Ein wohnungspolitischer Jahresrückblick – und ein Ausblick

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Im Jahr 2020 haben sich fast alle Kräfte auf die Bewältigung der Corona-Pandemie konzentriert, viele politische Vorhaben lagen auf Eis, darunter auch die ersehnte Reform der privaten Altersvorsorge. Trotzdem hat dieses Jahr wertvolle Erkenntnisse für das kommende gebracht – auch in der Wohnungspolitik.

Wer zu Aberglauben neigt, wird sagen es lag an der Zahlenkombination: 2020 – das konnte ja kein Jahr wie jedes andere werden. Dass es dereinst wohl als historische Zäsur gelten wird, haben aber vermutlich nicht einmal die größten Apokalyptiker vorausgeahnt. Politisch – auch wohnungspolitisch – wären eigentlich zwölf Monate business as usual angesagt gewesen. Auf der Agenda der Bundesregierung stand nicht mehr und nicht weniger, als die letzten Punkte einer To-do-Liste namens Koalitionsvertrag abzuarbeiten, bevor sämtliche Parteien 2021 wieder in den Wahlkampfmodus schalten würden.

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Corona hat die Politik bestimmt

Doch dann kam Corona, und das politische Tagesgeschäft rückte sehr plötzlich sehr weit in den Hintergrund. Die deutsche Wirtschaft erlebte wegen der Pandemie den tiefsten Einbruch der Nachkriegszeit. Die recht kräftige Erholung des Bruttoinlandsprodukts im dritten Quartal machte dann zwar ebenso Hoffnung wie die vielversprechenden Impfstoffentwicklung, insbesondere der deutschen Firma Biontech. Leider dominieren zum Jahreswechsel nun aber wieder die schlechten Nachrichten. Die Intensivstationen sind voll, die Zahl der Todesfälle steigt und die Verbreitung einer noch infektiöseren Virusvariante dämpft den aufkeimenden Optimismus.

Was das alles mit dem Markt für Wohnimmobilien zu tun hat? Bisher erstaunlich wenig. So ist im Verlauf des Pandemie-Jahres 2020 weder das Interesse an Wohneigentum kleiner geworden, noch sind die Preise langsamer gestiegen oder gar gefallen, und nur sehr wenige Wohneigentümer haben die ihnen eingeräumten Möglichkeiten zur Stundung von Immobilienkrediten in Anspruch genommen. Genauer gesagt: Sie brauchten sie nicht in Anspruch zu nehmen. Dies zeigt vor allem eins: Bis jetzt haben die Hilfsmaßnahmen gewirkt.

Wie lange dieser Schwebezustand noch anhält, steht indes auf einem anderen Blatt. Die erste Stunde der Wahrheit schlägt, wenn ab dem 1. Januar 2021 die ausgesetzte Pflicht zur Insolvenzanmeldung wieder greift. Ob dann die Immobilienpreise weiter klettern, weil die Europäische Zentralbank noch mehr Geld in den Umlauf bringt, die Zinsen niedrig bleiben und dies die Nachfrage nach Betongold weiter befeuert, oder ob die Wirtschaftskrise und die voraussichtlich steigende Arbeitslosigkeit doch ihre Spuren hinterlassen, bleibt nur abzuwarten.

Spannend bleibt 2021 aber auch eine andere Frage: Wird es die Menschen tatsächlich wieder beziehungsweise noch stärker als bisher zum Wohnen aus den Städten herausziehen? Zu beobachten war dieser Trend auch schon vor der Pandemie, er war allerdings eher aus der Not der hohen Preise geboren. Wer sich in der Stadt kein Wohneigentum leisten konnte, musste weiter ins Umland ausweichen – oder Mieter bleiben. Doch aus dem, was eben noch Zwang war, könnte nun Wunsch und Chance zugleich werden: Vor allem junge Familien wollen nach teils zermürbenden Erfahrungen im Lockdown inzwischen oftmals lieber draußen im Grünen mit Garten und mit mehr Platz wohnen. Und es erscheint zumindest jenen machbar, deren Beruf es erlaubt, auch im Homeoffice zu arbeiten.

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Eine wohnungspolitische Bilanz: Was war und was kommt nun?

Die Corona-Pandemie hat das Jahr 2020 geprägt und sie wird voraussichtlich auch dem Jahr 2021 ihren Stempel aufdrücken. Dennoch wurden auch jenseits dieses omnipräsenten Themas immerhin einige Weichen in der Wohnungspolitik gestellt – andere dagegen nicht.

