Die Zwickmühlen der Abnahme

Checkliste Abnahme
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Erwerber einer Neubauwohnung beschäftigen sich kurz vor der Fertigstellung unweigerlich mit der Bauabnahme. Die Abnahme bewirkt den Besitzübergang, die Fälligkeit der (vor-)letzten Kaufpreisrate und den Beginn der Gewährleistungsfrist.

Das Gesetz regelt die Abnahme in § 640 BGB. Zur Abnahme ist jeder Auftraggeber verpflichtet, sobald die Abnahmereife vorliegt. Dabei ist es keine Nebensache, sondern eine vertragliche Hauptleistungspflicht.

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Dr. Verena Schepers, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Partnerin bei BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUSEN am Standort Berlin © BRL

Oft wissen Wohnungskäufer nicht, dass auch der Bauträger seinerseits zur Abnahme verpflichtet ist. Denn er hat die Leistungen seiner Nachunternehmer abzunehmen, die daraufhin – aus der anteiligen (Kaufpreis-)Vergütung – ihre Vergütung erhalten und in die Gewährleistungsphase eintreten. Im Idealfall koordiniert der Bauträger die Abnahmen so, dass sie zeitlich zusammenfallen.

Die Realität sieht anders aus: Verweigert der Erwerber die Abnahme, obwohl er nur unwesentliche Mängel rügt, droht der Konflikt. Der Bauträger wird sich an seinen Nachunternehmer wenden, der die Mängel zurückweist, weil sie entweder nicht existieren oder unwesentlich sind. Da dieser wiederum die Abnahme und Vergütung verlangt, wird der Bauträger sich vertragskonform verhalten und das Werk abnehmen. Dann aber driften die Gewährleistungsfristen auseinander. Wird ein Mangel schließlich erst gegen Ende der Gewährleistungszeit angezeigt, droht die Haftungslücke, weil die Frist des Nachunternehmers ggf. schon abgelaufen ist.

Komplexer wird es in Mehrhausanlagen: Hier sind viele Erwerber, Nachunternehmer und Abnahmen nach Aufspaltung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu koordinieren. Verweigert auch nur ein Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu Unrecht, stört dies den gesamten Projektablauf.

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Es verwundert nicht, dass die Abnahme oft zum Rechtsstreit führt. Solche Verfahren werden aber nie zügig und selten ohne teure sachverständige Begutachtung beendet. Denn die Abnahmereife liegt nur dann nicht vor, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die einzeln oder insgesamt so gewichtig sind, dass das Werk schlechterdings nicht als „im Wesentlichen vertragsgemäß“ anzusehen ist.

Wer die Abnahme voreilig verweigert, weil sie ihm unwichtig erscheint, unterliegt einem Trugschluss. Denn das ist keine Petitesse. Es drohen Schadensersatzansprüche.

Dabei ist es nicht kompliziert: Abnahme bedeutet die körperliche Hinnahme des Werks und die Billigung der Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß. Meist wird schriftlich mit Datum und Unterschrift die Abnahme erklärt. Mängel fallen nicht unter den Tisch, sie werden vorbehalten.

Kommt es trotzdem zum Rechtsstreit, müssen Erwerber, Bauträger und Nachunternehmer ihren langen Atem beweisen. Mindestens einer scheitert regelmäßig am finanziellen oder zeitlichen Druck. Das liegt auch am Bauvertragsrecht selbst, das die Komplexität der Interessen der Baubeteiligten kaum sinnvoll abbildet und nicht wie ein Mediator agiert, der den gütlichen, schnellen und günstigen Ausgleich einer streitigen Auseinandersetzung vorziehen würde.

gez.
Dr. Verena Schepers
Rechtsanwältin