Der Wohnungsmarkt und die wohnungspolitische Lage in Berlin

Dr. Jürgen Leibfried, Gründer und Vorstand der BAUWERT AG
Dr. Jürgen Leibfried © Silke Weinsheimer / BAUWERT AG

Im Interview mit Dr. Jürgen Leibfried, Gründer und Vorstand der BAUWERT AG

Anspruchsvolle Büro- und Einzelhandelsbauten an innerstädtischen Topadressen und Wohnimmobilien in sehr guten Lagen Berlins bilden das Kerngeschäft der Bauwert Gruppe. Daneben konzipiert und realisiert die Bauwert Aktiengesellschaft bundesweit maßgeschneiderte Neubauprojekte, sog. Custom Made Developments.

Bauwert beschäftigte sich ursprünglich mit Altbausanierungen in Berlin. Seit 1991 liegt das Hauptaugenmerk auf der Entwicklung innerstädtischer Büro-, Wohn- und Einzelhandelsobjekte im gesamten Bundesgebiet. Über 330 Gebäude mit mehr als 2.000.000 Quadratmetern Nutzfläche und einem Investitionsvolumen von über 5 Milliarden Euro bilden die Grundlage der Bauwert-Erfahrung.

Im Jahr 1983 von Dr. Jürgen Leibfried gegründet, hat sich die Bauwert Gruppe in den vergangenen 38 Jahren zu einem der in Deutschland führenden Unternehmen in den Bereichen Büroentwicklung und Wohnungsneubau entwickelt. Seit 2009 ist Herr Michael Staudinger Gesellschafter und Vorstand der Bauwert AG.

Die Chefredakteurin von Exklusiv Immobilien in Berlin, Manuela Herrmann, hat mit Dr. Jürgen Leibfried über den Berliner Wohnungsmarkt und die wohnungspolitische Lage in Berlin gesprochen. 

Manuela Herrmann: Herr Dr. Leibfried, Sie kennen den Berliner Immobilienmarkt seit Jahrzehnten. Was macht ihn aus? Und warum ist er offenbar so attraktiv für viele Privatkäufer und Investoren?

Auch wenn der Wanderungssaldo in Berlin im letzten Jahr bei plus +/- 0 lag, war doch in den letzten Jahren seit 2009 ein stetiger, überproportionaler Zuzug von Menschen, die in Berlin leben und arbeiten wollen, zu verzeichnen. Mit diesem starken Zuzug hatte man seitens der Stadt in der letzten Studie von 2008 nicht gerechnet. Nach dem die Bevölkerung von 1990 bis 1993 von 3,26 Mio. moderat auf 3,29 Mio. anstieg, sank die Bevölkerungsanzahl auf unter 3,16 Mio. im Jahre 2000. Anschließend gab es einen geringfügigen Anstieg bis 2008 (Bevölkerung 3,25 Mio.), was dazu führte, dass man in der oben genannten Studie für das Jahr 2020 in der Best-Case-Variante mit einer Bevölkerungsanzahl von knapp über 3,3 Mio. rechnete. Die Realität ist aber, dass im Jahre 2020 ca. 3,77 Mio. Einwohner in Berlin lebten.

Leider wurden in der Zwischenzeit viele Wohnungsbauneubaupotenziale nicht ausreichend genutzt; man schuf zu wenig Kindertagesstätten und auch zu wenig Schulplätze. Die Wohnungsleerstandsquote sank dramatisch, die Preise stiegen parallel und das internationale wie auch das nationale Interesse am Standort Berlins war geweckt.

Viele neue, junge Firmen haben sich mittlerweile in Berlin angesiedelt, die natürlich auch davon profitierten, dass Berlin eine hohe Anzahl an Universitäten, Fachhochschulen etc. aufweist.

Zudem hat Berlin ein fantastisches Kulturangebot, offeriert eine hohe Freizeitqualität, u.a. über die vielen Seen und Wälder. Diese Gemengelage ist attraktiv für Privatkäufe, wie auch für Investoren.

BAUWERT-AG_Publikationen_MG_5888-300x200 Der Wohnungsmarkt und die wohnungspolitische Lage in Berlin
Der Darstellung und Präsentation unserer Objekte und realisierten Projektentwicklungen schenken wir besondere Aufmerksamkeit © BAUWERT AG

Manuela Herrmann: Aufgrund der stark gestiegenen Berliner Immobilien-Preise sind viele Käufer ins Umland abgewandert. Wird sich dieser Trend fortsetzen?