Riester-Reform: Die Neuaufstellung der privaten Altersvorsorge hätte dieses Jahr zumindest in Form von Eckpunkten stehen sollen. Tatsächlich gestaltet sich das Reformvorhaben als Hängepartie. Alle Beteiligten scheinen immer noch zu uneins, um schon Nägel mit Köpfen zu machen. Aus Sicht der Landesbausparkassen war aber immerhin eine gute Nachricht zu vernehmen: Das Wohneigentum als beliebte und weit verbreitete Form der privaten Altersvorsorge soll nicht geschwächt aus der Reform hervorgehen.

Baulandmobilisierung und Umwandlungsverbot: Dass es ein Regierungsentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes in diesem Jahr bis in den Bundesrat gebracht hat, steht bei aller Kritik, die man daran im Detail üben kann, auf der Habenseite. Schließlich ist die Bereitstellung von Bauland der Schlüssel zum Vorhaben, Wohnen wieder bezahlbar(er) zu machen – und zwar für Mieter wie für Selbstnutzer.

Ein etwas größerer Wermutstropfen im Gesetzespaket ist die Verschärfung des sogenannten Umwandlungsverbots. Demnach sollen die Landesregierungen befristet bis Ende 2025 Gebiete ausweisen können, in denen die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nur noch unter sehr restriktiven Bedingungen möglich ist. Doch dies verhindert nicht nur, dass einzelne Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge gekauft und vermietet werden können, sondern es erschwert auch Selbstnutzern den Zugang zum städtischen Wohnungsmarkt noch weiter. In Berlin beispielsweise wohnen gerade einmal 16 Prozent aller Haushalte in einer eigenen Immobilie. Wer hier nicht noch Luft nach oben sieht, schreibt Unabhängigkeit und Eigenverantwortung jedenfalls eher klein.

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Baukindergeld: Die diesjährige Zwischenbilanz, der seit September 2018 nutzbaren neuen Eigenheimförderung für Familien ist ausgesprochen positiv ausgefallen: Das Baukindergeld wird gut in Anspruch genommen – und zwar vor allem von Familien mit niedrigem und mittleren Einkommen. Deshalb war es auch vernünftig, den Stichtag für den Kaufvertrag beziehungsweise die Baugenehmigung um drei Monate auf den 31. März 2021 nach hinten zu schieben, damit Corona-bedingte Verzögerungen für die betroffenen Familien nicht zum Nachteil werden. Nachdem sich das Baukindergeld als von vielen so nicht unbedingt erwarteter Erfolg entpuppt hat, sollte eine Neuauflage in dieser oder ähnlicher Form auf der wohnungspolitischen Agenda der nächsten Legislaturperiode ganz oben stehen.

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Wohnungsbauprämie: Ab Januar ist es endlich soweit – das zweckgerichtete Sparen für Wohneigentum wird stärker vom Staat unterstützt. Die Einkommensgrenzen für die Wohnungsbauprämie werden deutlich angehoben, Fördersätze und Maximalförderung steigen. Die Sparförderung erreicht damit wieder breitere Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Immobilienerwerb inzwischen viel häufiger am mangelnden Eigenkapital scheitert als am zu geringen Einkommen. Wünschenswert wäre nun, dass die staatliche Arbeitnehmersparzulage zu den vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers so bald wie möglich in gleicher Weise angepasst wird.

Festzuhalten bleibt: Die Große Koalition, deren Amtszeit in weniger als einem Jahr endet, hat dem Politikfeld Wohnen einen hohen Stellenwert gegeben und die Devise ausgegeben, binnen vier Jahren für 1,5 Millionen neue Wohnungen zu sorgen. Es war richtig, die Politik daran auszurichten, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – und zwar nicht nur für Mieter, sondern auch für angehende Eigentümer, doch das Ziel ist längst noch nicht erreicht. Gerade die Wohneigentumsbildung sollte auch auf der Prioritätenliste der künftigen Bundesregierung ganz oben stehen. Dass gerade hier noch viel zu tun ist und vor allem die jüngeren Haushalte seltener als früher den Sprung in die eigene Wohnung oder das eigene Haus schaffen, hat eine neue Studie des Forschungsinstituts empirica für die Landesbausparkassen gerade erst ans Tageslicht gebracht.

Die Wohnungspolitik wird aber noch aus einem ganz anderen Grund im Fokus bleiben: Die Herausforderungen im Klimaschutz werden nicht kleiner. Die aktuelle Bundesregierung hat bereits viel angeschoben. Aber: Je ambitionierter die Klimaziele werden, desto mehr Anreizinstrumente wird es brauchen, um die Bereitschaft von Millionen von Haus- und Wohnungseigentümern, in Energieeinsparung zu investieren, aufrechtzuerhalten oder zu erhöhen.

Axel Guthmann

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