Chancen für eigenkapitalstarke Investoren

Moderne Neubau Immobilien, Mehrfamilienhäuser in neuer Wohnanla
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Herr Skjerven, die Zinsen steigen, die Verunsicherung wächst, warum sollte man sich in den kommenden Monaten in Berlin eine Wohnung kaufen?

Der Wert von Wohnungen in Berlin wird langfristig steigen genauso wie die Mieten in dieser Stadt. Denn der Wohnungsbau in Berlin geht zurück und die Stadt wächst nach einer durch die Covid-Pandemie bedingten Unterbrechung weiter. Im Ergebnis gibt es einen hohen Druck auf Mieten und Kaufpreise, nicht nur weil die Menschen eine Wohnung brauchen, sondern auch weil in Berlin Einkommen und die Zahl der vermögenden Haushalte kontinuierlich steigen. Wohnen in Berlin bleibt damit gerade in Zeiten wirtschaftlicher Verunsicherung, wie wir sie augenblicklich erleben, ein grundsolides Investment.

Was bedeuten aber die steigenden Finanzierungskosten für die Erwerber?

Die zehn Jahre EURIBOR Zinsen sind im ersten Halbjahr 2022 vom 0,5 Prozent im Januar auf ca. 2,6 Prozent Ende Juni gestiegen. Das bedeutet eine Steigerung von rund 2,1 Prozent Punkte in nur sechs Monaten. Für viele Menschen ist der Erwerb von Wohneigentum in Berlin dadurch nahezu unerschwinglich geworden. Denn bei nahezu konstanten Kaufpreisen haben sich die monatlichen Raten spürbar verteuert. Von den steigenden Zinsen sind Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen betroffen. Für Kapitalanleger bedeutet der Zinsanstieg allerdings auch, dass der Leverage-Effekt spürbar zurückgegangen beziehungsweise sogar ganz weggefallen ist. Eine geringe Mietrendite lässt sich somit nicht mehr durch einen hohen – in der Summe aber sehr günstigen – Fremdkapitaleinsatz in eine gute Eigenkapitalverzinsung ummünzen.

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© Skjerven Group

Wie wirkt sich dies auf die Nachfrage aus? Sind die privaten Kapitalanleger von der Käuferseite gänzlich verschwunden?

Vermietete Bestandswohnungen werden weiterhin gekauft. Allerdings schauen die Erwerber stärker auf Abschreibungen und steuerliche Anreize und weniger auf die aktuelle Mietrendite. Das heißt die Wohnung muss heute optimal zur finanziellen Situation des Erwerbers passen, um in Erwägung gezogen zu werden. In der bis Anfang des Jahres andauernden Niedrigzinsphase war das durchaus anders. Da gab es viele Anleger, die praktisch ohne Eigenkapital kauften und Zinsen und Tilgung ausschließlich über die Mieteinnahmen finanzierten. Diese Kapitalanleger, die gar kein eigenes Kapital anlegten, sind vom Markt verschwunden, weshalb sich der Kreis der Interessenten spürbar verkleinert hat.

Führt der Zinsanstieg auch angebotsseitig zu einer neuen Situation?

Der Zinsanstieg verstärkt einen Trend, den die Maklerhäuser bereits in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres beobachtet haben. Es kommen wieder mehr Mehrfamilienhäuser und teilweise auch mehr vermietete Einzelwohnungen auf den Markt. Ein weiterer Grund hierfür könnte der Marktzyklus mit der Tatsache sein, dass wir 2012/13 einen Höchststand beim Verkauf von vermieteten Wohnungen beziehungsweise Mehrfamilienhäusern hatten und die damaligen Erwerber bei einem Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt die Gewinne nicht mehr versteuern müssen. Hinzu kommt, dass sehr viele dieser potenziellen Verkäufer alternativ ein neues Darlehen verhandeln müssten und das ist angesichts der aktuellen Zinsen und der Bearbeitungszeiten bei den Banken kein wirkliches Vergnügen. So steht wohl demnächst in Berlin ein kleinerer Kreis an Interessenten einem größeren Kaufangebot gegenüber.

Könnten die Preise für Wohnungen in Berlin daher auch mal wieder sinken?

Ich glaube nicht, dass es einen Preisrückgang im messbaren Bereich geben wird. Aber die bisherige Dynamik lässt auf jeden Fall nach und es ergeben sich Chancen für eigenkapitalstarke Käufer, entspannt an gute Immobilien in Berlin zu kommen. Wer in der Situation ist, einen Teil seines Vermögens möglichst sicher und leichten Verzinsung anlegen zu wollen, sollte auf jeden Fall die aktuellen Kaufangebote auf den Portalen und bei den Maklern im Auge behalten und gegebenenfalls zum Telefon greifen. Denn mit der Zusage rasch kaufen zu wollen und nicht erst langwierig mit der Bank verhandeln zu müssen, ist aktuell eventuell auch ein Preisnachlass und damit ein guter Ertrag verbunden.

Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group

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