Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI stark rückläufig

Index
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  • Rückgang über alle Wohnlagen
  • Schlechtester Wert seit vier Jahren
  • Nachfrageerwartungen dennoch hoch

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und Entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Herbstbefragung

Der AWI verzeichnet nach einem Anstieg in der Frühjahrsbefragung 2019 auf 75,1 Punkte einen deutlichen Rückgang um 5,2 Punkte auf 69,9 Punkte. Das ist der niedrigste Wert der jüngsten vier Jahre. Der Rückgang vollzog sich dabei über alle Wohnlagen:

Am stärksten ging er in mittleren Lagen zurück, nämlich um 6 Punkte gegenüber Frühjahr 2019 auf aktuell 71,7 Punkte. Danach folgen die einfachen Lagen mit einem Minus von 5,2 Punkten auf nun 67,4 Punkte, während die einfachen Lagen “nur“ um 2,6 Punkte auf 69,7 Punkte zurückgingen.

Grund für die markant rückläufigen Werte ist u.a. die Verunsicherung breiter Investorenkreise durch immer neue Regulierungen wie die verschärfte Mietpreisbremse, Kürzungen bei der Umlagefähigkeit von Sanierungs¬maßnahmen, die geplante Einführung eines Mietendeckels in Berlin, angedrohte Enteignungen etc. Dessen ungeachtet zeigt der AWI nach wie vor in allen Lagen ein Marktungleichgewicht und damit einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet-/Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).

Dazu Markus Roesnick, Aengevelt Research: „Zwischen 2013 und 2018 ist die Einwohnerzahl in Deutschland vor allem durch Zuwanderung um rd. 2,25 Mio. gestiegen. Dies führt insbesondere in den Wachstumsregionen zu steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen. Entsprechend sinken die Wohnungsleerstände und preiswerte Wohnungen in zentralen Lagen verknappen sich weiter. Damit steigt das Mietpreisniveau weiter. Zumal insbesondere der Mietwohnungsneubau, aber auch Angebotserweiterungen durch marktgerechte Sanierungen und Modernisierungen im Bestand nur unzureichend stattfinden. In Folge der hohen und weiter steigenden Mietkostenbelastung in den Kernstädten kommt es deshalb zu einer verstärkten Suburbanisierung in den Wachstumsregionen. Kurz- und mittelfristig bedeutet dies jedoch keine Entlastung der Wohnnachfrage in der jeweiligen Region. Auch die qualitative Nachfrage wird nicht befriedigt. In der Folge werden dadurch Haushalte mit geringen Einkommen von Besserverdienenden aus ihren geringerwertigen, bislang aber preiswerteren Wohnungen verdrängt.“

Mietwohnungsmarkt

Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen die Einschätzung von Markus Roesnick: Wie bereits im Frühjahr 2019 rechnet keiner der Befragungsteilnehmer mit einem Rückgang der Mieten. Dagegen gehen 64% von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung aus (Frühjahr 2019: 65%; Herbst 2018: 67%). In dem erneut leicht rückläufigen Wert spiegelt sich u.a. die Erwartung, dass die Bestandsmieten teilweise aufgrund von Mietspiegelobergrenzen ausgeschöpft bzw. Mieterhöhungen im Rahmen einer Verschärfung der Mietpreisbremse schwieriger durchzusetzen sind.

Wohnungsneubau und Sanierung

Zunehmende Regulierung und Verunsicherung spiegeln sich bei der Frage nach Investitionen in den Mietwohnungsneubau: Aktuell erwarten hier nur noch rd. 28% der Befragten (Frühjahr 2019: 29%) einen Anstieg der Investitionen. Lagedifferenziert werden die Unterschiede besonders deutlich: In guten und mittleren Lagen erwarten 42% bzw. 25% einen Anstieg der Bautätigkeit (Frühjahr 2019: 35% bzw. 30%). In einfachen Lagen ist der Wert deutlich unter 20% gefallen (Herbst 2019: 17%, Frühjahr 2019: 22%). Auch hinsichtlich Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen zeigen sich die Befragten deutlich verhaltener als noch im Frühjahr 2019: Nur noch 31% der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, im Frühjahr 2019 waren es noch 46%. Hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung fällt der Rückgang von 38% auf aktuell 33% nicht ganz so drastisch aus.

Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage

Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments erreichte der AII (Aengevelt-Investment-Index) im Frühjahr 2016 den bisherigen Spitzenwert von 77,7 Punkten. Im Herbst 2018 lag der Wert mit 67,5 Punkten erstmals wieder unter der 70 Punkte-Marke und mehr als 10 Punkte unter dem bisherigen Spitzenwert. Nach kurzer Erholung im Frühjahr 2019 (74,2 Punkte) – setzt sich der “Sinkflug“ mit aktuell 66,3 Punkten weiter fort.

Während der Rückgang in guten Lagen um 0,5 Punkte auf 71,9 Punkte gering ausfiel, war es in mittleren Lagen ein markantes Minus um 6,7 Punkte auf aktuell 69,8 Punkte. Den höchsten Rückgang um 12,8 Punkte auf nun nur noch 58,9 Zähler verzeichnet der AII in einfachen Lagen. Ungeachtet dieser Entwicklungen und der zunehmend schwierigen Rahmenbedingungen rechnet die Hälfte der Befragten mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Frühjahr 2019: 54%). Dabei erwartet der überwiegende Anteil der Befragungsteilnehmer weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Herbst 2019: 61%; Frühjahr 2019: 63%; Herbst 2018: 54%). 32% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Frühjahr 2019: 20%). Lediglich 3% der Befragten erwarten sinkende Preise. Ihr Anteil ist deutlich gegenüber Herbst 2018 (12%) gesunken.

Fazit

Die deutsche Wirtschaft befindet sich im Krisenmodus. Für den Wohninvestmentmarkt gilt das nicht: Auch wenn der AWI aktuell einen deutlichen Rückgang verzeichnet, besteht immer noch ein markantes Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter/Eigentümer. Damit ist er ein Indiz dafür, dass die Zeiten weiterer Kaufpreissteigerungen noch nicht vorbei sind. Einer der Gründe dafür sind mangelnde Anlage-Alternativen. Zudem spitzt sich die quantitative Wohnungsunterversorgung der Gesamtbevölkerung durch anhaltende Zuwanderung vor allem in die städtischen Zentren bei gleichzeitig immer noch unzureichendem Wohnungsneubau tendenziell weiter zu. Hier zeichnet sich kurz- bis mittelfristig auch keine Entspannung ab. Vor diesem Hintergrund steht der Wohninvestmentmarkt aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter insgesamt (noch) sehr gut da. Das trifft vor allem auf Wohnungsneubau zu: Hier sichert zum einen die Qualität langfristig den Kapitalwert. Zum anderen ist der Wohnungsneubau (noch) nicht von den Regularien u.a. der Mietpreisbremse betroffen. Allerdings wäre es dringend notwendig, vor allem mehr preiswerten Wohnraum zu bauen. Denn bereits jetzt liegt die Mietkostenbelastung insbesondere bei den einkommens¬schwächeren Haushalten deutlich über dem Durchschnitt: Rund 15% der Haushalte geben mehr als 40% ihres Einkommens für Miete aus.

Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG