Wohnungsbau Berlin: Potenziale erkennen und Chancen nutzen

Groth-Interview-Geschaeftsfuehrung
Herr Henrik Thomsen (l.) und Herr Thomas Groth (r.) im Gespräch © Groth Gruppe

Exklusiv Immobilien im Interview mit der Groth Gruppe

Seit knapp zwei Jahren wird Berlin von Rot-Rot-Grün regiert. Welches Zwischenfazit können Sie als Unternehmen ziehen?

Herr Groth: Das unternehmerische Zwischenfazit fällt was die Groth Gruppe und ihre Projekte betreffen positiv aus, unsere Projekte laufen alle.

Aus der Sicht eines Berliners ist die Entwicklung eher negativ, da für die Schaffung dringend benötigten Wohnraums im Bereich Neubau nach wie vor so gut wie nichts getan wird, die Konzentration liegt eher auf dem Bereich der Mietenregulierung.

In den Zahlen und Statistiken wird sich die aktuelle Entwicklung 2020 und 2021 niederschlagen, wenn die Anzahl der Neubauten deutlich zurückgeht.

Es gab jüngst eine Anfrage an den Berliner Senat nach der Anzahl der abgeschlossenen Bebauungs­pläne mit städtebaulichen Verträgen mit 30 Prozent geförderten Wohnungsbau. Aus der Antwort wurde ersichtlich, dass bisher keine neuen Bebauungspläne unter dieser Maßgabe verabschiedet wurden, dies war in den Jahren ab 2014 von Herrn Geisel und Herrn Müller anders, als um die 80 Bebauungspläne in Gang gesetzt wurden.

Herr Thomsen: Wenn es darum geht, neuen Wohnraum zu schaffen, bleibt aus unserer Perspektive das Land Berlin deutlich hinter seinen Möglichkeiten. Vor dem Hintergrund, dass die Stadt immer weiter wächst, ist dieser Trend eher kritisch zu bewerten.

Wann ist mit einer Entspannung auf dem Wohnmarkt zu rechnen?

Herr Groth: Die Senatsverwaltung hat ermittelt, dass man jährlich in Berlin 20.000 neue Wohnungen bräuchte. Aus meiner Perspektive liegt der Bedarf deutlich höher. Hierfür müssen in einem ersten Schritt Grundstücke zur Verfügung gestellt werden, es ist ein weiter Weg, um den Wohnungsmarkt zu beruhigen.

Wie könnte die Stadt neuen Wohnraum schaffen, ohne Laubenkolonien, Friedhöfe oder gar das Tempelhofer Feld umzunutzen?

Herr Groth: Aus unserer Perspektive ist die Mobilisierung von Flächen eine unter vielen Möglichkeiten. Dazu müssen auch gesellschaftliche Diskussionen geführt und auch unter Umständen an Tabus gerüttelt werden. Dazu gehören auch Themen oder Neubewertungen einer Randbebauung des Tempelhofer Feldes und auch das Thema Kleingärten.

Es geht ausdrücklich nicht um Beseitigungen von Kleingartenanlagen. Selbstverständlich müssen alle gesetzlichen Regelungen zum Beispiel zu Schutzfristen eingehalten werden. Aber schaut man sich manche Kolonien genauer an, stellt man fest, dass sie größenmäßig bis an viel befahrene Straßen reichen. Dieser Bereich – also die ersten 50 Meter bis zur Straße – könnten zu Bauland umgewandelt werden, während die angrenzenden Flächen unangetastet bleiben. Auf diese Weise könnten 90 Prozent einer Kolonie erhalten bleiben und harmonisch in das Neubauprojekt integriert werden. Man könnte hier über Prämien, Umsiedelungen, Ausweisung von Ersatzparzellen in der gleichen Kolonie, sozialverträglich und im Einklang Grundstückspotentiale aktivieren ohne auf Maximalforderungen wie „Alles oder Nichts“ oder auf komplette Konfrontationen zu gehen.

Herr Thomsen ergänzt: Das Thema Kleingarten ist hoch emotional. Aus diesem Grund kann es keine radikalen Lösungen geben, sondern eine prozesshafte Umsetzung ist sinnvoll. Daneben gibt es auch andere Potenziale in der Stadt. Oftmals scheitern sie jedoch an Bedenken wegen zu viel Lärm oder ähnlichen Themen. In unseren Augen ist es die Aufgabe der Politik zu schauen, wo können Hürden überwunden werden, wenn der gemeinsame Wille da ist, Projekte auch umzusetzen.

Welche Wohnungen braucht die Hauptstadt?

Herr Groth: Wir brauchen ein ausgewogenes Angebot von Wohnungen in allen Segmenten und zwar zur Miete und zum Kauf.

