Eigenbedarfskündigung

Fortsetzung der „kündigungsfreundlichen“ Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist dem Vermieter grundsätzlich nur möglich, wenn ein Beendigungsgrund gegeben ist. Dieser kann in einer Vertragsverletzung des Mieters oder in einem überwiegenden Interesse des Vermieters liegen. Zu dem Bereich des überwiegenden Interesses gehört unter anderem der sogenannten Eigenbedarf, bei welchem der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Entscheidungen Anfang dieses Jahres (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 und BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14) mit der Thematik der Eigenbedarfskündigung und insbesondere mit der Frage des Rechtsmissbrauchs beschäftigt.

Bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages rechnet der Mieter regelmäßig mit einer längeren Mietdauer, wenn er nicht über eine begrenzte Mietdauer aufgeklärt wurde. Denn als Alternative zum unbefristeten Mietvertrag steht dem Vermieter die Möglichkeit des Abschlusses eines befristeten Mietvertrages offen. War der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages entweder entschlossen oder hat zumindest erwogen, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, ist eine darauf gestützte Eigenbedarfskündigung  wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Der Vermieter setzt sich in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten. In seiner Entscheidung vom 04.02.2015 stellt der Bundesgerichtshof erstmals klar, dass der Vermieter aber nicht verpflichtet ist, vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages unaufgefordert selbst Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen. Diese sogenannte „Bedarfsvorschau“ hat der Vermieter nicht vorzunehmen.

Er ist zudem nicht verpflichtet, den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. Nach dem Bundesgerichtshof soll somit kein Rechtsmissbrauch vorliegen, wenn erst nach Vertragsschluss Eigenbedarf entsteht, dieser zwar erkennbar gewesen war, aber der Vermieter ihn letztendlich nicht erwogen hat. Lediglich wenn der Vermieter auf Nachfrage des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgeblicher Tatsachen gemacht hat, liegt ein Fall des Rechtsmissbrauchs vor.

In seiner Entscheidung vom 04.03.2015 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage der Angemessenheit des geltend gemachten Wohnbedarfs bzw. mit der Frage eines damit verbundenen Rechtsmissbrauchs. Der Entscheidung lag die Kündigung eines Mietvertrages über eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von rd. 125 m² zugrunde. Die Kündigung wurde begründet mit dem Bezugswunsch des studierenden Sohnes, der die Wohnung mit mindestens einem Mitbewohner nutzen wollte. Einen Rechtsmissbrauch sah der Bundesgerichtshof hier nicht. Er entschied, dass die Frage der Angemessenheit des Wohnbedarfs nicht relevant ist. Es kommt nicht auf die Vorstellungen des Gerichtes hinsichtlich eines angemessenen Wohnens an. Die Gerichte haben nur zu überprüfen, ob in dem geltend gemachten Wohnbedarf ein Rechtsmissbrauch liegt.

Der überhöhte Wohnbedarf reicht hierfür nach dem Bundesgerichtshof nicht aus. Erst der weit überhöhte Wohnbedarf führt zum Rechtsmissbrauch und damit zur Unwirksamkeit der Kündigung. Die hierfür notwendige Wertung ist anhand einer Abwägung der beiderseitigen Interessen und objektiven Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14). Gleichzeitig weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass Richtwerte, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist, nicht aufzustellen sind. Maßgeblich sind die Gesamtumstände und deren Würdigung.

Tipp vom Rechtsanwalt

Bei Abschluss unbefristeter Mietverträge ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, eine Prognose über einen Eigenbedarf anzustellen, er darf den Mieter aber auch nicht – auch nicht durch unterlassene Aufklärung – über erwogenen Eigenbedarf täuschen. Sofern bereits bei Vermietung Eigenbedarf in Erwägung gezogen wird, sollte der Mieter darüber aufgeklärt werden. Zudem bietet sich an, befristete Mietverträge abzuschließen.

Sollte der Vermieter sich zu einer Eigenbedarfskündigung entschließen, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat und Unterstützung einzuholen. Jede Eigenbedarfskündigung ist nach § 573 Abs. 3 BGB zu begründen.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Mathias Matusch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Streitbörger Speckmann PartGmbB

www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-11

    Nehmen Sie Kontakt mit dem Anbieter auf:


    Ihr Name (Pflichtfeld)

    Ihre E-Mail-Adresse (Pflichtfeld)

    Ihre Telefonnummer

    Ihre Nachricht (Pflichtfeld)