Was geschieht mit den Datschen-Grundstücken?

Am 04.10.2015 sind die Kündigungsschutzfristen für Erholungsgrundstücke nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetzes (Schuld-RAnpG) abgelaufen. Wer zu DDR-Zeiten ein solches Grundstück mit einem Bungalow bebaut hatte, genoss bis vor kurzem einen starken Schutz vor Kündigungen durch den Grundstückseigentümer. Nach 25 Jahren Wiedervereinigung finden nunmehr die allgemeinen Vorschriften des BGB Anwendung.

Eine Ausnahme gilt weiterhin für hoch betagte Nutzer, die bereits am 03.10.1990 das 60igste Lebensjahr vollendet hatten. In diesen Fällen ist auch heute eine Kündigung des Pachtvertrages nicht möglich (lebzeitiger Rechtsschutz für den Nutzer). In allen anderen Fällen werden die Pächter demnächst mit zahlreichen neuen Rechtsfragen konfrontiert. Kann der Grundstückseigentümer ohne Angabe von Gründen das Pachtverhältnis kündigen? Welche Fristen gelten für diesen Fall? Steht dem Nutzer ein Entschädigungsanspruch für die Baulichkeiten und Anpflanzungen zu? Muss er sich an etwaigen künftigen Abrisskosten beteiligen? Kann er ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen?

Auch in der Fachpresse dominieren diese Fragestellungen für den einzelnen Rechtsanwender. Die Gerichte werden in der nächsten Zeit oft hierüber entscheiden müssen.

Ab dem 4.10.2015 uneingeschränktes Kündigungsrecht

Zunächst gilt, dass seit dem 04.10.2015 der Grundstückseigentümer ohne Angabe von besonderen Gründen den Nutzungsvertrag jederzeit kündigen kann, wenn der Pächter nicht bereits am 03.10.1990 das 60igste Lebensjahr vollendet hatte. Hierfür gelten die allgemeinen Fristen gemäß § 580 a BGB. Da die Pacht in den meisten Fällen nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen wurde, hat der Grundstückseigentümer mindestens eine Drei-Monats-Frist einzuhalten, es sei denn, der Pachtvertrag sieht eine längere Kündigungsschutzfrist vor.

Gibt es Ausgleichsansprüche?

Für den Pächter stellt sich die entscheidende Frage, ob er bei Beendigung des Pachtvertrages einen Ausgleichsanspruch für die Baulichkeiten, die Grundstückswerterhöhung und/oder die Anpflanzungen verlangen kann. Die Antwort lautet grundsätzlich Ja! Dies hängt jedoch  davon ab, wer das Pachtverhältnis kündigt. Oftmals geht die Kündigung unmittelbar vom Pächter aus. In diesen Fällen kommt es darauf an, ob die vorhandene Bebauung für den Grundstückseigentümer noch eine Werterhöhung darstellt. Dies wird man vor allem dann verneinen müssen, wenn der Bungalow abgerissen werden muss, weil das Grundstück zu Wohnzwecken bebaut werden soll. In der Rechtsprechung umstritten ist die Frage, ob selbst eine „sinnwidrige“ Renaturierung des Grundstücks in diesen Fällen einen Entschädigungsanspruch ausschließt. Das LG Potsdam hat dies in einer umstrittenen Entscheidung zugunsten des Grundstückseigentümers bejaht (Urteil vom 25.03.2015, Az. 6 S 10/13). Dies dürfte jedoch mit den Grundsätzen des BGH in einer früheren Entscheidung nicht vereinbar sein (Urteil vom 15.01.2014, Az. 12 ZR 83/13). Eine endgültige Entscheidung über diese Rechtsfrage steht noch aus.

Kündigt der Grundstückseigentümer, hat er grundsätzlich einen Wertausgleich für die vorhandene Baulichkeit, die Grundstückswerterhöhung sowie die Anpflanzungen zu zahlen. Der Pächter muss jedoch nachweisen, dass er das Gebäude selbst errichtet oder erworben hat. Wurden lediglich Sanierungsarbeiten durchgeführt, kann hierfür bei sorgfältiger Darlegung der einzelnen baulichen Maßnahmen grundsätzlich auch ein Ausgleich verlangt werden (BGH NJW 2005, 2710). Liegen die Voraussetzungen eines Schwarzbaus vor, kann grundsätzlich Bestandsschutz bestehen, wenn die Bebauung vor Ablauf des 03.10.1985 durchgeführt wurde (AG Cottbus, Urteil vom 21.03.1996, Az. 44 C 83/94).

Wie sieht es mit Abrisskosten aus?

Hat der Grundstückseigentümer ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen gekündigt, kann er bis zum 03.10.2022 keine Abrisskosten vom Nutzer verlangen. Bei Beendigung des Nutzungsvertrages steht dem Pächter kein Zurückbehaltungsrecht zu. Er kann die Herausgabe somit nicht unter Hinweis auf bestehende Ersatzansprüche für die Baulichkeiten/ Anpflanzungen verweigern (BGH, Urteil vom 15.01.2014, Az. XII ZR 83/13). Der BGH hat in dieser Entscheidung auch festgelegt, dass ein Zahlungsanspruch des Pächters erst nach Beräumung des Grundstücks fällig wird.

Gibt es noch zu klärende Grundsatzfragen?

Noch nicht vollständig geklärt sind die Rechtsfragen im Zusammenhang mit Kettenerwerbs-fällen. Oftmals haben die Nutzer von einem früheren Pächter die Baulichkeiten erworben. Hier besteht noch erheblicher Klärungsbedarf. Das Gleiche gilt auch für die bereits erwähnten Renaturierungsfälle, wenn der Pächter selbst gekündigt hat.

Mein Tipp: Der Grundstückseigentümer sollte sich sämtliche Bauunterlagen, Nutzungsverträge sowie Kaufverträge vorlegen lassen. Demgegenüber sollte der Nutzer sich gut überlegen, ob er selbst die Kündigung ausspricht, da er Gefahr läuft, seine Rechtsposition schmerzhaft einzubüßen.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Dr. Thorsten Purps
Fachanwalt für Erbrecht
Streitbörger Speckmann PartGmbB

www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-31

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