Sascha Klupp – Altbauten in Berlin mit Charme, Lebensqualität & Rendite

Altbauwohnung Apartment im Altbau
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Sascha Klupp, Vorstand der Inter Stadt- und Wohnungsbau Real Estate AG in Berlin: „Weil immer mehr Menschen hier hin wollen, um zu wohnen und zu arbeiten, ist Berlin die Trendmetropole in Deutschland schlechthin.“ Regierungssitz, 12 Stadtbezirke mit 96 Ortsteilen und knapp 3,8 Millionen Einwohnern – das und vieles mehr ist Berlin. Die Menschen sind innovativ, originell, umtriebig. Kunst und Kultur hatten vor Corona und hoffentlich bald wieder 24/7 geöffnet.

Zuerst ein Blick zurück. Auch in Mitteleuropa war die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts geprägt von der sogenannten Industrialisierung. Produktionsprozesse, die zuvor allein durch teils sehr harte körperliche Arbeit möglich waren, wurden zunehmend von Maschinen übernommen. Insbesondere in Deutschland wuchs die Bedeutung des Bürgertums, die mit dessen zunehmendem Wohlstand einherging.

Die Industrialisierung mit ihrem verstärkten Einsatz von Maschinen machte den Menschen als Arbeiterin respektive Arbeiter nicht überflüssig. Im Gegenteil, die Arbeitsabläufe waren halt anders als in der Zeit davor. Weniger Hand, mehr Hirn, dies waren die neuen Anforderungen. Entsprechend wuchs der Bedarf an – im Vergleich zu früher – qualifizierten Arbeitskräften. Immobilienprofi Sascha Klupp: „In der Folge stieg die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den Metropolen wie Berlin erheblich. Architektonisch prägnant für diese Periode sind die sogenannten Gründerzeitbauten.“.

Auch in der heutigen Bundeshauptstadt wurden ganze Stadtviertel gleichsam auf der grünen Wiese hochgezogen. Das typische Merkmal dieser Gründerzeit-Immobilien ist die Blockrandbebauung – drei bis sechsgeschossige Gebäude in einer gleichsam quadratischen Anordnung um eine Hof- bzw. Freifläche herum. Viele dieser Gründerzeitbauten beeindrucken noch heute durch ihre reich verzierten Fassaden – charmant, architektonisch eindrucksvoll und von einer Ästhetik, die dem Auge des Betrachters schmeichelt und bei den Bewohnern dieser Gebäude für einzigartige Lebensqualität steht.

Ob bei Selbstnutzern oder Investoren, „Seit langem ist in Berlin die Nachfrage nach Wohnraum in Gründerzeitbauten riesig. Vorausgesetzt, die Gebäude sind, unter Beibehaltung der Denkmalschutzvorschriften, auf dem neuesten technischen Stand.“, so Inter Stadt-Vorstand Sascha Klupp.

Berliner Altbauten – durch Sanierung oder Modernisierung zu neuem Glanz

Ein Altbau, zumal aus der architektonisch reizvollen Gründerzeit, sollte bewohnbar sein. Unabhängig davon, ob die Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt wird oder als Investment in den Sachwert Immobilie dient und deshalb vermietet werden soll. „Abhängig vom Alter und dem baulichen Zustand einer Immobilie ist meistens eine Modernisierung oder gar eine Sanierung nötig, damit das Gebäude den Qualitätsansprüchen der Eigentümer und der Bewohnet genügt“, betont Sascha Klupp. Werden die Begriffe „Sanierung“ und „Modernisierung“ im allgemeinen Sprachgebrauch oft gleichbedeutend verwendet, so bestehen bei genauerem Hinsehen erhebliche Unterschiede.

Ziel einer Sanierung ist oft, eine Immobilie überhaupt wieder bewohnbar zu machen. Demgegenüber ist eine Modernisierung in der Regel nicht so weitreichend. Hier geht es hauptsächlich darum, durch geeignete Maßnahmen den technischen Zustand zu verbessern. Normalerweise dienen Modernisierungen dem Erhalt des aktuellen und der Erhöhung des künftigen Immobilienwertes.

Was geschieht bei einer Gebäudesanierung?

Insbesondere in Berlin gibt es nach wie vor scheinbar unzählige sanierungswürdige Gebäude aus unterschiedlichen Baujahren. „Dazu zählen wundervolle, oft denkmalgeschützte Objekte aus der Gründerzeit, aber auch optisch weniger attraktiv anmutende Nachkriegshäuser, insbesondere im früheren Ostteil der Stadt“, betont Sascha Klupp. Letztlich geht es bei einer Sanierung darum, wie bereits gesagt, ein Gebäude wieder bewohnbar zu machen. Unterschieden wird dabei zwischen der

  • Komplettsanierung
  • Energetischen Sanierung
  • Kosmetischen Sanierung

„In Berlin haben Komplettsanierung und Energetische Sanierung eine weitaus größere Bedeutung als die kosmetische Sanierung“, so Sascha Klupp aus langjähriger Erfahrung.

