Widerruf bei Immobilienverträgen und Maklerverträgen

Seit dem 13. Juni 2014 unterliegen auch Geschäfte über Immobilienvermittlungen  dem sogenannten Widerrufsrecht. Hintergründe und was sich für Immobiliensuchende, aber auch Verkäufer ändert, hat die BVBI zusammengefasst.

Die Maklerbranche sieht sich in den letzten Jahren mit immer neuen Gesetzen und Rechtsverordnungen konfrontiert, die in das Tagesgeschäft zu integrieren sind. Erinnert sei an die Umsetzung des Geldwäschegesetzes, welches die Makler verpflichtet, sich vor einer Besichtigung den Ausweis zeigen zu lassen, bis hin zur Diskussion über eine Maklertaxe oder das Bestellerprinzip.

Während große Immobilienunternehmen wie die Berliner Volksbank Immobilien über das Know-How und die notwendigen Ressourcen verfügen, haben insbesondere kleine Maklerunternehmen oft Probleme, die gesetzlichen Vorgaben umzusetzen. Nun also auch noch das Widerrufsrecht bei Immobilienvermittlungsverträgen. Das Verständnis für die Sinnhaftigkeit ist nicht nur in der Branche gering. Gerade durch die in Deutschland gesetzlich vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung von Immobilienkaufverträgen scheint doch die höchste Stufe des Verbraucherschutzes erreicht zu sein. Dass der (rechtlich) davon losgelöste Vertrag der Immobilienvermittlung nun dem Widerrufsrecht unterliegt, erhöht kaum den Verbraucherschutz, bringt aber in der praktischen Umsetzung einige Veränderungen mit sich.

Immobiliensuchende, die in den vergangenen Tagen und Wochen Immobilienangebote aus dem Internet angefordert haben, werden je nach Immobilienbörse und Anbieter Bestätigungsmails mit Widerrufsbelehrungen erhalten haben. Um an die gewünschten Informationen zu gelangen, bleibt dem Nutzer nichts weiter übrig, als die vorgegebenen Bestätigungen anzuklicken. Dass die oft schwer verständlichen – juristisch abgefassten – Texte auch gelesen werden, dürfte ähnlich unrealistisch sein, wie es beispielsweise bei den AGBs von sozialen Netzwerken oder Smartphone-Apps der Fall

Hintergrund Widerrufsrechte

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherschutzrechterichtlinie sind die unterschiedlichen Verbraucherrechte in der EU harmonisiert worden. Die bekannteste Auswirkung ist sicher die, dass bei Bestellungen im Versandhandel die Rückgabe für den Besteller nicht mehr kostenfrei ist.

In dem Gesetzespaket enthalten, aber kaum bekannt ist die Änderung, dass nunmehr eben auch Verträge über Immobilienvermittlungen dem Widerruf unterliegen. Widerrufsrechte kennen wir seit geraumer Zeit bei fast allen Verträgen zwischen Endverbraucher und Unternehmern, die nicht im Geschäft abgeschlossen werden. Also beispielsweise die Bestellung im Versandhandel, Zeitungsabonnements, Handy-, Kredit- oder Versicherungsverträge, etc.

Der Hintergrund der  Verbraucherschutzregeln  ist einleuchtend: bei Waren, die nicht im Geschäft gekauft werden, muss sich der Kunde auf Angaben und Fotos im Prospekt oder Internet verlassen. Ein Aus- oder Anprobieren ist vor dem Kauf nicht möglich. Also hat der Kunde ein Widerrufsrecht – sprich Möglichkeit, vom Kauf(vertrag) zurückzutreten. Etwas weitreichender sind die Schutzvorschriften bei Dienstleistungsverträgen. Die meist längerfristige Vertragsbindung soll nicht übereilt getroffen werden. Hier soll der Kunde durch die 14tägige Widerrufsfrist die Möglichkeit erhalten, die getroffene Entscheidung zu überdenken.

Die  Spielregeln beim Widerruf  sind klar: (unbenutzte) Ware zurück, Geld zurück. Neu ist, dass der Kunde jetzt die Kosten für den Versand (hin und zurück) zu tragen hat. Das gilt grundsätzlich auch bei Dienstleistungen und Dauerverträgen. Nun macht es z.B. bei einem Zeitungsabonnement wenig Sinn, die Zeitungen der vergangen 14 Tage dem Verlag zurückzuschicken, da einerseits der Verlag die Zeitung nicht mehr verkaufen kann und andererseits die Zeitung ja ihren (vertraglichen) Zweck erfüllt hat – der Abonnent also hat sie lesen können. Folgerichtig muss für den Zeitraum der Nutzung bezahlt werden.

Wer hat ein Widerrufsrecht?

Grundsätzlich steht ein Widerrufsrecht Verbrauchern zu, die einen Vertrag mit einem Unternehmer eingehen und dies nicht in deren Geschäftsräumen tun. Widerrufsrechte gibt es also weder zwischen zwei Verbrauchern (z.B. Gebrauchtwagen von privat) noch zwischen zwei Gewerbereibenden.

Bei Verträgen mit Maklerunternehmen steht also Privatpersonen (Verbrauchern) ein Widerrufsrecht zu, wenn der Vertrag nicht in Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wird.

Welches Vertragsverhältnis besteht zwischen Makler und Kunde?

Klar als solche erkennbar sind Verträge, die schriftlich geschlossen werden. Hierbei werden die Rechte und Pflichten beider Vertragspartner schriftlich fixiert. Im Verhältnis zwischen Verbraucher und Makler handelt es sich vorrangig um Verkaufsaufträge, wobei der Verkäufer eine Privatperson (Verbraucher) und der Unternehmer als Makler tätig wird.

Nicht ganz so klar wird ein Vertragsverhältnis, wenn der Vertrag durch so genanntes „konkludentes Handeln“ geschlossen wird. Bestes Beispiel hierfür ist ein ganz normaler Einkauf im Supermarkt. Natürlich kommt hierbei ein Kaufvertrag zustande, ohne dass es einer ausdrücklichen Absichtserklärung bedarf. Wohl niemand käme auf die Idee, wie Loriot in seiner Paraderolle des pensionierten Buchhalters Lohse in „Pappa ante Portas“ beim Betreten des Geschäftes anzukündigen ‚Mein Name ist Lohse, ich kaufe hier ein‘. Ein Jeder weiß, dass die Dinge, die er in den Einkaufswagen packt, an der Kasse zu zahlen sind. Auch die Kassiererin wird nicht noch einmal bestätigen, dass nach dem bezahlen nun rechtmäßiger Eigentümer der gekauften Waren wurden.

Im Immobilienvermittlungsgeschäft ist es genauso üblich, dass Verträge konkludent – also durch gegenseitiges Handeln geschlossen werden. Ein Immobilieninteressent sieht ein Angebot z.B. auf einem Immobilienportal oder der Homepage des Anbieters im Internet, vielleicht auch in einem Inserat in der Zeitung und möchte weitergehenden Informationen zu dieser Immobilie. Über das Kontaktfeld der Internetseite, per Mail oder Telefon nimmt der Suchkunde Kontakt auf und wird in einem ersten Schritt ein Exposé erhalten, das nähere Informationen zur Immobilie bietet.

Tatsächlich ist das schon die Aufnahme der Geschäftsbeziehung – sprich das Schließen eines Vertrages. Das Vertragsverhältnis ist im BGB unter §§652ff. unter dem Begriff „Mäklervertrag“ geregelt.

anzeige-hinweis Widerruf bei Immobilienverträgen und MaklerverträgenVolksbank-Banner-0516 Widerruf bei Immobilienverträgen und Maklerverträgen

Widerruf bei Immobilienverträgen und Maklerverträgen

Fragen kostet doch nichts, oder?

Kurz gesagt: Fragen nicht, Kaufen schon. Auf diese knappe Formel kann das Vertragsverhältnis zwischen Immobilieninteressent und Makler reduziert werden. All die Informationen – angefangen vom Exposé über Besichtigungen und die Beantwortung von Fragen – auf dem Weg hin zum Kauf sind trotz eines bestehenden Vertragsverhältnisses nicht zu bezahlen. Eine Vergütungsverpflichtung besteht nur für den Fall, dass der Interessent die angebotene Immobilie auch tatsächlich kauft. Die Vergütungsverpflichtung wird bereits im Angebot mit dem Preiszusatz „zzgl. Provision“ o.ä. angekündigt und in der Regel im Exposé/Anschreiben konkretisiert.

