Tücken beim Wohnungskauf aus zweiter Hand

Tücken beim Wohnungskauf aus zweiter Hand: Der Erwerb einer in einem Altbau gelegenen Eigentumswohnung ist für viele attraktiv. Der Wunsch nach Immobilieneigentum ist nach wie vor groß und kann so schnell verwirklicht werden.

Auch die Tatsache, dass sich die Erwerber die Unwägbarkeiten eines Baugeschehens ersparen, fällt stark ins Gewicht. Oft wird dabei allerdings übersehen, dass der Erwerb einer Wohnung aus dem Bestand doch einige Risiken mit sich bringt.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Wollen Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann sollte Ihnen klar sein, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Vor allem heißt das, künftig zwar alleiniger Eigentümer der Wohnung zu sein, aber auch Miteigentümer des in der Regel mehrgeschossigen Gebäudes. Aus dieser Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Eigentümer ergibt sich die Verpflichtung, für all das Mitverantwortung zu tragen, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, auch wenn es den anderen Miteigentümern anteilig gehört.

Die Eigentumswohnung ist das Sondereigentum und der zu ihr gehörige Anteil am Gemeinschaftseigentum ist Miteigentum. Im Gemeinschaftseigentum stehen etwa die Außenwände, das Dach, das Fundament, das Treppenhaus, alle tragenden Wände und selbst die konstruktiven Teile des Balkons.

Je größer das Objekt, desto größer in der Regel auch die Zahl der Eigentümer. Mit dem Erwerb der Wohnung werden Sie neues Mitglied einer oft seit Jahren bestehenden Gemeinschaft. Wie diese Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, welche Probleme sich möglicherweise auch aufgestaut haben – all das können Sie als Erwerber meist schwer überschauen.

Wohnungskauf aus zweiter Hand

Teilungserklärung

Die rechtlichen Verhältnisse der Miteigentümer zueinander ergeben sich aus der Teilungserklärung, die eine Einheit mit der Gemeinschaftsordnung bildet. In der Teilungserklärung wurde bei der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum bestimmt, was genau zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört und wie die Stimmrechte in der Versammlung der Eigentümer verteilt sind. Auch Sondernutzungsrechte sind dort geregelt: Hierbei handelt es sich um Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die einzelnen Miteigentümern zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Diese Konstruktion wird häufig für Kellerräumlichkeiten gewählt. Auch die Nutzung der vorhandenen Stellplätze ist hier geregelt.

Vor allem aber finden sich in der Teilungserklärung Regelungen zur Kostenverteilung und auch zur Nutzung der im Sondereigentum stehenden Einheiten. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung im ersten Obergeschoss einer Bestandsimmobilie. Darunter befindet sich derzeit eine Physiotherapiepraxis. Dies finden Sie ganz praktisch, weil Sie die vielleicht nutzen wollen. Wissen sollten Sie aber auch, was die Teilungserklärung zulässt, wenn die eher ruhigen Therapeuten die Praxis mal aufgeben. Kann dann in der Erdgeschosseinheit möglicherweise auch ein Hard-Rock-Café eröffnen, in dem bis zum frühen Morgen die Bässe wummern? All das lässt sich der Teilungserklärung entnehmen, ohne deren Prüfung Sie niemals eine Eigentumswohnung kaufen sollten.

Protokolle der Eigentümerversammlung

Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen, also eine geordnete Zusammenstellung der Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen. Viele rechtliche oder bauliche Probleme lassen sich diesen Protokollen entnehmen. Oft lässt sich beim aufmerksamen Lesen auch erkennen, ob es in der Eigentümergemeinschaft „Lager“ gibt oder einen „Querulanten“, der immer gegen alles stimmt. Auch können Sie in den Protokollen Aufschluss erhalten, ob Rechtsstreitigkeiten geführt werden und warum.

Auf den Eigentümerversammlungen wird auch über das Wohngeld und den Wirtschaftsplan beschlossen. Hier ist zu prüfen, ob es in der Vergangenheit zu Wohngeldnachforderungen kam. Besonderen Wert sollten Sie auf Klarheit darüber legen, ob es eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gibt. Aus dem Topf der Instandhaltungsrücklage werden alle Renovierungen des Gemeinschaftseigentums bezahlt. Ist die Rücklage niedrig, müssen künftige Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden – oder sie unterbleiben und der Wert der Immobilie mindert sich.

Baulicher Zustand

Auf die gründliche Überprüfung des baulichen Zustandes sollten Sie vor dem Kauf größten Wert legen. Allerdings werden Sie sich damit abfinden müssen, dass niemals alle möglichen baulichen Probleme sicher ausgeschlossen werden können. Wichtig ist aber, sich neben der Bausubstanz insgesamt zumindest über den Zustand der Heizung, der Elektrik und der Sanitärinstallation einen Überblick zu verschaffen. Hierzu sollten Sie sich eines Sachverständigen, etwa eines Bauherrenberaters des Bauherren-Schutzbund e.V., bedienen. Dieser kann auch den vom Verkäufer vorzulegenden Energieausweis sowie die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten.

Umfeld

Gründlich recherchieren sollten Sie auch das Umfeld der Bestandsimmobilie. Lassen Sie sich von Herr Werner K. berichten. Er interessierte sich für eine Eigentumswohnung, deren Besonderheit gerade in ihrer Ausrichtung auf ein wunderschön bewaldetes Nachbargrundstück mit einer etwas verfallenen Villa lag. Während des Besichtigungstermins lobte der Verkäufer unablässig die herrliche Ruhe. Eine spätere Recherche ergab: Ein Bauträger beabsichtigte die Rohdung des Baumbestandes und eine extrem verdichtete Bebauung des Nachbargrundstücks mit wenig ansprechenden Neubauten. Klagende Anwohner hatten erst zwei Wochen zuvor in letzter Instanz einen Prozess verloren, mit dem sie versucht hatten, das Bauvorhaben zu verhindern. Der Baubeginn stand unmittelbar bevor. Geholfen hatte Herrn K. eine Recherche im Internet, die Hinweise auf die rechtliche Auseinandersetzung gebracht hatte. Gerade noch rechtzeitig, bevor der Kaufvertrag beurkundet werden sollte.

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Kaufvertrag

Steht für Sie die Kaufentscheidung fest, sollten Sie den Entwurf des Kaufvertrages rechtlich überprüfen lassen, beispielsweise durch einen Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. Sie haben Anrecht darauf, dass Ihnen der Vertragsentwurf mindestens vierzehn Tage vor dem Beurkundungstermin direkt vom Notar übermittelt wird. Regelmäßig wird der Verkäufer in derartigen Kaufverträgen den Ausschluss der Gewährleistung verlangen. Damit trägt der Käufer das Risiko, wenn sich im Nachhinein Mängel herausstellen sollten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Verkäufer einen ihn bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies ist jedoch nur in den seltensten Fällen zu beweisen. Geregelt werden muss im Kaufvertrag auch der Besitzübergang. Dabei muss der Erwerber unter anderem wissen, dass er auch für Wohngeldrückstände des Verkäufers haftet.

Wendelin Monz, Bauherren-Schutzbund e.V.