Modernisierungsmaßnahmen bei älteren Immobilien

Viele Bestandsbauten in der Bundeshauptstadt, die schon einige Jahrzehnte hinter sich haben, müssen zwar nicht saniert werden, bedürfen aber – häufig dringender – Modernisierungen. Der Grund ist einfach: Selbst bei guter und solider Bausubstanz „entsprechen viele Altbauten nicht mehr dem neuesten technischen Stand, insbesondere im Hinblick auf den Energieverbrauch“, so Inter Stadt-Vorstand Sascha Klupp. Möglich sind dabei eine Reihe unterschiedlicher Modernisierungsmaßnahmen, wobei die Details in § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) präzisiert werden. Allgemein dienen Modernisierungen an Gebäuden der

  • Einsparung von Endenergie, auch als „Energetische Modernisierung“ bezeichnet
  • Verringerung des Primärenergieverbrauchs, was dem Klimaschutz zugute kommen soll
  • Begrenzung des Wasserverbrauchs
  • Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnungen (Mietsachen)
  • Verbesserung der Wohnverhältnisse
  • Schaffung neuen Wohnraums, indem beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut wird.

Unabhängig davon, wie weitreichend und nachhaltig – „Modernisierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie dienen dem Werterhalt und der Werterhöhung des Objekts. Deshalb sind sie unter Renditegesichtspunkten eine sehr gute Investition in die Zukunft“, ist Sascha Klupp überzeugt.

Sanierung & Modernisierung – steuerliche Vorteile & staatliche Förderung

Von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen – Stichwort: haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen – können ausschließlich Vermieter Sanierungskosten respektive Modernisierungskosten steuersparend geltend machen. Diese Vorgabe entspricht der allgemeinen steuerlichen Systematik, wonach nur derjenige, der Einkünfte hat, ob nun als Arbeitnehmer oder Vermieter, auch Ausgaben im Zusammenhang mit der jeweiligen Einkunftsart steuerlich geltend machen darf.

Zumal hier einige Fallstricke lauern. Dazu zählt beispielsweise die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand auf der einen Seite sowie dem Herstellungsaufwand bzw. den anschaffungsnahen Aufwendungen andererseits. Im ersten Fall dürfen die Kosten in der Regel sofort steuersparend mit den Mieteinkünften verrechnet werden, im zweiten Fall fordert das Finanzamt die Verteilung der Kosten (Fachbegriff: Abschreibung) über mehrere Jahre. Entsprechend fließen die Steuerersparnisse über einen bestimmten Zeitraum hinweg.

Als Investitionsanreiz für Vermieter gelten bei der energetischen Sanierung eines Bestandsobjekts wiederum besonders attraktive steuerliche Regeln. Vergleichbares gilt für die Kosten der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie. Lukrativ für Vermieter ist – neben den Möglichkeiten, Steuern zu sparen – die weitreichende staatliche Förderung durch zinsgünstige Mittel der KfW-Förderbank und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa).

So ist die „Bundesförderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ am 1. Januar 2021 in Kraft getreten. Im Fokus einzelnen Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Altbauten, die zuvor beim KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ abgerufen werden konnten. Ab dem 1. Juli 2021 startet dann die BEG Wohngebäude. Förderfähig sind die Vollsanierung und der Neubau von Wohngebäuden. Diese BEG WG ersetzt die zuvor geltenden KfW-Programme. Die Förderung erfolgt durch Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.

Sanierte Altbauten in Berlin – Vorteile für Selbstnutzer & Investoren

Wohnimmobilien bieten zahlreiche Vorteile, ob nun für Selbstnutzer oder für Investoren, die eine lukrative Möglichkeit zur Geldanlage suchen und dank der Mieteinnahmen attraktive Einnahmen erzielen möchten. „Dies gilt insbesondere auch beim Erwerb von sanierten Altbauten in Berlin“, ist Inter Stadt-Vorstand Sascha Klupp überzeugt. Neben der Aussicht auf längerfristig spürbare Wertzuwächse genießen Selbstnutzer, die in einem sanierten Altbau wohnen, einzigartige Lebensqualität, architektonische Finessen und den Charme längst vergangener Jahre. Die staatliche Förderung durch Baukindergeld (Wichtig: nur noch bis Ende März 2021) und zinsgünstige Darlehen „machen den Erwerb eines sanierten Schmuckstücks in Berlin längst auch für die viel zitierten Normalverdiener möglich“, betont Sascha Klupp.

Für Vermieter wiederum können sanierte Wohnobjekte in der Bundeshauptstadt erstklassige Investitionen mit einzigartigen Renditechancen sein. „Diese Einschätzung ergibt sich durch die Kombination aus Hauptstadtlage, aus der Nachfrage nach Wohnraum allgemein und mitunter auch nach luxuriösem Wohn-Ambiente“, sagt Sascha Klupp. Überdies profitieren Vermieter von teils erheblichen Steuervorteilen und auch der staatlichen Förderung für bestimmte Sanierungsmaßnahmen.

Fazit

Vor allem für Investoren bietet der Immobilienmarkt Berlin ein Umfeld, das so gut wie nirgendwo in Deutschland zu finden ist. Die Attraktivität der Hauptstadt dokumentiert die Zahl der Einwohner, die bis zum Jahr 2030 nach aktuellen Prognosen um mehr als 200.000 wachsen soll. Daraus resultieren eine starke und voraussichtlich weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum, die durch das begrenzte Angebot an Neubauten bei weitem nicht gedeckt werden kann. Sanierte Bestandsimmobilien sind eine erstklassige Alternative zu Neubauten, oft auch wegen ihres architektonischen Charmes.