Vorsicht bei dem Verkauf der selbstgenutzten Immobilie

Wertsteigerungen, die im Privatvermögen entstehen, unterliegen grundsätzlich keiner Einkommensteuerpflicht. Sofern dies die eigengenutzte Wohnimmobilie betrifft, ist dennoch Vorsicht geboten.

Zehnjahresfrist

Seit 1999 beträgt die sog. Spekulationsfrist für die Veräußerung von bebauten Grundstücken 10 Jahre.

Ein in dieser Zeit entstehender Wertzuwachs ist im Veräußerungsfall jedoch dann nicht steuerpflichtig, wenn das Objekt lange genug zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Der Gesetzgeber möchte damit eigentlich solche Veräußerungsvorgänge steuerfrei behandeln, die offenkundig nicht spekulativen Charakter haben. Gleichwohl sind viele Stolperfallen zu beachten, auch wenn die gesetzliche Regelung im Hinblick auf den Befreiungstatbestand auf den ersten Blick unproblematisch erscheint.

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG unterliegen Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei den der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, der Einkommensteuer.

Als Faustregel gilt dabei, dass die Steuerpflicht erst entfällt, wenn die Zehnjahresfrist den Erwerbszeitpunkt um einen Tag überschreitet (Erwerb 30.09.2009, Veräußerung 01.10.2019).

Wird ein Grundstück in unbebautem Zustand erworben, kommt es für die Berechnung der Zehnjahresfrist auf den Zeitpunkt des Erwerbs, d.h. den sog. Übergang von Nutzen und Lasten, des Grundstücks im unbebauten Zustand an, da die Regelung sowohl für unbebaute als auch für bebaute Grundstücke gilt. Grundlage der Besteuerung ist ein erzielter Veräußerungsgewinn. Dabei handelt es sich um den positiven Saldo zwischen Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten und den Anschaffungskosten; faktisch wird also ein etwaiger Wertzuwachs besteuert.

Ausnahmen

Ausgenommen sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken dann, wenn das Grundstück zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wird ein Grundstück bereits kurze Zeit nach der Anschaffung wieder veräußert, scheidet die Steuerpflicht demnach aus, wenn das Grundstück ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, ohne dass es hier auf eine bestimmte Mindest-Nutzungsdauer ankäme.

Ist zum Beispiel eine Eigentumswohnung nach Anschaffung zunächst vermietet worden und erfolgt die Veräußerung innerhalb des zehnjährigen Spekulationszeitraums, so ist das Veräußerungsgeschäft nur dann steuerfrei, wenn die Eigentumswohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Die Wohnung muss daher in jedem der letzten drei Jahre selbst genutzt werden.

Ferienwohnung, Arbeitszimmer ect.

Ferienwohnungen oder Erholungsgrundstücke werden nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so dass eine Steuerbefreiung innerhalb des Spekulationszeitraums ausscheidet. Leicht wird außerdem übersehen, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht eigenen Wohnzwecken dient. Daher kann auch bei grundsätzlicher Nutzung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken ein anteiliger steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erzielt werden. Dieses Ergebnis ist gerade deswegen unvorteilhaft, da der Abzug von Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer auf 1250 Euro jährlich beschränkt ist, sofern das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit darstellt.

Der Abzug von Aufwendungen ist ganz ausgeschlossen, wenn arbeitgeberseitig ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung gestellt wird. An der (anteiligen) Steuerpflicht im Veräußerungsfall ändert die Abzugsbeschränkung bzw. das Abzugsverbot freilich nichts. Vor dem Hintergrund eines etwaigen Veräußerungsgewinns ist daher eine etwaige Umnutzung des häuslichen Arbeitszimmers zu prüfen.

Problematisch sind auch Leerstandszeiten. Zwar sind übliche Leerstandszeiten vor dem Beginn oder nach der Beendigung der Selbstnutzung nicht schädlich. Was aber die Üblichkeit von Leerstandszeiten angeht, darüber wird man im Einzelfall mit der Finanzverwaltung vortrefflich streiten können.

Auch die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an die eigenen Kinder ist nur dann steuerunschädlich, wenn eine Kindergeldberechtigung besteht, d.h. die Kinder im steuerlichen Sinn noch anerkannt werden. Die unentgeltliche Überlassung an andere (unterhaltsberechtigte) Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar und ist damit immer steuerschädlich im Hinblick auf ein steuerbares Veräußerungsgeschäft.

Komplex wird die Regelung darüber hinaus, wenn ein Ehegatte, der auch Miteigentümer des zuvor als Familienwohnheim genutzten Wohngrundstücks ist, nach Scheidung auszieht und das Miteigentum auf den anderen (ehemaligen) Ehegatten im Rahmen des Zugewinnausgleichs innerhalb der Spekulationsfrist überträgt. Der Ehegatte, der ausgezogen ist, nutzt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Erhält er im Rahmen des Zugewinnausgleichs einen Teil der Werthöhung des Familienwohnheims, ist hier der Steuertatbestand erfüllt.

Fazit: Wie so häufig im Steuerrecht sind auf den ersten Blick verständlich anmutende Regelungen im Detail für den steuerlichen Laien nicht zu überblicken. Daher ist unbedingt steuerlicher Rat einzuholen, besonders wenn man wie hier bedenkt, dass Wertsteigerungen bei privaten Immobilien – gute Lage und viel Eigenleistung vorausgesetzt – auch innerhalb von zehn Jahren sechsstellige Beträge erreichen können und damit auch ein signifikantes Steuerrisiko im Veräußerungsfall besteht.

 

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Markus Thewes
Fachanwalt für Steuerrecht
Steuerberater
Streitbörger Speckmann, Potsdam


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