Zur Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt

Das Marie-Elisabeth-Lüders-Haus Bundestag
Das Marie-Elisabeth-Lüders-Haus, aufgrund seiner Fassadengestaltung auch „Waschmaschine“ genannt, gehört zu den Gebäuden des Berliner Regierungsviertels. © Andreas Höft

Im Interview mit Juliane Mann von der PROJECT Immobilien Wohnen AG

Das Unternehmen PROJECT Immobilien bietet hochwertiges Wohneigentum zum Kauf – provisionsfrei und schlüsselfertig – in den Metropolregionen Deutschlands. Ein Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit liegt auf Berlin. Neben Wohneigentum errichtet PROJECT Immobilien moderne Büro- und Geschäftsgebäude in markanten Wirtschaftsknotenpunkten. Juliane Mann stieg im Jahr 2011 bei der PROJECT Immobilien Gruppe ein, wo sie schnell Karriere machte: Noch im selben Jahr wurde sie zum Vorstand Vertrieb für die PROJECT PI Immobilien AG ernannt, in der sie die Gesamtleitung des Vertriebs übernahm. In dieser Position verantwortet Juliane Mann seit Dezember 2014 auch die Bereiche Vertrieb und Marketing für die PROJECT Immobilien Wohnen AG. Die Chefredakteurin von Exklusiv Immobilien in Berlin, Manuela Herrmann, hat mit Juliane Mann über den Berliner Wohnungsmarkt und die wohnungspolitische Lage in Berlin gesprochen. 

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Juliane Mann © PROJECT Immobilien Wohnen AG

Manuela Herrmann: Frau Mann, wenn wir uns die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes in den vergangenen zehn Jahren anschauen, dann können Sie offenbar gegen die Nachfrage gar nicht anbauen. Warum wollen so viele Menschen eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen?

Juliane Mann: Berlin ist eine Metropole. Sie bietet eine große Vielfalt an Kunst, Kultur, Musik und Freizeitmöglichkeiten. Da ist für jeden das Richtige dabei. Es gibt sozusagen nichts, was es nicht gibt. Diese Lebensqualität und die Internationalität halten die Attraktivität der Stadt hoch. Darüber hinaus ist Berlin Regierungssitz. Und die aktuelle Niedrigzinsphase macht es auch für viele möglich, sich den Wunsch einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Für internationale Investoren bietet Berlin im Vergleich zu anderen Metropolen wie London oder Paris nach wie vor günstige Preise.

Manuela Herrmann: Die Nachfrage nach Berliner Immobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, ist hoch. Die Preise steigen stetig. Wie wird das in den nächsten Jahren weitergehen?

Juliane Mann: Berlin war lange die zweitgünstigste Hauptstadt Europas. Hier gibt es also bezogen auf die Preise sehr viel Nachholpotenzial. Außerdem ist davon auszugehen, dass die Wirtschaft langfristig wachsen wird und Berlin sich weiter als erstklassiger europäischer Standort etabliert. Die aktuelle Preisentwicklung hat sich auch bereits auf das Umland ausgeweitet, wie z.B. Brandenburg. Ebenfalls ein Indiz dafür, dass sich die Preise in der Hauptstadt eher nach oben entwickeln. Abzuwarten bleiben allerdings politische Entwicklungen, die den Preisanstieg abschwächen bzw. stoppen sollen und dementsprechend Einfluss nehmen können.

Manuela Herrmann: Die Einwohnerzahl Berlins steigt ebenfalls seit Jahren. Gleichzeitig werden weniger Bebauungspläne festgesetzt als noch vor zehn Jahren. Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird immer angespannter. Wie kann die Politik dieses Problem lösen?

Juliane Mann: Das ist tatsächlich ein Problem, das gelöst werden muss. Die Zusammenarbeit mit Ämtern und Behörden ist an vielen Stellen schon sehr gut. Dies ist positiv, denn schnelle Genehmigungen und eine flexible, gemeinsame und dynamische Lösungsfindung sind Voraussetzung für die Schaffung neuen Wohnraums. Auch Aufstockungen von bereits bestehenden Gebäuden oder Neubauten, Umwandlungen oder weitere mögliche Verdichtungen könnten aus unserer Sicht dem Problem entgegenwirken. Zusätzlich sollte auch das Angebot an Sozialwohnungen vergrößert werden. Denn durch die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage können sich leider viele das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten.

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Project-Immobilien-Banner-Eigentumswohnungen-0120 Zur Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt

Manuela Herrmann: Bleiben wir noch kurz bei der Politik. Nicht nur die Kaufpreise, auch die Mieten sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Die Politik versucht gegenzusteuern. Der sogenannte „Berliner Mietendeckel“ wurde vom Bundesverfassungsgericht allerdings gekippt. Nun soll er möglicherweise demnächst auf Bundesebene eingeführt werden. Was halten Sie davon und welche anderen Möglichkeiten gibt es, die Mieten in Berlin bezahlbar zu halten?