Der ausschließliche Bau von freifinanzierten Mietwohnungen für 17 Euro pro Quadratmeter ist dabei genauso untauglich wie der Bau von 20.000 Wohnungen ausschließlich für 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Hier sind wir beim aktuellen Problem, dass momentan oftmals entweder für 17 Euro oder für 6,50 Euro pro Quadratmeter gebaut wird und dabei das gesamte Mittelsegment nicht bedient wird. Wir brauchen von den aus dem Zuzug errechneten und geforderten 20.000 Wohnungen pro Jahr, inzwischen circa 15.000 Wohnungen im mittleren Mietsegment, welches sich realistisch zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter bewegt. Dies ist nur durch eine entsprechende Förderung möglich, das bedeutet, der Senat müsste wieder einen zweiten Förderweg schaffen.

Im Februar 2018 wurde das Mobilitätsgesetz verabschiedet. Schaut man auf die Mikroebene, den Kiez oder das Quartier, dann stellt sich Frage danach, wie in zukünftigen Wohnquartieren die Verkehrsorganisation gelöst werden kann?

Herr Thomsen: Unbestritten sind zahlreiche Arbeitnehmer auf einen Pkw angewiesen. Auch der Lieferverkehr kann nicht ohne weiteres auf Alternativen ausweichen. Es ist wichtig eine Vision zu haben, doch auch in diesem Bereich gilt es ein realistisches Augenmaß zu bewahren. In unseren Quartieren fördern wir die sogenannte Mikromobilität. Es geht auch um die Themen Lastenräder und selbstfahrende Kleinbusse, wir wissen jedoch auch, dass die Gedanken nicht vollkommen ausgereift sind. Noch fehlt es an Geschäftsmodellen in diesem Bereich. Auch das Thema Carsharing wird von uns geprüft, allerdings müssen hierfür gesonderte Stellflächen ausgewiesen werden. Carsharing-Anbieter sind überwiegend an Citylagen interessiert, hier gilt es sinnvolle Lösungen zu finden, die je nach Projekt auch einen bestimmten Mobilitätsmix enthalten können.

Eine der großen Fragen dreht sich beim aktuellen Thema Mobilität um die Zukunft des Verbrennungsmotor. Wir sind der Ansicht, dass dieser langfristig ausgedient hat, noch sind die Probleme von morgen nicht gelöst. Die Frage der zukünftigen Mobilität stellt Projektentwickler vor große Herausforderungen. Es ist wie ein Blick in die Glaskugel, wo wir versuchen heute Antworten zu finden auf zukünftige Fragen.

Es gilt so zu bauen, dass wir heute schon zukünftige Ladestrukturen für E-Autos in unsere Projekte integrieren. So hat beim Objekt Maximilians Quartier nahezu jeder Tiefgaragenstellplatz eine Steckdose für ein Elektroauto.

Antworten auf Fragen der Zukunft zu finden, setzt verstärkt Kooperationen voraus und können oftmals nicht alleine gelöst werden. Daher ist es wichtig ganzheitlich zu denken und Partnerschaften in den verschiedensten Bereichen einzugehen. Im Bereich Mobilität und Energie sind wir eine Kooperation mit der Gasag AG Solutionen eingegangen. Das Unternehmen hat sich vom reinen Gasanbieter zum Energiedienstleister entwickelt und mit jungen Unternehmen aus der Start-up-Szene gehen wir neue Wege, um zukunftsfähige Energie- und Mobilitätskonzepte zu entwickeln. Nach einer Erhebung der IHK Berlin wird das Maximilians Quartier nach Fertigstellung, neben einem innovativen, quartierseigenem Stromkonzept, über die meisten Steckdosen für E-Autos in ganz Berlin verfügen. Mit einem System, das über eine spezialisierte Software gesteuert wird, um die Lastenspitzen optimal zu managen. Auch beim Objekt Lichterfelde-Süd gehen wir neue Wege im Bereich Energiemix und Smart-Home-Lösungen. Uns geht es darum, dass man auch in dreißig Jahren noch sagen kann, die Groth Gruppe hat damals an alles gedacht.

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© Begehungen

Ein weiteres wichtiges Thema unserer Zeit ist die Digitalisierung. Wie funktioniert das digitalisierte Quartier von Morgen und welche Vorteile ergeben sich für die Bewohner?

Herr Groth: In Berlin sind wir seit mehr als 35 Jahren am Markt. Es geht uns immer darum, gute Lösungen für die Stadt und die Bewohner zu finden. An der Stufe zu einem neuen Zeitalter müssen wir uns mehr als jemals zuvor als Projektentwickler und Bauherr mit den zukünftigen Wohnverhältnissen beschäftigen. Was soll und kann eine Wohnung in der Zukunft können? Wie wohnen und arbeiten wir?

