10 Fragen an Nikolaus Ziegert

Nikolaus-Ziegert
Nikolaus Ziegert © WAHLUNIVERSUM by Jessica Wahl

Ein Interview mit dem Geschäftsführer der Ziegert- Bank- und Immobilienconsulting GmbH

Die neue Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher von der Linken, hat nach dem Abitur auf dem Bau gelernt, Städtebau studiert und in diesem Bereich auch jahrelang gearbeitet. Sie ist also eine Fachfrau. Damit müsste sie doch eine gute Ansprechpartnerin für die Bauwirtschaft, die Architekten und die Makler der Hauptstadt sein. Was erwarten Sie von der neuen Bausenatorin, Herr Ziegert?

Nikolaus Ziegert: Frau Lompscher ist aktuell noch sehr auf den kommunalen Wohnungsbau und die Deckelung der Mieten konzentriert. Das ist mit Blick auf ihren parteipolitischen Hintergrund und die derzeitigen Prioritären verständlich. Was mir bislang fehlt, ist ein Zugehen auf die private Immobilienwirtschaft, die aktuell mehr als 80 Prozent des Wohnungsbaus in Berlin stemmt. Bislang übt sie hier nur Druck aus und schafft weder Chancen noch Anreize. Wer gute Ergebnisse beim Wohnungsbau erzielen will, muss alle Akteure mit einbeziehen. Parteipolitische Präferenzen sollten hintenanstehen, wenn es um Verantwortung für die gesamte Stadt geht. Wenn sich Katrin Lompscher in diesem Sinne von ihrer bisherigen Linie lösen kann, stelle ich mich auf positive Impulse für den Berliner Wohnungsbau ein.

Eigentumswohnungen sind in Berlin sehr gefragt. Warum ist es eigentlich für viele Menschen so wichtig in den eigenen vier Wänden zu wohnen? Und hat das auch positive Auswirkungen auf unser Zusammenleben?

Die eigene Wohnung ist im Grunde das Natürlichste, was es gibt. Kinder bauen Hütten und unsere ersten Vorfahren lebten vorzugsweise in den eignen vier Wänden. Miete ist dagegen ein Kompromiss der aus der raschen Entwicklung der Großstädte, im alten Rom und in der Neuzeit resultiert. Für Marx war Miete zahlen eine der Urszenen der Ausbeutung. Die Miete wird am ersten fällig, der Lohn kommt zum Monatsende. Die Emanzipation von solchen Abhängigkeiten schließt den Wunsch nach Eigentum unbedingt mit ein und die dadurch gewonnene Freiheit ist wiederum die Voraussetzung zur umfassenden Ausbildung der Persönlichkeit. Ich bin sicher, dass mit dem wirtschaftlichen Aufschwung und einer höheren Eigentumsquote auch geistige Impulse verbunden sind, die das Leben in Berlin reicher und schöner machen.

Wunderschöne Neubauprojekte entstehen derzeit in Berlin. Rechtfertigen die auch die hohen Quadratmeterpreise, die in guten Lagen zu zahlen sind?

Vor allem die Lage und manchmal auch die Architektur sind einmalig und nicht reproduzierbar. Mit Blick auf die wachsende Nachfrage werden Neubauwohnungen deshalb heute mehrheitlich zu marktgerechten Preisen angeboten. Das heißt: Die Käufer erwerben nicht nur eine Immobilie, sondern auch ein Wertsteigerungspotenzial. Das gilt namentlich für die zentralen Stadteile zwischen Friedrichshain und Wilmersdorf, weil ein Nachlassen des Interesses für Berliner Innenstadtwohnungen absolut unwahrscheinlich ist.

ziegert-No1-Uferweg 10 Fragen an Nikolaus Ziegert
No.1 / Charlottenburg – ein außergewöhnliches Wohnensemble direkt am Ufer der Spree © Cannon & Cannon

Die Kaufpreise für Berliner Wohnimmobilien sind in den vergangenen fünf Jahren prozentual viel stärker gestiegen als die Mieten. Lohnt sich der Kauf von Wohnungen zur Geldanlage dann überhaupt noch?

Er lohnt sogar gerade jetzt. Denn, was viele übersehen ist, dass der Mietertrag heute in der Regel noch immer über dem aktuellen Darlehenszinsen liegt. Das bedeutet: Die Kosten für die Wohnungsinvestition tragen sich von selbst, während der Ertrag über die Wertsteigerung der Wohnung realisiert wird. Selbst bei konservativer Kalkulation liegt die durchschnittliche Gesamtrendite bestehend aus Mietzins und zukünftigem Verkaufserlös somit deutlich über den Erträgen von Anlagen mit einem vergleichbar geringen Risiko. Denn, dass eine Wohnung heute leer steht oder eventuell nicht verkauft werden könnte, muss in Berlin niemand befürchten.

Ihre Prognose, Herr Ziegert: Welche Bezirke, Kieze, Lagen werden in den nächsten Jahren in Berlin besonders gefragt sein?

