Aengevelt prognostiziert überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz in 2022

Frau am Rechner
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Nachdem der Berliner Büroflächenumsatz in 2020 – nach dem Rekordjahr 2019 und wie von Aengevelt Research prognostiziert – pandemiebedingt deutlich um 28% auf rd. 705.000 m² zurückging, erholte sich das Marktgeschehen 2021 und erzielte mit rd. 849.000 m² ein Ergebnis, das den Zehnjahresmittelwert (Ø 2011-2020: rd. 746.000 m² p.a.) um 14 % übertrifft. Zudem ist Berlin damit erneut Umsatzsieger in Deutschland.

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Diese Dynamik setzt sich 2022 fort, auch wenn zahlreiche Unternehmen nun hinsichtlich Expansionsplänen, Standortwechsel, Flächenumstrukturierungen etc. nunmehr im Hinblick auf die Ukrainekrise abwarten. Insgesamt prognostiziert Aengevelt Research für 2022 mit rd. 850.000 m² einen Büroflächenumsatz auf Vorjahres-Niveau.

Für das erste Quartal 2022 analysiert Aengevelt Research in Berlin allerdings einen rückläufigen Büroflächenumsatz von rd. 117.000 m² Bürofläche. Das sind rd. 36 % weniger als im ersten Quartal 2021 (rd. 183.000 m²).

Abbau der Angebotsreserve gestoppt

Nachdem die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) seit 2011 kontinuierlich gesunken ist und 2019 mit rd. 280.000 m² Bürofläche bzw. einer Leerstandsquote von lediglich noch 1,5% einen Tiefststand erreichte, erhöhte sich die Angebotsreserve im Jahr 2020 erstmals wieder, und zwar auf rd. 390.000 m². Dieser Trend setzte sich 2021 fort: Das Flächenangebot stieg auf rd. 689.000 m², die Leerstandsquote von 2 % auf 3,3 % des Gesamtbestandes von derzeit rd. 20,9 Mio. m² Bürofläche – immer noch zu wenig angesichts einer für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderlichen Fluktuationsreserve von rd. 829.000 m².

Für 2022 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve auf ein Volumen von plus / minus 800.000 m².

Anziehende Büroflächenfertigstellung

Nachdem Aengevelt Research in Berlin ein deutlich überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen von rd. 470.000 m² Bürofläche analysierte (Zehnjahresmittel 2011-2020: rd. 746.000 m² p.a.), zog die Bautätigkeit 2021 weiter an auf rd. 580.000 m². Davon waren zum Jahresbeginn 2021 indessen bereits rd. 72 % vorvermarktet. 2022 wird die Fertigstellung voraussichtlich erneut deutlich auf rd. 722.000 m² steigen, von denen zum Jahresanfang 2022 ebenfalls bereits rd. 60 % vorvermarktet waren. 2023/2024 befinden sich etwa 1,6 Mio. m² in der Fertigstellungspipeline. Ob indessen alle im Bau befindlichen oder geplanten Objekte planmäßig fertiggestellt werden, bleibt abzuwarten.

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Mietpreisniveau weiter gestiegen

Ungeachtet der gestiegenen Fertigstellungsvolumina bleibt das Angebot an modernen Büroflächen knapp. Entsprechend ist die gewichtete Spitzenmiete 2021 binnen Jahresfrist um zwei Euro auf EUR 41,-/m² gestiegen. Auch die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) erhöhte sich leicht auf
ca. EUR 30,50/m² (2019: EUR 28,50/m²).

Für 2022 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren Anstieg des Spitzenmietniveaus auf rd. EUR 42,-/m².

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