Auch das Wort „Smart“ wird gerne strapaziert und die Meinungen was „smart“ ist, sind mindestens so vielfältig wie die Vorstellung zukünftiger Fortbewegung.

Was bedeutet „Smart“ und wie nachhaltig sind smarte Nutzungen? Beschäftigt man sich mit dem Inneren einer Wohnung, bedeutet „Smart“ in jedem Fall, dass jeder Raum einer Wohnung über eine schnelle Internetverbindung verfügen muss bzw. dass Bewohner sich schnurlos in schnelles Internet einloggen können. Die Herausforderung der Projektentwickler und Bauherren ist, dass der Lebenszyklus eines Wohngebäudes mehrere Jahrzehnte umfasst, während Smartphones einen Lebenszyklus von ein bis zwei Jahren haben und entsprechende Apps manches Mal im Tagesrhythmus aktualisiert oder geändert werden können. Diese Schnelligkeit oder Schnelllebigkeit kann beim Bau natürlich nicht berücksichtigt werden. Daher ist es notwendig, dass wir in unseren Immobilien die Möglichkeiten für eine schnelle, digitale Infrastruktur schaffen. Alles andere ist Aufgabe der Industrie also die Programmierung und Entwicklung von Schnittstellen und Apps, wie zum Beispiel mein Smartphone mit dem Kühlschrank kommunizieren kann.

Neubauprojekt-Hinweisbanner-2017 Wohnungsbau Berlin: Potenziale erkennen und Chancen nutzen

Mit welchem modernen Energiemix sollten neue Wohnviertel versorgt werden?

Herr Thomsen: Hier gilt es sich mit den Fragen eines nachhaltigen Energiemix zu beschäftigen. Die richtige Lösung kann dann je nach Standort auch Fernwärme oder Gas sein, es kann sich aber auch lohnen einen vielfältigen Mix aus allen anderen möglichen Energieformen anzubieten. Die Energiefrage ist auch immer eine Frage nach dem Standort des Objekts und seinen Erschließungsmöglichkeiten. In erster Linie kommt es darauf an, wie die Wärme erzeugt wird. Teilweise ist sie ein Nebenprodukt bei der Stromerzeugung und oftmals ergibt sich eine Mischkalkulation bzw. eine Mischform bei den unterschiedlichen Energiegewinnungsformen. Dabei sind CO2-Neutralität und nachhaltige Energieformen das Ziel.

Was wünschen Sie sich als Projektentwickler von der Politik?

Herr Thomsen: Neben der Förderung von Wohneigentum wünschen wir uns eine stärkere Konzentrierung auf die wirklich zentralen Punkte. Wir beobachten zur Zeit – nicht nur in Berlin – eine zunehmende Polarisierung vieler gesellschaftlicher Themen. Gerade in Berlin liegt jedoch das Thema Bauen im Trend, mit einer oftmals einseitigen Betrachtungsweise vieler wichtiger Themen rund ums Bauen und vermeintlich einfachen Lösungen auf Herausforderungen einer wachsenden Stadt. Enteignungen und schwarze Architektenlisten sind hierbei keine Lösungen auf die drängensten Probleme fehlender Wohnungen.

Polarisierung oder Ausschluss einzelner Gruppen aus dem Gespräch führt jedoch auch nicht zu Lösungen. Die Wachstumsschmerzen einer – ein Glück wachsenden und nicht schrumpfenden Stadt- bergen auch Chancen und Freiräume für Wachstum und Innovation in vielen Bereichen. Die Politik muss aus der Polarisierung rauskommen und Lösungen hinbekommen, die die Interessen der Mehrheit ­widerspiegeln. Es muss ein Bekenntnis zum Wachstum der Stadt geben und daraus ergeben sich dann auch sinnvolle Lösungen.

Herr Groth ergänzt: Ein klares Bekenntnis zum Wachstum der Stadt. Hier gilt es sich mit vielen Themen auseinanderzusetzen. Das bedeutet oftmals eine Neubetrachtung und auch neue Diskussionen mit der Stadtgesellschaft, um die Zukunftsthemen der wachsenden Stadt. Dabei darf es keine Denkverbote geben.

Ein Thema, das mir am Herzen liegt, ist die Eigentumsförderungen – eine Möglichkeit sich in Zeiten von niedrigen Zinsen vor Altersarmut zu schützen und sich abzusichern. Die Politik sollte die Wünsche nach Wohneigentum mehr respektieren, es geht oftmals nicht um Luxus, sondern um die Sicherheit einer Kapitalanlage in Beton und nicht an der Börse.

Das Interview führte M. Herrmann für EXKLUSIV.

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