Wir sehen ein weiterhin starkes Wachstum in Neukölln, Kreuzberg und Friedrichshain. Schon weil der Milieuschutz und die Aufteilungsverordnung das Angebot dort verknappen, werden die Preise für Altbauwohnungen dort deutlich steigen. Ähnliches gilt auch für die prächtigen Gründerzeitwohnungen in Charlottenburg und Wilmersdorf mit ihren großzügigen Grundrissen und Ausstattungen. Solche Wohnungen kommen immer seltener auf den Markt und werden zusehends als einmalige Angebote wahrgenommen. Hinzu kommen Neu- und Altbauten in Pankow das inzwischen der klassische Familienbezirk ist und eventuell in Lichtenberg, dessen exklusive Lagen wie Karlshorst zunehmend in den Blick auch solventerer Käufer geraten.

anzeige-hinweis 10 Fragen an Nikolaus ZiegertZiegert-Banner-0117 10 Fragen an Nikolaus Ziegert

Tausende ziehen jedes Jahr raus aus Berlin, in die nahen brandenburgischen Umlandgemeinden. In wenigen Jahren werden fast eine Million Menschen im Speckgürtel von Berlin wohnen. Ein Grund für Sie auch Immobilienprojekte vor den Toren der Stadt zu realisieren?

Wir sehen das Umland inzwischen durchaus als interessante Option vor allem für Familien mit Kindern und entsprechenden Flächenbedarf, allerdings nur entlang der Hauptverkehrstrassen und innerhalb des durch den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg definierten Siedlungssterns, also beispielsweise rund um Bernau oder Königs Wusterhausen. Entscheidend ist dabei auch die Qualität der Mikrolage. Die Menschen nehmen lange Fahrzeiten in die Stadt nicht in Kauf, nur um einfach im Grünen zu wohnen. Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten und eventuell ein See in der Nähe sollten es schon sein. 

Nach Berlin gilt jetzt auch in den brandenburgischen Umlandgemeinden die Mietpreisbremse. Was halten Sie von diesem politischen Instrument zur Regulierung von Mieten?

Die Mietpreisbremse wird nur in Städten mit signifikantem Nachfrageüberhang angewandt und nützt nur denen, die mit ihrer Bonität ganz oben bei der Mieterauswahl stehen. Deren Leistungsfähigkeit ist aber bereits durch die Marktmiete definiert. Ein Vermieter kann nur verlangen, was der leistungsfähigste Interessent zu zahlen bereit ist. Wenn darunter eine gesetzliche Grenze definiert wird, bedeutet dies eine Einsparung für wenige Mieter ohne Nutzen für die vielen Wohnungssuchenden.

Die Mieten stagnieren oder steigen derzeit nur leicht an. Manche fordern jetzt, dass auch die Verkaufspreise von Immobilien nicht weiter steigen sollen. Wie beurteilen Sie diese Aussage?

Im Mietmarkt gibt es kaum eine freie Preisbildung, schon deshalb steigen die Kaufpreise aktuell stärker als die Mieten. Auf der anderen Seite kompensieren die niedrigen Zinsen die jüngsten Kaufpreissteigerungen. Die Menschen können sich heute mehr Immobilie leisten und tun das auch. Warum man das regulieren sollte, verstehe ich nicht. Zumal, wenn man es tut, auch Grundstückspreise oder Baukosten gekappt werden müssten. 

ziegert-BoxSeven 10 Fragen an Nikolaus Ziegert
Mit BOX SEVEN entsteht auf einem rund 26.000 Quadratmeter großen Grundstück in Friedrichshain ein neues lebendiges Stadtquartier. Die stimmige Mischung aus modernem Wohnen, grüner Umgebung, individueller Architektur und eigener kleiner Infrastruktur macht das Quartier aus und fügt es harmonisch in die gewachsenen Strukturen des umliegenden Kiezes ein. © BAUWERT Aktiengesellschaft

Ist es überhaupt richtig von der Politik regulierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen? Beispielsweise über steuerliche Subventionen oder den Mietspiegel?

Jeder Mensch hat ein Recht auf eine angemessene Wohnung. Der Staat muss hier insbesondere für die schwächeren Mitglieder der Gesellschaft auch eine Unterstützung anbieten können. Auch die Regulierung der Bestandsmieten über den Mietspiegel ist sinnvoll, sofern man nicht über das Ziel der Befriedung des Wohnungsmarktes hinausschießt. Bei der Mietpreisbremse scheint mir dies der Fall und der Milieuschutz geht völlig am Ziel vorbei, von der Intention des Gesetzgebers nicht zu reden. Denn die Mieten werden auch steigen, wenn man Modernisierungen und die Umwandlungen in Eigentumswohnungen untersagt. Nur der Ausstattungsstandard der jeweiligen Wohnungen bleibt gleich schlecht. 

Wagen Sie mal mit uns einen Blick zehn Jahre in die Zukunft. Wie werden wir 2027 in Berlin leben und wohnen?

Berlin wird nachhaltig wachsen. Die Stadt wird einige suburbane Zentren ausbilden, zum Beispiel in Tegel ab 2022 nachdem in der BER fertiggestellt ist. Wir werden noch mehr Spitzenarchitektur mit flexiblen Grenzen zwischen öffentlichen Zonen, Gemeinschaftsbereichen und privaten Rückzugsräumen bekommen. Also einen humanen Wohnungsbau, der die Anforderungen einer immer stärker individualisierten Bevölkerung aufnimmt, ohne die einzelnen Mitglieder in Wohnzellen zu sperren. Die Eigentumsquote wird dann bei etwa 30 Prozent liegen, weil das Vertrauen in eine stabile politische und wirtschaftliche Entwicklung wachsen und die Attraktivität Berlins stetig zunimmt.

Das Interview führte Ulrich Barz vom Magazin „EXKLUSIV – Immobilien in Berlin“

    Nehmen Sie Kontakt mit dem Anbieter auf:


    Ihr Name (Pflichtfeld)

    Ihre E-Mail-Adresse (Pflichtfeld)

    Ihre Telefonnummer

    Ihre Nachricht (Pflichtfeld)


    Rate this post
    Tags from the story