Verzug mit Fertigstellung

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Anspruch auf Entschädigung für entgangenen Wohnkomfort!

Verzug mit Fertigstellung – Anspruch auf Entschädigung für entgangenen Wohnkomfort! In Zeiten voller Auftragsbücher gepaart mit einem massiven Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft häufen sich Bauverzüge ganz massiv. Der Käufer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung oder der Auftraggeber eines noch zu bauenden Eigenheimes hat im Falle des Verzuges mit der Fertigstellung selbstverständlich Verzugsschadensersatzansprüche.

Der Bauträger/Bauunternehmer, der sich mit der Fertigstellung in Verzug befindet, schuldet dem Erwerber/Bauherrn Schadensersatz gem. BGB § 280 Abs. 1, 2, § 286.

Zu einem ersatzfähigen Schaden zählen regelmäßig die durch den Verzug entstandenen Mehrfinanzierungskosten, ggf. Mietkosten etc.. Umstritten war aber lange, ob auch eine Art Nutzungsausfallentschädigung verlangt werden kann, weil der Erwerber erst später in sein möglicherweise größeres Haus oder die größere Wohnung einziehen kann. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen vom 20.02.2014 und 08.05.2014 (VII ZR 172/13 + 199/13) klargestellt, dass die Erwerber als Vermögensschaden auch einen Ausgleich für die Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit verlangen können.

Schadensersatz wegen verzugsbedingter Verbrauchsvorenthaltung

In dem vom BGH entschiedenen Fall hat sich ein Bauträger gegenüber dem Erwerber einer zu sanierenden Altbauwohnung verpflichtet, die Wohnung bis zum 31.08.2009 fertig zu stellen. Die Wohnung war aber auch im September 2011 noch nicht bezugsfertig. Die erworbene Wohnung hatte eine Größe in Höhe von ca. 136 m². Die fünfköpfige Familie der Erwerber wohnte in einer Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 72 m². Die Erwerber haben in dem zugrundeliegenden Fall wegen der ihnen vorenthaltenen Nutzung der erworbenen Wohnung eine monatliche Entschädigung in Höhe von 1.045,00 EUR geltend gemacht.

Der BGH hat den Erwerbern die Nutzungsausfallentschädigung  in dieser Höhe zugesprochen. Da sich der Bauträger mit der Fertigstellung im Verzug befand, schuldet er Schadensersatz. Die Erwerber konnten als Vermögensschaden auch einen Ausgleich für die Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit verlangen. Dies insbesondere, da die Wohnung bzw. das Haus der zentrale Mittelpunkt im Leben ist. Voraussetzung für eine Nutzungsausfallentschädigung ist aber eine signifikante Auswirkung auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers, also eine fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung:

Fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung notwendig.

Diese Beeinträchtigung ist gegeben, wenn die dem Erwerber während des Verzugs zur Verfügung stehende Wohnung eine deutlich geringere Qualität aufweist, als die geschuldete. Maßstab für den Qualitätsunterschied ist der Vergleich zwischen der tatsächlich verfügbaren und der erworbenen Wohnung.

In dem vom BGH entschiedenen Fall führt allein die erheblich größere Wohnfläche der erworbenen Wohnung dazu, dass die zur Verfügung stehende Wohnung eine deutlich geringere Qualität aufweist und den Erwerbern die begehrte Nutzungsausfallentschädigung zuzusprechen war.

Mein Tipp: Bei erheblichen Fertigstellungsverzögerungen durch den Bauträger oder den Bauerrichter sollten Sie von Anwälten Ihre Verzugsschadensersatzansprüche prüfen lassen. Eine Nutzungsausfallentschädigung setzt immer eine fühlbare Beeinträchtigung voraus. Der BGH hat in der Vergangenheit schon entschieden, dass es daran fehlt, wenn die Wohnung nur für einen gelegentlichen Besuch bestimmt war und ohnehin nicht genutzt worden wäre. Gleiches gilt für untergeordnete Flächen wie Terrassen und Gärten. Für eine nicht nutzbare Garage kann hingegen eine Nutzungsausfallentschädigung in Betracht kommen.

Auch wenn die Beeinträchtigung nur kurzzeitig anhält und ihr durch zumutbare Umdispositionen begegnet werden kann, wird es an einer entschädigungspflichtigen Beeinträchtigung fehlen.

 

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Andreas Jurisch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Streitbörger Speckmann PartGmbB

www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-11

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