Juliane Mann: Vom Mietendeckel profitieren vor allem Besserverdienende, die es sich leisten können in Bezirken mit bereits sehr hohen Mieten zu leben. Denn vor allem dort wurden die Mieten drastisch gesenkt. Geringverdienende, die in Stadtteilen mit niedrigem Mietniveau leben, hatten kaum etwas davon. Und gerade für diese Mieterinnen und Mieter bedarf es Unterstützung. Der Mietendeckel kann also nicht die Lösung sein. Um einen besseren und gemeinsamen Ansatz zu finden, müssen Politik und Wohnungswirtschaft zusammenarbeiten. Wir sehen hier Hamburg als positives Vorbild. Seit 2011 gibt es ein Bündnis zwischen der Stadt und den Verbänden der Wohnungswirtschaft. Die Stadt hat sich ihrerseits zu Förderungen und zu schnelleren Genehmigungen verpflichtet. Die Wohnungswirtschaft hat auf der anderen Seite das Ziel aufgegriffen, einen Teil ihrer Projektentwicklungen als geförderten Wohnungsbau entstehen zu lassen. Ziel sind 10.000 Neubauwohnungen pro Jahr, ein Drittel davon gefördert. Und dieses Ziel wird seit Jahren erreicht.

Manuela Herrmann: Auf der Suche nach einer bezahlbaren Immobilie wandern immer mehr Deutsche aus den Städten ins Umland ab. Wird sich dieser Trend in Berlin und seinem Brandenburger Umland fortsetzen?

Juliane Mann: Davon ist auszugehen. In den letzten Jahren ist die Bevölkerung in den Landkreisen und kreisfreien Städten um Berlin durchweg gewachsen. Im Jahr 2020 sind im Vergleich zu den Vorjahren verhältnismäßig viele Menschen von Berlin ins Umland gezogen. Ein Indiz dafür, dass sich dieser Trend fortsetzen wird. Die Gemeinde Teltow im Berliner Speckgürtel kann beispielsweise ein Wachstum von 4,8 Prozent in den letzten vier Jahren aufweisen, bei der Gemeinde Schönefeld sind es sogar 12,8 Prozent. Die Attraktivität des Umlands zeigt sich auch anhand der Pendlerströme. Rund 22 Prozent aller Beschäftigten in Berlin kommen aus anderen Regionen. Es sind vor allem die niedrigeren Preise, die die Menschen dazu bewegen, im Umland zu leben.

AdobeStock_42683206 Zur Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt
© Henry Czauderna / stock.adobe.com

Manuela Herrmann: Zu Ihren Kunden gehören private Investoren, semi-professionelle Investoren und institutionelle Investoren. Wie unterscheiden die sich und was empfehlen Sie den unterschiedlichen Investoren?

Juliane Mann: Semi-professionelle und institutionelle Investoren investieren eher in unsere Fonds. Privaten Investoren, die Immobilien erwerben möchten, empfehle ich, an einem wertstabilen Standort zu kaufen. Das heißt in einer Lage, bei der auch dauerhaft von einem Nachfrageüberhang auszugehen ist. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte man auf jeden Fall einen technisch versierten Fachmann, wie z. B. einen Immobiliengutachter zurate ziehen, der den technischen Zustand und etwaige Kosten für Sanierungsarbeiten einschätzen kann. Ich persönlich bevorzuge natürlich den schlüsselfertigen Kauf beim Bauträger, da durch die fünfjährige Gewährleistung und den Neubau eine deutlich höhere Planungssicherheit gegeben ist. Zu guter Letzt empfehle ich einen möglichst geringen Eigenkapitaleinsatz. Dieser sollte lediglich die Nebenkosten abdecken. Steht mehr Kapital zur Verfügung, würde ich dieses eher auf mehrere Immobilien aufteilen. Durch den Einsatz von Fremdkapital zu aktuell sehr günstigen Konditionen ergibt sich die bestmögliche Eigenkapitalrendite. Wenn die Mieteinnahme, ganz vereinfacht gesagt, der Darlehensrate entspricht, baue ich so ohne monatliche Kosten kontinuierlich Vermögen auf.

Manuela Herrmann: Ihr Unternehmen hat im Jahr 2007 die PROJECT Life Stiftung gegründet. Was tun Sie da genau und warum engagiert sich Ihr Unternehmen gesellschaftlich?

Juliane Mann: Uns ist es wichtig, uns nicht nur mit ganzer Kraft dem Immobiliengeschäft zu widmen, sondern genauso viel Herzblut in soziales Handeln zu stecken. Mit der PROJECT Life Stiftung unterstützen wir gemeinnützige Organisationen und förderungswürdige Hilfsprojekte. Zum Stiftungszweck gehören die Förderung sozialer Projekte und Initiativen, die Förderung der Jugendpflege, die Integration ausländischer Bevölkerungsgruppen und die Unterstützung hilfsbedürftiger Personen. Seit ihrer Gründung hat die Stiftung bereits über 80 Projekte und Initiativen gefördert.

Manuela Herrmann: Herzlichen Dank für das Gespräch, Frau Mann.

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