Klare Verträge, gute Beziehungen

Vertrag
Ein guter Vertrag sollte klar und verständlich sein. © Aymanjed / Pixabay

Nett sein ist gut, präzise sein ist besser!

Ein guter Vertrag sollte klar und verständlich sein, und alle Themen enthalten, die für die eine oder die andere Partei wichtig sind. Das scheint eine Binsenweisheit zu sein, aber sie wird immer wieder missachtet. Und das führt dann zu teuren Streitigkeiten.

Gute Verträge sind eine wesentliche Bedingung für eine dauerhafte Geschäftsfreundschaft. Das gilt für Bauverträge und Wohnungskaufverträge und eigentlich überhaupt für alle Verträge. Es gibt auch gute mündlich geschlossene Verträge. Und es ist wunderbar, wenn einer sich auf das Wort des anderen verlassen kann. Aber ich habe immer wieder Fälle, bei denen der eine sein Wort angeblich ganz anders gemeint hat, als der andere es verstanden hat.

Verträge haben einige Gemeinsamkeiten mit Computerprogrammen. Die Vertragsparteien setzen einen Code auf: Wenn Sachverhalt A eintritt (z.B.: Fertigstellung des Rohbaus), soll Y die Folge sein (z.B.: Zahlung der Rohbaurate). Tritt dagegen Sachverhalt B ein (z.B.: Rohbau ist mangelhaft), soll Folge Z eintreten (z.B.: Beseitigung der Mängel).

Ich empfehle jedem, der einen Vertrag schließen möchte, zunächst genau die eigenen Erwartungen zu klären und zu durchdenken. Und das am besten auch aufzuschreiben. Das kann etwas mühsam sein. Aber es macht ja keinen Sinn, einen Vertrag zu schließen und daran gebunden zu sein, um dann festzustellen, dass er für die eigenen Ziele gar nicht geeignet ist oder die sogar verfehlt. Ein Grundstück zu kaufen, um darauf zu bauen, und nach der Unterschrift beim Notar festzustellen, dass es für dieses Grundstück keine Baugenehmigung geben wird, ist ein sehr teurer Irrtum, der aber immer wieder vorkommt.

Ich empfehle, selbst die Dinge festzuhalten und aufzuschreiben, die am Anfang selbstverständlich zu sein scheinen. Denn erstens ist das, was dem einen selbstverständlich erscheint, dem anderen vielleicht gar nicht. Und zweitens weiß schon drei Monate später keiner mehr so ganz genau, wer was wann in der Besprechung gesagt hat, und ob überhaupt.

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Gerade bei individuell angepassten Bauträgerverträgen ist sehr wichtig, dass alle Teile der Vereinbarung vollständig vom Notar beurkundet werden. Sonst kann sich im Streitfall herausstellen, dass wegen Formmangels der gesamte Vertrag unwirksam ist.

Die Kunst ist, einerseits vollständig, klar und deutlich alle wesentlichen Aspekte des Vertrags zu regeln, andererseits aber auch den Vertrag nicht zu lang werden zu lassen. Ich halte zum Beispiel nicht viel davon, seitenlange Allgemeine Geschäftsbedingungen mit kunstvollen Haftungsausschlüssen zu vereinbaren. Denn die Gefahr ist nicht gering, dass der Unternehmer sich auf seine AGB verlässt, sie aber selber gar nicht kennt und versteht. Ein Werkzeug zu nutzen, das man nicht beherrscht, kann unangenehme Folgen haben.

Zudem sind meist die AGB-Klauseln, die dem verwendenden Unternehmer die interessantesten Vorteile bieten, mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam. Das ist insbesondere bei Abweichungen von der gesetzlichen Regelung häufig der Fall. Auch aus dem Grund empfehle ich, sich möglichst weitgehend an die gesetzliche Regelung zu halten. In begründeten Einzelfällen kann man individuell eine abweichende Regelung treffen.

Die Orientierung an der gesetzlichen Regelung ist auch eine Möglichkeit, den Vertragstext kurz zu halten. Alles, was ohnehin im Gesetz geregelt ist, hat nach meiner Auffassung im Vertragstext nichts zu suchen. Denn schon beim Abschreiben können Fehler passieren, und dann herrscht im Streitfall Unsicherheit, ob eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung beabsichtigt war.

Allen, die zum ersten Mal einen Kaufvertrag für ein Grundstück, einen Bauträgervertrag oder einen Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreiben wollen, empfehle ich dringend:

Fragen Sie so lange, bis Sie wirklich alles verstanden haben!

Es gibt keine dummen Fragen. Wenn Sie aber etwas unterschreiben, was Sie nicht verstehen, sind Sie trotzdem an den Vertrag gebunden. Wenn die andere Seite Ihre Fragen überzeugend und vollständig beantworten kann, ist das ein starkes Argument für den Vertrag. Wenn nicht: Überlegen Sie es sich bitte noch mal!

Dieser Rechtsartikel stammt von:

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
Tel.: 030 – 700 159 815
www.anwalt-ehlert.de

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