Erfolgreich vermieten – so sichern Sie Ihre Mieteinnahmen

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Erfolgreich vermieten – So sichern Sie Ihre Mieteinnahmen. Das neue Wohnhaus oder die Eigentumswohnung sind fertig gestellt. Doch bis auf weiteres möchte der Käufer selber noch nicht einziehen. Mit einer Vermietung möchte er stattdessen zunächst einmal einen Teil der Kosten für den Bau oder den Kauf des neuen Heims erwirtschaften. Was muss der frischgebackene Vermieter beachten?

Die Diskussion in den Medien konzentriert sich auf Mietnomaden und Vandalen. Aber die meisten Mieter sind ganz normale Menschen, die sich eine ordentliche Wohnung wünschen und gewillt sind, dafür eine angemessene Miete zu zahlen. Ich empfehle darum, das Mietverhältnis als eine Vertragsbeziehung zu betrachten. Alle Beziehungen, auch Vertragsbeziehungen, leben vom gegenseitigen Respekt der Partner.

Wer sich an die Spielregeln hält und seinem Vertragspartner mit Wohlwollen gegenübertritt, hat gute Aussichten, kleinere Konflikte selber klären und große Konflikte vermeiden zu können. Das klingt vielleicht banal. Wäre es das, hätten wir Anwälte nichts zu tun. Für das gegenseitige Wohlwollen sind die Parteien selber zuständig. Ich möchte hier ein paar Erläuterungen zu den Spielregeln geben.

Anfang und Ende

Ein Mietvertrag kann wirksam mündlich am Telefon oder per Handschlag vereinbart werden. Aber selbstverständlich ist es von Vorteil, wenn nachweisbar, also schriftlich, geregelt ist, welche konkreten Flächen der Vermieter dem Mieter zur Nutzung überlässt und welche Miete der Mieter dafür an den Vermieter zu zahlen hat. Mietverhältnisse über Wohnraum werden ganz überwiegend auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Befristung ist nur in wenigen Fällen wirksam möglich. Die vom Gesetz zugelassenen Fälle decken sich weit gehend mit der Eigenbedarfskündigung.

Die Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn der Vermieter das Objekt selber nutzen oder nahestehenden Familienangehörigen überlassen möchte. Die Kündigung kann auch wirksam sein, wenn der Vermieter eine Bürofläche für sich oder einen Angehörigen benötigt. Voraussetzung ist allerdings, dass das örtliche Planungsrecht eine gewerbliche Nutzung zulässt. Der Vermieter kann ebenfalls wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in der Wohnung eine Pflegekraft für sich oder einen Angehörigen unterbringen möchte.

Der Vermieter kann dem Mieter auch dann die Kündigung aussprechen, wenn dieser dauerhaft oder schwerwiegend gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstößt. Allgemein bekannt ist die außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Neuerdings darf der Vermieter auch kündigen, wenn der Mieter die Kaution in Höhe von zwei Netto-Monatsmieten nicht innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist gezahlt hat. Weniger bekannt ist, dass der Vermieter auch dann kündigen kann, wenn der Mieter dauerhaft zu wenig Miete zahlt, der rückständige Betrag eine Monatsmiete übersteigt und dem Mieter kein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Minderung

Weist die Wohnung einen Mangel auf, entfällt in Höhe der Beeinträchtigung die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete. Allerdings setzt eine Minderung voraus, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel zuvor angezeigt hat. Bis zur Beseitigung des Mangels kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages ausüben.

Nutzung

Grundsätzlich kann eine Wohnung ganz oder teilweise auch für gewerbliche Zwecke vermietet werden. Inwieweit das zulässig ist, bestimmt sich nach den jeweiligen örtlichen Verwaltungsvorschriften. In Berlin ist demnächst mit einer Zweckentfremdungsverordnung zu rechnen, die das Ziel verfolgt, dass weniger Wohnungen in Büroeinheiten umgewandelt werden.

Betriebskosten

In der Betriebskostenverordnung und in der Heizkostenverordnung ist sehr klar geregelt, welche dieser Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf und wie das zu geschehen hat. Davon abweichende Vertragsklauseln sind unwirksam. Hinsichtlich der Heizkosten sieht das Gesetz zwingend eine Abrechnung vor. Dagegen kann der Vermieter hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten statt einer Vorauszahlung eine Pauschale vereinbaren. Nachforderungen des Vermieters wie auch Erstattungen an den Mieter sind bei einer Pauschale ausgeschlossen.

Wer vermeiden möchte, die Abrechnung über Heiz- und Betriebskosten zu seinem Hobby zu machen, sollte die Unterstützung eines erfahrenen Verwalters in Anspruch nehmen. Wohnungseigentümer müssen beachten, dass sie nicht einfach die Wohngeldabrechnung an den Mieter weiterreichen können, der die Wohnung nutzt. Denn eine Wohngeldabrechnung enthält Positionen, die in der Betriebskostenverordnung nicht vorgesehen sind. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten ab, kann der Mieter seine Betriebskostenvorauszahlungen solange einbehalten, bis der Vermieter eine korrekte Abrechnung vorlegt.

Mieterhöhung

Der Vermieter ist frei, im Vertrag eine Steigerung der Miete nach Staffel, Index oder im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vereinbaren. Am gängigsten ist wohl die Erhöhung nach Vergleichsmiete. Auch hier empfehle ich dringend, die Unterstützung eines erfahrenen Verwalters in Anspruch zu nehmen.

Schönheitsreparaturen

Bitte keine kunstvollen Klauseln mit starren Fristen! Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in Schuss zu halten. Ist die Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, dann bleibt es bei dieser gesetzlichen Grundregel. Ich empfehle daher, bis zur nächsten Wendung in der Rechtsprechung schlicht und einfach zu vereinbaren, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen, soweit diese erforderlich sind.

 

Streitfreie Vermietung wünscht Ihnen

Percy Ehlert

Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
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