Im Berliner Umland ist seit einigen Jahren eine dynamische Entwicklung im Gange, zum Teil sogar dynamischer als in der Bundeshauptstadt selbst. Das zeigt der The Grounds Umlandreport 2022, den das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW Köln) im Auftrag der The Grounds Real Estate Development AG erstellt hat. Er analysiert erstmals die wirtschaftliche Lage und Entwicklung sowie die Preisstruktur und Preisentwicklungen an den Wohnungsmärkten von Berlin und 53 Gemeinden des Berliner Umlandes im direkten Vergleich.
Wachsende Einwohnerzahlen in sämtlichen Umlandgemeinden
Besonders interessant ist der Blick auf die Bevölkerungsentwicklung. Während die Einwohnerzahl von Berlin von 2011 bis 2021 im Durchschnitt um 1,1 Prozent jährlich stieg, wuchs sie im Umland durchschnittlich 1,2 Prozent. In den letzten drei Jahren lag das durchschnittliche jährliche Bevölkerungswachstum in Berlin sogar nur bei 0,4 Prozent, im Umland jedoch weiterhin bei 1,2 Prozent. Besonders dynamisch haben sich die Einwohnerzahlen von Schönefeld (+2,9 Prozent p. a.), Bestensee (+2,6 Prozent p. a.) und Wustermark (+2,5 Prozent p. a.) entwickelt, doch abgesehen von lokalen Unterschieden nahm die Bevölkerung während der letzten Dekade in allen Umlandgemeinden zu.
Umland ist deutlich kaufkraftstärker
Bemerkenswert stark zeigt sich das Berliner Umland bei der Entwicklung der Kaufkraft je Haushalt. Diese liegt in den Umlandgemeinden durchschnittlich um 27 Prozent höher als in Berlin. Bei der Kaufkraft je Person beträgt der Unterschied immerhin noch zwölf Prozent zugunsten des Umlandes. Die höchste Kaufkraft je Haushalt erreichte Kleinmachnow, gefolgt von Stahnsdorf. Eine – allerdings sehr moderate – Aufholtendenz ist aber sichtbar: In den vergangenen drei Jahren nahm die Kaufkraft in Berlin durchschnittlich um 2,2 Prozent p. a. zu und damit etwas mehr als im Umland mit 2,0 Prozent p. a. In dem für den Report ermittelten Niveauranking auf Basis der Indikatoren Einwohnerzahl, Dichte, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit und Breitbandversorgung belegte wiederum Kleinmachnow den Spitzenplatz, gefolgt von den ebenfalls im ersten Nachbarschaftsring liegenden Gemeinden Glienicke / Nordbahn und Panketal. Im Entwicklungsranking dagegen führt Bernau, gefolgt von Gosen-Neu-Zittau und Wustermark auf den Plätzen 2 und 3. Die äußeren Umlandgemeinden holen also auf.
Wohnungsmärkte: Unterschiede bei Struktur und Entwicklung
Die höchsten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand wurden in Kleinmachnow, Potsdam und in den Berliner Teilbezirken Charlottenburg und Steglitz verzeichnet. Insgesamt variiert das Preisniveau in Berlin zwischen 4.800 Euro pro Quadratmeter im Bezirk Marzahn-Hellersdorf und bis zu 7.900 Quadratmetern im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Vergleich dazu sind die Preise im Umland noch deutlich günstiger, liegen aber dennoch in 30 der 53 untersuchten Gemeinden schon bei mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Höchste Umland-Mieten in Grünheide (Mark) und Gosen-Neu-Zittau
Die durchschnittlichen monatlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin reichen von 8,70 Euro pro Quadratmeter in Lichtenberg bis zu 14,30 Euro pro Quadratmeter in Friedrichshain-Kreuzberg. Im Umland sind Mietwohnungen mit 12 Euro je Quadratmeter in Grünheide (Mark) am teuersten, gefolgt von Gosen-Neu-Zittau mit 11,50 Euro. Dagegen liegen die Durchschnittsmieten in Bernau und Strausberg noch unter 10 Euro pro Qua-dratmeter. Eine allmähliche Angleichung an das Berliner Mietniveau zeichnet sich jedoch bereits an vielen Orten im Umland ab.
The Grounds Real Estate Development AG