Da man in Berlin leider eher den Neubau erschwert oder behindert, steigen die Immobilienpreise für Wohnungen an. Entsprechend schauen sich viele Käufer in attraktiven Gemeinden in der Nähe von Berlin um. Voraussetzung ist jedoch, dass ein exzellente Verkehrsanbindung, das heißt, zumindest ein Regionalbahnhof oder besser noch eine S-Bahnstation vorhanden sein muss. Gleichzeitig sind die Preise vergleichsweise günstiger als in Berlin. Sollte Berlin nicht gegensteuern und die Neubaupotentiale ausschöpfen, wird sich dieser Trend sicher fortsetzen.

Manuela Herrmann: Durch die Corona-Pandemie hat sich die Arbeit im Homeoffice weit verbreitet. Werden dadurch Wohnungen und Häuser auf dem Land attraktiver und teurer?

Arbeiten im Homeoffice kommt bei weitem nicht für alle Firmen infrage; entsprechend wird es m.E. keinen grundlegenden Trend zum Homeoffice geben. Wenn man aber im Homeoffice arbeiten möchte, ist das nur dann nachhaltig sinnvoll und praktikabel, wenn man ein eigenes, zumindest kleines separates Arbeitszimmer hat. Von der Küche oder vom Wohnzimmer aus im Homeoffice zu arbeiten, gleichzeitig zwei, drei oder vier Kindern in den gleichen Räumen zu versorgen, ist alles andere als optimal. Dadurch, dass auf dem Land Häuser und Wohnungen generell preiswerter sind, besteht somit die Möglichkeit sich ggf. einen Raum mehr leisten zu können, als man dies bei einer Wohnung in Berlin tun könnte. Deswegen haben Wohnungen und Häuser auf dem Land eine entsprechende Attraktivität.

Manuela Herrmann: Neben den Kaufpreisen sind auch die Mieten in Berlin stark gestiegen. Was kann getan werden, damit sich Normalverdiener auch zukünftig noch eine Mietwohnung in der Hauptstadt leisten können?

Gerade in Berlin könnte der Verkauf von landeseigenen Wohnungen an die Mieter durchaus vorteilhaft für Alle sein. Würde beispielsweise das Land Berlin 50.000 Wohnungen an Mieter für z. B. 1.400,– €/m² verkaufen, unter der Maßgabe, dass die Bewirtschaftung und Verwaltung bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bleiben, so könnten Mieter vergleichswiese günstig zu Wohneigentum kommen und die Einnahmen bei den Wohnungsbaugesellschaften blieben gleich. Eine 65 m² Durchschnittsgröße unterstellt, würde zu einem Kaufpreis der Wohnung inklusive Nebenkosten von ca. 97.000 € führen; bei 1 % Zinsen und 2,5 % Tilgung sowie inkl. des anteiligen Wohngeldes wäre dann die Belastung bei ca. 7,35 €/m², also bei ca. 478,– € im Monat. Wie mir mitgeteilt wurde, soll die durchschnittliche Bankbelastung der landeseigenen Wohnungen bei ca. 400,– €/m² liegen. In diesem Fall würde ein derartiger Vertrag dann zu einer Liquidität von 1.000,– €/m² führen. Bei diesem Eigenkapital und einer Fremdmittelaufnahme von 1.400,– €/m² könnte das Land Berlin über 2.400,– € für Bau- und Baunebenkosten verfügen und damit 50.000 preiswerte Neubauwohnungen auf landeseigenen Grundstücken umsetzen.

Neben einer Einnahme aus der Grunderwerbssteuer in Höhe von 273 Mio. € könnte Berlin durch den Neubau von 50.000 Wohnungen, mit durchschnittlich 65 m² Größe, eine Miethöhe von 8,– €/m² unterstellt nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, nach Abzug eines Kapitaldiensts von Zins und Tilgung von 3 % einen Nettoüberschuss von knapp 130 Mio. € p.a. erzielen. Die Vorteile für die Mieter, die neuen Wohnungseigentümer wären klar: mietfreies Wohnen im Alter und die Möglichkeit eines Vermögensaufbaus. Somit wäre dies auch ein Beitrag zum Abbau der sozialen Ungerechtigkeit.

