeigt, dass ein seit langem auf dem Markt tätiges Bauunternehmen ein geringeres Insolvenzrisiko mit sich bringt, als ein erst kurz vor Vertragsabschluss gegründeter Vertragspartner. Am Ende muss man sich jedoch der Tatsache bewusst sein, dass es eine einhundertprozentige Sicherheit nicht geben wird.

Wie kann man sich vor den Konsequenzen einer Insolvenz schützen?

Auch die juristische Prüfung des Bau- oder Bauträgervertrages durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kann hilfreich sein, wenn es um die Abmilderung der stets gravierenden Folgen einer Bauinsolvenz für den Bauherren / Käufer geht. Dies gilt umso mehr, als dass seitens des Gesetzgebers der Verbraucher bei Insolvenz des Vertragspartners nahezu schutzlos gestellt wird.

Es ist in jedem Fall darauf zu achten, dass der in der Regel in jedem Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan ausgewogen ist. D.h., es darf nur für das bezahlt werden, was auch tatsächlich als Gegenleistung auf der Baustelle bereits errichtet wurde. Der zu vereinbarende Zahlungsplan muss vorsehen, dass eine Abschlagszahlung erst dann fällig wird, wenn die Leistung bereits vom Bauunternehmen erbracht wurde. Auch hier können Bauherrenberater helfen, den Zahlungsplan entsprechend zu überprüfen. Auf keinen Fall darf der Bauherr mit Zahlungen in Vorleistung gehen.

Der Bauherr / Käufer hat bei vereinbarten Abschlagszahlungen bzw. einem Kaufpreiszahlungsplan einen Anspruch auf die sog. Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 Prozent der Kaufsumme. Diese Sicherheit kann, wenn eine Bürgschaft hierzu nicht ausgereicht wird, von der ersten Abschlags-/ Kaufpreisrate einbehalten werden. Geht das Bauunternehmen in die Insolvenz, so hat man zumindest eine Sicherheit in besagter Höhe. Die Fertigstellungsicherheit ist leider in vielen Verträgen nicht explizit geregelt, so dass der Bauherr / Käufer oftmals von der gesetzlichen Regelung in § 650m Abs. 2 BGB keine Kenntnis hat.

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Gibt es Anzeichen für eine bevorstehende Insolvenz?

Bei der Insolvenz des Bauunternehmens kommt es für den Bauherren / Käufer darauf an, möglichst schnell zu handeln. Daher ist es von entscheidendem Vorteil, wenn er die Insolvenzlage des Vertragspartners frühzeitig erkennt. Anzeichen für eine Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens können sein:

  • Einstellen der Baumaßnahmen auf der Baustelle bzw. die Baustelle ist nicht ausreichend besetzt.
  • Material wird nicht mehr auf die Baustelle geliefert
  • Der Bauunternehmer bittet um einen Vorschuss auf die nächste Abschlagszahlung
  • Subunternehmer berichten, dass Werklöhne ausstehen
  • Subunternehmer treten an den Bauherren mit dem Angebot heran, mittels direkter Beauftragung für eine Fortführung des Bauvorhabens zu sorgen (Achtung: Hierauf nie ohne vorherige anwaltliche Beratung einlassen)

Es gilt also für den Bauherren / Käufer stets auf der Baustelle nach dem Rechten zu sehen und sich ein entsprechendes Bild vom Baufortschritt zu machen.

Was kann man tun, wenn sich eine Insolvenz abzeichnet?

Bevor der Insolvenzantrag gestellt bzw. das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, sich aber bereits die Indizien für eine Insolvenz abzeichnen, kann der Bauherr reagieren und den Bauvertrag entsprechend außerordentlich kündigen. Dies sollte jedoch stets in Absprache und nach vorheriger Beratung durch einen Baurechtsanwalt erfolgen. Im Internet unter www.insolvenzbekanntmachungen.de kann man sich über gestellte Insolvenzanträge informieren. Im Übrigen gilt auch hier, dass auf jeden Fall keinerlei Gelder für noch nicht erbrachte Leistungen an das Bauunternehmen gezahlt werden dürfen. Ggf. kann in Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmer eine Fortführung des Bauvorhabens sichergestellt und gleichzeitig eine Insolvenz vermieden werden. Dies bedarf jedoch der unbedingten Mithilfe eines juristischen Fachmanns.

Was muss man tun, wenn das Insolvenzverfahren beantragt und / oder bereits eröffnet wurde?

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In diesem Stadium ist in der Regel bereits ein Insolvenzverwalter an die Stelle des bisherigen Vertragspartners getreten. Grundsätzlich hat der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, ob er den Vertrag erfüllen möchte, also das Bauvorhaben vertragsgemäß fertigstellt oder aber die Erfüllung ablehnt. Die Ausübung des Wahlrechts erfolgt jedoch erst dann, wenn der Insolvenzverwalter sich einen Überblick über die wirtschaftlichen Verhältnisse des insolventen Unternehmens machen konnte. Je nach Größe der Insolvenz kann diese Prüfung zwischen drei und zehn Monate dauern. In dieser Zeit liegt die Baustelle brach und der Schaden für die Bauherren wächst von Tag zu Tag. Gemeinsam mit einem Baufachanwalt ist hier dringend anzuraten, einen schnellstmöglichen Ausweg aus dieser Situation zu finden. Dieser kann in der Herbeiführung eines außerordentlichen Kündigungsgrundes genauso liegen wie in der Aufforderung des Insolvenzverwalters, sein Wahlrecht innerhalb einer gesetzten Frist auszuüben. Zwingend muss gemeinsam mit einem Sachverständigen der Bautenstand zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung festgestellt und dokumentiert werden. Weitere Informationen unter: www.bsb-ev.de

RA Jörg Kowalsky, Vertrauensanwalt
des Bauherren-Schutzbund e.V., Region München

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