Zweitwohnungssteuer bei Kapitalanlagen

Zu Zeiten von Niedrigzinsen auf Baukredite setzen Anleger gern auf den Erwerb von Immobilien und Eigentumswohnungen. Gerade in den Ballungsgebieten sowie den jeweiligen Speckgürteln lassen sich erhebliche Mietzinsen erzielen. Unabhängig davon führt allein die Preissteigerung in attraktiven Regionen zu einer profitablen Rendite. Der Staat unterstützt die Investoren in diesem Bereich oftmals zusätzlich in Form von Zuschüssen. Auch Steuersparmodelle spielen eine wichtige Rolle. Der vorausschauende und gut beratene Kapitalanleger schöpft die sich ihm bietenden Möglichkeiten regelmäßig aus. So ergreift der ein oder andere Kapitalanleger auch die Möglichkeit, seine Immobilie durch Inanspruchnahme der Eigenheimzulage zu bezuschussen. Dabei werden leider damit einhergehende Belastungen unterschätzt.

Zweitwohnungssteuerpflicht

Gerade als Kapitalanlagen erworbene Eigentumswohnungen werden oftmals über einen langen Zeitraum nicht vermietet und stehen leer. Das ruft die regelmäßig klammen Gemeinden auf den Plan. Sie erheben eine Zweitwohnungssteuer. Sie begründen diesen Schritt mit der fehlenden Vermietung. Daraus schließen sie die Eigennutzung, die Voraussetzung für die Besteuerung ist.

Bei der Zweitwohnungssteuer handelt es sich um eine Aufwandssteuer, von deren Erhebung die Städte und Gemeinden auf Grundlage einer von ihnen zu erlassenden Satzung Gebrauch machen können. Gerade Städte mit Wohnungsnotstand lassen sich diese Einnahme nicht entgehen. Sowohl beispielsweise Berlin mit dem Berliner Zweitwohnungssteuergesetz als auch Potsdam mit der Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer erheben diese Steuer.

Problem: Vermutung der persönlichen Nutzung

Grundsätzlich ist zweitwohnungssteuerpflichtig, wer eine Wohnung neben seiner Hauptwohnung zum Zwecke des eigenen persönlichen Lebensbedarfs oder des Lebensbedarfs seiner Familie inne hat. Oftmals wird auch abgestellt, ob die Wohnung tatsächlich bezogen wird.

Die Städte und Gemeinden erheben die Steuern mit der Argumentation, nicht allein die tatsächliche Nutzung sondern bereits die bloße Nutzungsmöglichkeit rechtfertige die Erhebung der Steuer. Die steuererhebende Gemeinde darf wegen des bestehenden Nutzungsrechts an der Wohnung  und der offengehaltenen Nutzungsmöglichkeit des Zweitwohnungsinhabers zunächst grundsätzlich davon ausgehen, dass eine Zweitwohnung auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird. Es ist höchstrichterlich anerkannt, dass der Nutzungswille maßgeblich ist.

Insbesondere das Fehlen eines Dauermietvertrages oder zumindest der Einschaltung einer überregionalen Agentur zum Zwecke der Vermietung stützen diese Vermutung. Im Übrigen wird gern auf die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage verwiesen. Schließlich habe der Eigentümer die Wohnung als Voraussetzung der staatlichen Förderung eine gewisse Zeit bewohnen müssen.

Der Nutzungswille ist aber widerlegbar!

Dem Wohnungsinhaber obliegt es in diesen Fallkonstellationen, diese Vermutung zu erschüttern. Dabei ist es nicht ausreichend, dass der Wohnungsinhaber vorträgt, die Wohnung nicht als Zweitwohnsitz nutzen zu wollen. Schließlich ist allein das Vorhalten als Zweitwohnung für die Steuererhebung ausreichend.

Bloße Absichtsbekundungen reichen jedoch nicht aus

Gegen die Nutzungsmöglichkeit kann vorgebracht werden, dass eine generelle Verkaufsabsicht besteht. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Ernsthafte Verkaufsbemühungen müssen glaubhaft gemacht werden. Als weiteres Argument kann auf die Preisentwicklungen verwiesen werden. Damit kann plausibel begründet werden, weshalb Verkaufsbemühungen (derzeit) nicht entfaltet werden. Als stärkstes Argument akzeptiert die Rechtsprechung die langjährig fehlende Nutzung, die beispielsweise anhand der Verbrauchszahlen nachgewiesen werden kann.

Denn der Leerstand einer Wohnung ohne aktuellen Nutzungszweck stellt gerade kein Vorhalten zu Wohnzwecken dar. Zwar kann das im Wohnraumrecht unter dem Gesichtspunkt einer Zweckentfremdung von Bedeutung sein. Die Erhebung einer Zweitwohnsitzsteuer ist dadurch aber ausgeschlossen. Auch der Umstand, dass der Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen nicht auf eine Vermietung angewiesen ist, begründet keine Steuerpflicht. Die Zweitwohnungssteuer  darf nicht als Sanktionierung für die fehlende Vermietung missbraucht werden.

Fazit

Am hier beschriebenen Beispiel der Zweitwohnsitzbesteuerung zeigt sich, dass bei als Kapitalanlagen  vorgehaltenen Wohnungen Vorsicht geboten ist.

Die Gemeinden dürfen bei fehlender Vermietung grundsätzlich davon ausgehen, dass der Wohnungseigentümer die Wohnung für private und damit zu Wohnzwecken nutzt, weshalb er grundsätzlich steuerlich in Anspruch genommen werden kann. Dem Eigentümer obliegt dann regelmäßig die Widerlegung dieser Vermutung. Insoweit ist der tatsächliche und mehrjährige Leerstand, der durch Verbrauchsabrechnungen belegt werden kann, regelmäßig nicht von der Hand zu weisen.

 

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Andreas Lietzke
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Streitbörger Speckmann PartGmbB

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