Deutlicher Anstieg insbesondere der Share-Deals. AENGEVELT analysiert neuen Rekord am Berliner Grundstücksmarkt

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Am Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt setzte sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert die überdurchschnittliche Marktdynamik weiter fort: Der Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) übertraf 2018 mit rd. EUR 24,1 Mrd. das Umsatzniveau des bisherigen Rekordjahres 2015 (EUR 22,5 Mrd.) deutlich um EUR 1,6 Mrd. nicht nur den Vorjahres (2017: EUR 22,2 Mrd.) um nahezu 9%. Zudem liegt er rd. 9% über dem Vorjahreswert (2017: EUR 22,2 Mrd.) und sogar 57% bzw. EUR 8,7 Mrd. über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2008 bis 2017: EUR 15,4 Mrd.).

Auf Asset-Deals entfielen hiervon rd. EUR 18,97 Mrd. (2017: rd. EUR 18,16 Mrd.), auf Share-Deals rd. EUR 5,2 Mrd. (2017: rd. EUR 4,1 Mrd.).

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 18,97 Mrd. entfielen im

d. EUR 10,9 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2017: EUR 10,5 Mrd.) = +  4%
rd. EUR   1,8 Mrd. auf unbebaute Liegenschaften (2017: EUR 1,7 Mrd.)  = +  2%
rd. EUR   6,3 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2017: EUR 6 Mrd.) = +  6%

 

 

 

Berliner Investmentmarkt: Geldumsatz steigt

Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset- und Share-Deals) 2018 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, und zwar um mehr als EUR 1,5 Mrd. bzw. 10% auf rd. EUR 16,8 Mrd. (2017: EUR 15,25 Mrd.). Im Vergleich zum mittleren Umsatzergebnis der jüngsten zehn Jahre (Ø 2008 bis 2017: EUR 10,44 Mrd.) fällt der 2018er Wert sogar um 61% bzw. EUR 6,34 Mrd. höher aus.

• Dabei ist das Transaktionsvolumen in der Wohninvestmentsparte (Asset-/Share-Deals, inkl. Wohn-/Geschäftshäuser mit einem Gewerbeflächenanteil > 20%) um 18% von rd. EUR 7,2 Mrd. auf EUR 8,5 Mrd. angestiegen.

Der Geldumsatz im Bereich der Gewerbeinvestments erhöhte sich lediglich moderat um 2% auf rd. EUR 8,26 Mrd. (2017: EUR 8,1 Mrd.). Dieser Wert liegt indessen 81% über dem Dekadenmittel (Ø 2008 bis 2017: EUR 4,57 Mrd.). Ausschlaggebend für den Zuwachs war hierbei der Anstieg der Share-Deals: Während das konventionelle Transaktionsvolumen um 10% auf rd. EUR 4,65 Mrd. zurückging (2017: EUR 5,14 Mrd.), legten die gewerblichen Share-Deals um mehr als eine halbe Milliarde Euro auf rd. EUR 3,62 Mrd. zu (2017: EUR 2,95 Mrd.).

• Der Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde 2018 von einer Vielzahl großvolumiger Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich geprägt, auch wenn eine so spektakuläre Einzel-Groß-Transaktion wie der Milliarden-Verkauf des „Sony Centers“ in 2017 fehlte.

• Der mit Büroimmobilien kontrahierte Geldumsatz ging 2018 mit rd. EUR 1,91 Mrd. markant gegenüber dem Vorjahreswert (2017: EUR 3,05 Mrd.) zurück. Das Segment bleibt aber mit einem Anteil von 41% am gesamten gewerblichen Investmentsegment (2017: 64%) der größte Umsatzträger. Deutlich zulegen konnten dagegen Geschäftshäuser und Einzelhandelsobjekte, die mit einem Umsatzanteil von rd. 17% an den Gewerbeinvestments ihren Vorjahresumsatz von rd. einer Viertelmilliarde auf knapp EUR 800 Mio. nahezu verdreifachen konnten.

Ausländische Investoren weiterhin sehr aktiv

• Die größte Käufer- als auch Verkäufergruppe im gewerblichen Investment-Segment stellten 2018 mit jeweils ca. ein Drittel Anteil am Gesamtinvestmentumsatz die Vermögensverwalter, zu denen Asset- und Fonds-Manager gezählt werden.

• Immobilien AGs und REITs sorgten für rd. ein Zehntel aller Umsätze auf Käuferseite. Verkäuferseitig waren zudem Projektentwickler enorm aktiv, was sich im Forward-Deal-Geschäft widerspiegelt. Family Offices zeichneten für rd. 10% der Verkäufe verantwortlich.

• Der Anteil der durch ausländische Investoren getätigten Transaktionen wird 2018 auf rd. 50% geschätzt, auf Bundesebene lag ihr Anteil bei ca. 40%.

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Spitzenrenditen mit teilweiser Seitwärts-Bewegung

Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression in einigen Assetklassen weiter anhält, ist in der jüngeren Vergangenheit in einigen Assetklassen einer Seitwärts-Bewegung – auf sehr niedrigem Niveau – zu beobachten. Hier scheint ein vorläufiger Rendite-Peak erreicht:

• So liegt z.B. die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen wie im Vorjahr stabil bei 3% p.a.

• Reine Büroobjekte in A-Lagen erwirtschaften ebenfalls stabile Anfangsrenditen von rd. 3% p.a.  . Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in den Citylagen in der Regel zwischen 3,5% p.a. und unter 6,0% p.a.

• Die Seitwärtsbewegung der Renditen ist auch bei den Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien mit einer Einstiegsrendite (Spitzenrendite) von ebenfalls 3% p.a. zu beobachten. Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 3,5% p.a. und 4,5% p.a.

• Dagegen gaben die Spitzenrenditen im in der jüngeren Vergangenheit stark nachgefragten Logistiksegment erneut deutlich auf rd. 4,76% p.a. (2017: 5,0% p.a.) nach. Der Rendite-Spread zu Geschäftsimmobilien liegt damit bei lediglich noch 1,7 Prozentpunkten.

• Auch die Renditen im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fachmärkte) gaben für Top-Objekte (neuwertige Objekte mit gutem Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) erneut auf nunmehr 5,3% p.a. nach (2017: 5,6% p.a.).

Trends und Ausblick 2019

• Angesichts anhaltend hoher Liquidität besteht weiterhin Anlagedruck; hier bleibt Berlin eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.

• Für 2019 hält AENGEVELT-RESEARCH erneut ein weit überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt mit bis zu EUR 23 Mrd. (Asset-/Share-Deals) in Abhängigkeit von marktgerechter Objektverfügbarkeit für möglich.

• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts kaum verfügbarer höher rentierlicher Alternativanlagen.

• Dadurch verbleiben die Spitzenrenditen für Büro-/Geschäftshäuser und Top-Wohnimmobilien in Berlin auf niedrigem Niveau.

• Tauschten bereits 2018 zahlreiche markante Projektentwicklungen per Forward Deal den Eigentümer, wird das weiterhin vorhandene enorme Entwicklungspotential in Berlin auch künftig für eine Vielzahl an Forward Deals sorgen, sowohl im gewerblichen aus auch im wohnwirtschaftlichen Segment.

• Das Berliner Wohninvestmentsegment profitiert weiterhin von der positiven Entwicklung der Einwohner- und Haushaltszahlen, die dadurch für eine anhaltend hohe Wohnungsnachfrage sorgen.

Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG