- Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer öffentlichrechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlichrechtlichen Vorschriften ergeben. […]. – so besagt es § 84 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln.
Daraus ergibt sich also, dass es sich bei einer Baulast um eine öffentlichrechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde handelt, nach welcher, dieser gewisse Handlungen vorzunehmen, zu unterlassen oder zu dulden hat.
- Und solche Baulasten sind in der Lage, die Bebaubarkeit von Grundstücken erheblich zu beeinflussen. Denn, wenn eine Baulast im Baulastenverzeichnis vermerkt wird, entsteht zwar meistens für einen Grundstückseigentümer ein Vorteil, dagegen muss jedoch ein anderer einen dazu diametralen Nachteil hinnehmen.
- Doch damit nicht genug: Baulasten werden beim Grundstückskauf auch auf den neuen Eigentümer übertragen und eignen sich dementsprechend auch und vor allem dafür, sich negativ auf die Wertermittlung des Grundstücks auszuwirken. Hier ist also zur Vorsicht geraten und rechtsanwaltliche Hilfe muss her!
Denn zwar steht es jedem Grundstückseigentümer zunächst einmal frei, überhaupt eine Baulast zu übernehmen. Allerdings wird die Baulast dann verbindlich und folglich unumgänglich, wenn eine Eintragung darüber im sog. Baulastenverzeichnis erfolgt ist. Besteht dann aber später kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr, gibt es die logische Möglichkeit, diese von der Baurechtsbehörde aufheben zu lassen.
- Eine der am häufigsten eingetragenen Baulasten in Deutschland ist die Abstandsflächenbaulast, bei welcher sich der Grundstückseigentümer verpflichtet, entsprechende Flächen auf seinem eigenen Grundstück nicht zu bebauen, damit im Gegenzug dessen Nachbar die Abstandsflächen seines Gebäudes überhaupt einhalten kann.
Eine weitere häufige Baulast ist die Anbaubaulast, die formell die Abstandsflächenbaulast aufhebt und inhaltlich bewirkt, dass beispielhaft Mehrfamilienhäuser, die direkt an der Straße stehen, aneinander anschließen müssen – gänzlich ohne seitliche Abstände.
Weiter gibt es die Vereinigungsbaulast, nach welcher zwei oder mehrere unterschiedliche Grundstücke im Baurecht (künstlich) als eine Einheit betrachtet werden, was wiederum ermöglicht, ein Gebäude auf der (künstlich) verbundenen Fläche zu errichten.
Darüber hinaus bekannt ist die Erschließungsbaulast, bei welcher ein Grundstück für Dritte durch Zugangs- oder Durchfahrtsrechte zugänglich gemacht wird.
Im Rahmen der Stellplatzbaulast wiederum muss ein Grundstückseigentümer dulden, dass auf seinem Grundstück Stellplätze für Dritte errichtet werden.
Und ebenfalls häufig ist die Überfahrbaulast, welche insbesondere dann notwendig wird, wenn die Feuerwehrzufahrt zu einem Grundstück nur über ein anderes Grundstück möglich ist.
- Das Baulastverfahren ist strikt formgebunden, denn die Eintragung einer Baulast kann einzig und allein vom Baulastgeber beantragt werden. Den Antrag dazu hat er bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorzulegen und darüber hinaus müssen noch weitere Unterlagen, wie z. B. ein Grundbuchauszug oder auch ein Lageplan, vorgelegt werden.
- Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis ist gebührenpflichtig und wird auf schriftlichen Antrag genehmigt. In diesem ist das Grundstück genau mit Straße, Hausnummer, gegebenenfalls Grundbuchblattnummer, Flur und Flurstück zu benennen sowie eine kurze Begründung, zu welchem Zweck die Auskunft benötigt wird, anzugeben.
Sanjin Ibrahimbegovic LL.M., Rechtsanwalt
