Nachträgliche Schuldzinsen bei Veräußerung einer Immobilie

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 8. 4. 2014 – IX R 45/13) dazu Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung einer Immobilie steuerliche Berücksichtigung finden können, auch wenn die Veräußerung selbst nicht zu einem steuerbaren Veräußerungsgewinn geführt hat.

Diese Entscheidung knüpft inhaltlich an eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2012 an. Damals hatte der Bundesfinanzhof den nachträglichen Schuldzinsenabzug für den Fall zugelassen, dass der Immobilienverkäufer einen steuerbaren Veräußerungsgewinn erzielte. Die aktuelle Entscheidung führt damit erneut zu einer Erweiterung der Möglichkeiten eines nachträglichen Schuldzinsenabzuges.

Streitig war, ob Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch nach einer Veräußerung eines vermieteten Mehrfamilienhauses außerhalb der Spekulationsfrist steuerlich berücksichtigt werden können. Der Entscheidung lag der nachfolgende (vereinfacht) dargestellte Sachverhalt zugrunde: Eine aus drei natürlichen Personen bestehende Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts hatte in 1996 unter Inanspruchnahme von Krediten ein Mehrfamilienhaus errichtet und seit dieser Zeit vermietet. Die Grundstücksgesellschaft veräußerte das Mehrfamilienhaus in 2007 nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist, so dass ein Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern war.

Der Erlös aus der Veräußerung des Mehrfamilienhauses reichte außerdem nicht, um die ursprünglichen Kredite vollständig auszugleichen. Der verbleibende Rest der Kredite wurde durch einen Gesellschafter übernommen; hierfür nahm der Gesellschafter neue Kreditmittel in Anspruch, um die Altverbindlichkeiten abzulösen. Streitig war danach, ob die Schuldzinsen für die neuen Kreditmittel als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich berücksichtigt werden können.

Wie nicht anders zu erwarten, versagte das Finanzamt den Abzug der aus der Refinanzierung resultierenden Schuldzinsen und der Gesellschafter klagte gegen diese Entscheidung vor dem Finanzgericht; das Finanzamt klagte schließlich vor dem Bundesfinanzhof, nachdem das Finanzgericht dem Gesellschafter Recht gegeben hatte. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzgerichts und gab dem Gesellschafter ebenfalls Recht. Der Bundesfinanzhof entschied, dass der notwendige Veranlassungszusammenhang zwischen (ursprünglicher) Kreditaufnahme und Errichtung des Mehrfamilienhauses nicht durch die Veräußerung der Immobilie weggefallen war, auch nicht, weil die Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren stattfand.

Darüber hinaus entschied der Bundesfinanzhof aber auch, dass der Veranlassungszusammenhang im Hinblick auf ein Refinanzierungsdarlehen nach Veräußerung bestehen bleibt, wenn die Refinanzierung nicht über den Restbetrag der Altverbindlichkeiten hinausgeht und marktüblich ist.

Tipp vom Steueranwalt: Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es demnach darauf an, was mit dem Veräußerungserlös passiert. Erwirbt der Immobilienverkäufer ein neues Mietobjekt zur Erzielung von Vermietungseinkünften, setzt sich der Veranlassungszusammenhang für die Inanspruchnahme von Kreditmitteln (ggf. anteilig) am neuen Mietobjekt fort. Wird kein neues Mietobjekt angeschafft, kommt es darauf an, ob der Verkaufserlös ausreicht, um die Altverbindlichkeiten abzulösen.

Ist dies der Fall, wäre nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs der Abzug von nachträglichen Schuldzinsen für die Zukunft ausgeschlossen.
Reicht der Verkaufserlös zur vollständigen Tilgung der Altverbindlichkeiten nicht aus, bleibt der Veranlassungszusammenhang im Hinblick auf den ungedeckten Betrag der Altverbindlichkeiten weiterhin (auch für den Fall der Refinanzierung) bestehen, so dass die noch anfallenden Kreditzinsen steuerlich abzugsfähig bleiben.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Markus Thewes

Fachanwalt für Steuerrecht
Steuerberater
Streitbörger Speckmann, Potsdam

www.streitboerger.de
Telefon: 03 31 – 2 75 610