Das Berliner Immobilienjahr 2018 und Ausblick 2019

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AENGEVELT prognostiziert weiterhin dynamischen Berliner Immobilienmarkt

Berlin – ein stabiles Jahr am Immobilienmarkt

Der Berliner Immobilienmarkt schloss 2018 mit stabilen Ergebnissen ab, wird jedoch voraussichtlich nicht vollumfänglich an die Rekordjahre 2015 und 2017 anknüpfen können. Hochpreisige Investments und Bürovermietungen bescheinigen dem Berliner Markt indessen auch weiterhin eine große Attraktivität, die mehr noch als in Vorjahren ausländische Investoren anlockt:

Anfang 2018 lebten laut statistischem Landesamt rd. 3,61 Mio. Menschen in Berlin. Die dynamische Bevölkerungsentwicklung der Vorjahre nahm indessen leicht ab, zum Jahresende wird eine im Vergleich zu den Vorjahren geringere Steigerung der Bevölkerungszahl erwartet. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin erwartet die Hauptstadt bis 2030 einen Zuwachs auf rd. 3,8 Mio. Einwohner.
Die Wirtschaftsleistung wird voraussichtlich zum fünften Mal in Folge stärker als der Bundesschnitt steigen, die Touristenzahlen deuten auf ein neues Rekordjahr für die Tourismusbranche hin. Auch die Zahl der sozialversicherungspflichtigen nimmt weiter zu.
Der Wohnungs- und Gewerbebau konnte im Jahresverlauf ebenfalls nicht an das Vorjahr anknüpfen: Die Genehmigungszahl von Wohn- und Nichtwohnbauten ging bei gleichzeitig deutlich steigenden Baukosten zurück.

Büromarkt: Ein erneut überdurchschnittliches Jahr

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Der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate lag um rd. 22% niedriger als im Vergleichszeitraum 2017; AENGEVELT erwartet daher bis zum Jahresende einen Flächenumsatz von ca. 800.000 m², der noch immer deutlich über dem Dekadenmittel von rd. 632.000 m² liegt.
Parallel dazu sinkt der Büroflächenleerstand weiter: Mit rd. 420.000 m² liegt das verfügbare Gesamtangebot bereits deutlich unter dem mittleren jährlichen Büroflächenumsatz.

Dazu Dipl.-Kfm. Peter Starke, langjähriger Leiter der Niederlassung Berlin und Sprecher der Investment-Sparte von AENGEVELT: „Der von uns prognostizierte Umsatzrückgang ist 2018 eingetroffen. Zwar ist die Nachfrage ungebrochen, das verfügbare Angebot an modernen Flächen ist jedoch weiterhin zu knapp, um die Nachfrage zu decken. Positiv stimmt aber das Neubauvolumen der kommenden Jahre, wobei insbesondere Standorte außerhalb der City-Lagen von Projektentwicklungen profitieren.“
2018 lag der Vermietungsschwerpunkt überwiegend im City-Randbereich und in peripheren Lagen (exkl. Standort Adlershof). Dabei steigen die gewichteten Spitzen- und Durchschnittsmieten aufgrund des allgemeinen Flächenmangels weiter an. „Viele Mieter sind heute bereit, einen weit höheren Mietpreis zu zahlen, als sie es noch vor Jahren getan hätten. Auch sie nehmen die aktuelle Dynamik wahr. Die erneut hohe Vorvermaktungsquote in projektierten oder gerade erst genehmigten Büroobjekten bestätigt das nachhaltige Interesse an Berlin“, so Starkes Beobachtungen.

Investmentmarkt: Überdurchschnittlich, aber kein neues Rekordjahr

Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt konnte 2018 zwar mit einigen Deals im dreistelligen Millionenbereich punkten, kommt indessen nicht an die herausragenden Vorjahre heran. Grund dafür ist u. a. die anhaltende Angebotsverknappung marktgerechter Immobilienprodukte. Das Interesse internationaler Investoren, die mittlerweile gut die Hälfte aller Käufer stellen, bleibt aber ungebrochen.
Die deutliche Renditekompression der Vorjahre lässt zwar nach, aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage liegen die Spitzenrenditen im Core-Segment in Berlin aber weiterhin bei Kaufpreismultiplikatoren, die das 30-fache der Jahresnettokaltmiete übertreffen.

Dazu Starke: „Die hohe Dynamik des Berliner Investmentmarktes lässt sich am Beispiel Zalando Headquarter hervorragend illustrieren, das vor Fertigstellung bereits zwei Mal den Eigentümer gewechselt und dabei um EUR 40 Mio. zugelegt hat. Ähnliches gilt für den Grundstücksmarkt, wo Projektentwickler und Bestandshalter oft spekulativ Preise für Bauland aufrufen, die vor wenigen Jahren niemand gezahlt hätte. Der Markt gibt es aktuell her.“
Der Berliner Wohninvestmentmarkt wurde 2018 u.a. vom BUWOG-Deal und einigen Portfolioverkäufen (u.a. durch Blackstone) geprägt. Dabei profitieren die Investoren auch weiterhin von dem anhaltenden Mietanstieg in der Hauptstadt, der lt. IVD 2018 bei ca. 7% p.a. liegt. Den steigenden Mieten soll auch weiterhin mit einem hohen Neubauvolumen entgegengewirkt werden:

Die Zahl der Wohnungsgenehmigungen ging bis September 2018 zwar um rd. 3,7% im Vergleich zum Vorjahreszeitrau zurück. Der hohe Bauüberhang zum Jahresbeginn 2018 deutet aber auf ein erneut hohes Fertigstellungsvolumen von 15.000 Wohnungen oder mehr hin. Der von der Politik prognostizierte Bedarf in Höhe von 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr bis 2021 wird indessen wahrscheinlich auch 2018 nicht gedeckt.

Ausblick 2019

Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Büromarktes sind weiterhin stabil und präsentiert sich 2019 u.a. mit einem anziehenden Neubauniveau von voraussichtlich ca. 550.000 m² Neubaufläche bei einer indessen bereits hohen Vorvermarktungsquote. Insgesamt ist von einem erneut dynamischen Marktgeschehen und im Dekadenvergleich (Ø 2008-2017: rd. 632.000 m²) überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz auszugehen.

Die durchschnittliche gewichtete Büromiete wird aufgrund der weiter sinkenden Leerstandzahlen und der höheren Umsatzaktivität im City-Rand und der Peripherie weiter steigen. Die dynamische Entwicklung der gewichteten Spitzenmiete sollte 2019 dagegen etwas nachlassen und sich im mittleren EUR 30,-/m²-Bereich einpendeln.

Investmentmarkt

„Die Nachfrage am Berliner Investmentmarkt bleibt 2019 ungeachtet eines vergleichsweise ruhigen Vorjahres hoch. Dabei lockt vor allem das zunehmende Projektvolumen der kommenden Jahre weiterhin Investoren an“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven für den Berliner Investmentmarkt und führt weiter aus: „Mega-Deals wie das Sony Center in 2017, die das Investmentvolumen prägen, finden nicht jedes Jahr statt. Deshalb signalisiert das in diesem Jahr etwas moderatere Umsatzgeschehen nicht das Ende des Booms in Berlin. Entsprechend blicken wir durchaus optimistisch auf das Berliner Immobilienjahr 2019“, fasst Peter Starke die Perspektiven zusammen und erwartet auch am Investmentmarkt bei erneut hoher Nachfrage ein dynamisches Marktgeschehen mit überdurchschnittlichen Ergebnissen.
Dipl.-Kfm. Peter Starke / Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG

 

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