Manuela Herrmann: Ihr Unternehmen entwickelt anspruchsvolle Immobilien-Projekte in Berlin. Auf welche Hindernisse stoßen Sie dabei und welche Widerstände müssen Sie überwinden?

Das ist ein Missverständnis; wir entwickeln nicht nur anspruchsvolle Wohn-Immobilienprojekte, sondern auch Immobilienprojekte für Normalverdiener. Das beste Beispiel ist das gerade erst abgeschlossene Bauvorhaben an der Boxhagener Straße mit knapp 640 Wohnungen von denen 125 als preisgedämpfte, d.h. als Sozialwohnungen geschaffen wurden.

Grundsätzlich hat man mit enormen Widerständen in der Stadt zu kämpfen, da man als Investor mittlerweile nicht mehr als Partner der Stadt, sondern nur noch als geldgieriger Störenfried gesehen wird. Der einzige Weg, um aus diesem Dilemma herauszukommen sind intensive Gespräche mit den politischen Verantwortlichen, der stete Versuch einen halbwegs tragbaren Kompromiss zu finden, um dann den dringend nötigen Neubau realisieren zu können. Grundsätzlich sind die Zeitabläufe vom Grundstückserwerb bis zur Baugenehmigung deutlich länger geworden als noch vor 4, 5 oder 6 Jahren.

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30 Jahre Bauwert – Geschichten aus 30 Jahren Bauwert, 262 Seiten, Berlin 2014 © BAUWERT AG

Manuela Herrmann: Bauflächen sind in Berlin ein seltenes Gut. Immobilien-Unternehmer gehen deshalb dazu über in die Höhe zu bauen und Wohntürme zu errichten. Mit dem High West, dem ersten Wohnturm der City West, haben Sie auch einen im Portfolio. Welche Erfahrungen haben Sie damit gemacht?

Bei dem Projekt „High West“ handelte es sich um ein Bürohochhaus, das deutlich in die Jahre gekommen war und über einen entsprechend hohen Leerstand verfügte.

Nach technischer Analyse haben wir erkannt, dass man dieses Bürohochhaus einer sinnvollen Wohnnutzung zuführen kann; wir haben das Haus weitestgehend entkernt, neue Treppenhäuser geschaffen und gemäß der neuesten Brandschutzauflagen quasi fast als Neubau realisiert. Dass Menschen gerne in Hochhäusern wohnen zeigt sich daran, dass sowohl der Verkauf wie auch die Vermietung in extrem kurzer Zeit realisiert werden konnte.

Manuela Herrmann: Sie entwickeln und verkaufen nicht nur Immobilien, sondern auch Bücher. „Reinstes Rixdorfer Vergnügen“, „Boxhagen beginnt“ und „Gendarmenmarkt um die Ecke“ lauten drei Titel Ihrer Buchreihe. Was hat es mit diesen Publikationen auf sich?

Es ist richtig, dass wir für alle wichtigen und größeren Bauvorhaben Bücher anfertigen lassen, die die Historie des jeweiligen Standorts für die Nachwelt deutlich machen.

Mit jedem Neubau verschwindet ein kleines Stück Stadtgeschichte; damit dieses kleine Stück Stadtgeschichte nicht vergessen wird, haben wir uns schon vor Jahren entschlossen, entsprechende Bücher, meist zusammen mit dem hervorragenden Historiker Lothar Übel umzusetzen.

Manuela Herrmann: Lassen Sie uns noch einen Blick in die Zukunft werfen, Herr Dr. Leibfried. Was wird den Berliner Immobilienmarkt zukünftig ausmachen? Wie wird er in zehn Jahren aussehen? Und was für eine Entwicklung wünschen Sie sich ganz persönlich?

Wir hoffen, dass sich die Berliner Politik wieder konstruktiv und offen den Anforderungen einer prosperierenden Stadt stellt, den Zuzug von Menschen begrüßt und den dringend notwendigen Neubau unterstützt. Der frühere Bürgermeister Wowereit sagte einmal: „Berlin ist arm aber sexy“.

Manchmal sind aber Diejenigen, die arm und Sexy sind, nach 30 Jahren nur noch arm, aber nicht mehr sexy. Berlin muss aufpassen, dass Berlin als Stadt nicht dieses Schicksal erleidet.

Manuela Herrmann: Herzlichen Dank für das Gespräch, Herr Dr. Leibfried.

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