Dennoch steht dem Verbraucher auch in der kostenfreien Phase des Vertrages ein Widerrufsrecht zu, über das der Makler vor Versand des Exposé „belehren“ muss.

Was bedeutet der „sofortige Beginn der Maklertätigkeit“?

‚Ich möchte ja gar keine Maklertätigkeit, sondern bloß wissen, ob die Immobilie was für mich ist‘, ist einer der häufigsten Sätze, die ein Makler von einem Interessenten zu hören bekommt. Doch genau das – die Information über eine Immobilie – ist eine der wesentlichen Tätigkeit des Maklers. Vor der Gesetzesänderung bestand schlicht und einfach keine Notwendigkeit, ausdrücklich zu kommunizieren, dass die Übersendung eines Exposés – ja selbst ein Telefonat mit einem Interessenten – im Rahmen einer vertraglichen Maklertätigkeit geschieht. Neu ist jetzt nur, dass Immobilieninteressenten durch das gesetzliche Widerrufsrecht auf den Vertrag explizit hingewiesen und über das Widerrufsrecht belehrt werden.

Eine Hürde kommt hinzu, dass nämlich die gesetzlichen Regelungen über den Widerruf eine Widerrufsfrist von 14 Tagen vorsehen. Das bedeutet, dass der Vertrag erst nach 14 Tagen vollständig wirksam wird. Nun wird kaum jemand auf ein Exposé oder andere Informationen zur angefragten Immobilie 14 Tage warten wollen – gerade dann nicht, wenn es sich um ein attraktives Immobilienangebot handelt, dass eine schnelle Entscheidung erfordert.

Der Gesetzgeber sieht hierfür die Möglichkeit vor, dass der Verbraucher – im Juristendeutsch „ausdrückliches Verlangen“ genannt – schon vor Ablauf der 14tägigen Widerrufsfrist den Makler beauftragen kann, mit der Maklertätigkeit (in der Regel also im ersten Schritt mit dem Versand des Exposés) zu beginnen. De facto verzichtet der Interessent mit dem ‚Einverständnis und dem ausdrücklichen Verlangen‘ auf sein Widerrufsrecht. In der kostenfreien Phase der Maklertätigkeit hätte ein Widerruf aber ohnehin keine finanziellen Auswirkungen. Eine Vergütungsverpflichtung entsteht nur für den Fall, dass der Interessent die angebotene Immobilie kauft.

Was passiert, wenn widerrufen wird?

Der Vertrag wird rückwirkend aufgelöst und grundsätzlich muss jeder Vertragspartner seine empfangene Leistung zurückerstatten. Ein Käufer muss z.B. die Ware (auf seine Kosten) zurückbringen, und der Verkäufer die erhaltene Bezahlung rückerstatten. Kann eine Leistung nicht oder nicht vollständig zurückgegeben werden, ist der Gegenwert zu vergüten (ist beispielsweise beim Anprobieren einer Hose der Stoff gerissen, muss die Reparatur und Wertminderung bezahlt werden). Ähnlich sieht es bei Dienstleistungsverträgen aus, wenn Dienste (z.T.) schon erbracht wurden. Bei einem Immobilienverkaufsauftrag zwischen Verkäufer und Makler könnten diese beispielsweise Inseratskosten sein. Im Vertragsverhältnis Kaufinteressent und Makler kommt dieser Fall praktisch nicht vor.

Praktische Umsetzung

Schnelle und umfassende Informationen bestimmen – nachvollziehbarer Weise – die Erwartungshaltung der Immobilieninteressenten. Um dem gerecht werden zu können, bedienen sich die großen Immobilienfirmen zumeist einer technischen Lösung über den Versand von Emails, die den Zugriff auf ein Exposé erst dann zulassen, wenn die gleichzeitig übermittelte Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen wird und der Makler mit dem „sofortigen Beginn“ beauftragt wird. Häufig wird ein Passwort generiert, mit dem der Interessent das Exposé entschlüsseln kann.

Berliner Volksbank
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