Schadensersatzansprüche des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

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Bundesgerichtshof stärkt erneut die Rechte des Mieters

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 21.01.2015 – Az.: VIII ZR 51/14) mit dem Bestehen von Schadensersatzansprüchen von Mietern befasst, deren gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt wird.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war die Klägerin seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Beklagte veräußerte die in dem Mehrfamilienhaus vorhandenen Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von ungefähr 1,3 Mio. EUR an einen Dritten. Zu diesen Wohnungen gehörte auch die von der Klägerin bewohnte Wohnungseigentumseinheit.

Die Beklagte unterließ es aber, die Klägerin über ihr Vorkaufsrechtrecht zu informieren. Der neue Eigentümer bot der Klägerin nun die Wohnung für 266.250,00 EUR zum Kauf an. Die Klägerin zog hieraus den Schluss, dass sie bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts die Wohnung rund 80.000,00 EUR günstiger hätte erwerben können. Der Klägerin ist dadurch in dieser Höhe ein beachtlicher Gewinn entgangen. Sie macht diesen nunmehr beim Beklagten gerichtlich geltend.

In seiner Entscheidung führt der Bundesgerichtshof aus, dass dem Mieter auch der entgangene Gewinn zustehen kann. Dies setzt voraus, dass der Vermieter seine ihn betreffenden Mitteilungspflichten gegenüber dem Mieter im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht verletzt, so dass der Mieter erst nach der Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis hiervon erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages sowie über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten. Erst hierdurch wird der Mieter in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben.

Nur so kann er seinen Anspruch auf Übereignung der Wohnung begründen. Erfährt der Mieter erst nach Abwicklung des Kaufvertrages mit einem Dritten von dem Bestehen seines Vorkaufsrechts, kann er in der Regel das Eigentum vom Vermieter nicht mehr erhalten. Der Bundesgerichtshof geht dabei auch von der Vermutung aus, dass der Vermieter das Eigentum auch nicht mehr an den Mieter übereignen kann. Aus diesem Grund steht dem Mieter dann unmittelbar der Ersatz seines entgangenen Gewinns zu. Dieser besteht in der Regel aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis, wobei die ersparten Kosten abzuziehen sind.

Ein Vorkaufsrecht steht jedoch nicht jedem Mieter zu. Es wird nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Mietern eingeräumt, wenn deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, nachdem die Wohnung dem Mieter bereits überlassen wurde. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung den Mieter davor schützen, von Drittkäufern verdrängt zu werden. Daneben soll der Mieter die Gelegenheit erhalten, von günstigen Konditionen, die ein Dritter ausgehandelt hat, zu profitieren, so der Bundesgerichtshof.

Tipp vom Rechtsanwalt:

Wenn Wohnungseigentümer den Verkauf ihrer Eigentumswohnung beabsichtigen, sollten sie stets prüfen, ob ihre Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Besteht ein Vorkaufsrecht, haben sie ihre Mieter auf dieses hinzuweisen, § 577 Abs. 1 BGB. Sie müssen diesem daneben auch nähere Informationen zu dem beabsichtigten Kaufvertrag geben. Nach § 469 Abs. 1 BGB ist der Inhalt des Kaufvertrages, welcher zwischen Vermieter und dem Dritten geschlossen wurde, dem Mieter mitzuteilen. Verletzen Wohnungseigentümer diese Pflichten, drohen hohe Schadensersatzforderungen von Seiten des Mieters.

Mietern sei geraten, bei einem Wechsel ihres Vermieters das Bestehen von Vorkaufsrechten bzw. deren Vereitelung und damit auch das Bestehen von Schadensersatzansprüchen zu prüfen. Geltend gemacht werden kann im Fall der Vereitelung des Vorkaufsrechts der für den Mieter entgangene Gewinn.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Mathias Matusch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Streitbörger Speckmann PartGmbB

www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-11

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