Um sich den Traum von einem Eigenheim zu verwirklichen, benötigt es in aller Regel vor Baubeginn eine Baugenehmigung, bei deren Beantragung sich Häuslebauer von Profis unterstützen lassen können. Vom Grundstückskauf bis zur Erteilung der Baugenehmigung – der Prozess der Baurechtsbeschaffung erstreckt sich laut Blaczko Immobilien über diverse Instanzen. Bauherren tun hier gut daran, diesen Prozess nicht komplett selbst durchlaufen zu wollen, sondern sich Hilfe zu holen. Schließlich ist es gar nicht so einfach, im Dschungel der Paragraphen zum Thema Baurecht den rechten Weg zu finden, wie Blaczko Immobilien das nachfolgend betont.
Der Prozess der Baurechtsbeschaffung
Als Bauherr sollten Sie alle Einzelheiten Ihres Bauvorhabens mit Ihrem Immobilienpartner erörtern und den Prozess der Baurechtsbeschaffung professionell planen und vorbereiten. So erstellen Immobilienunternehmen den endgültigen Bauentwurf und reicht anschließend alle erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Bauamt ein. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die Unterlagen vollständig sind und keine Mängel aufweisen, da sonst der Bauantrag abgelehnt werden kann.
Die Baugenehmigung
Grundsätzlich gilt: Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen bedürfen der Baugenehmigung. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss vorab ein Bauantrag schriftlich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.
Wird innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung nicht mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen, so erlischt sie. Die Genehmigung kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.
Die Landesbauordnung (LBO) gibt vor, wie ein Bauwerk ausgeführt werden muss. Des Weiteren sind in ihr enthalten, welche Bauvorhaben genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei sind. Die Landesbauordnung ist je nach Bundesland unterschiedlich und kann kostenlos aus dem Internet heruntergeladen werden.
Die Bauvoranfrage
Der Bauherr hat die Möglichkeit, vor Einreichung des Bauantrages eine Bauvoranfrage auf schriftlichen Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Eine Bauvoranfrage ist sinnvoll, um zu erfahren, ob das Grundstück so bebaut bzw. wie bebaut werden darf. Der Vorbescheid gilt für drei Jahre und kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.
Folgende Unterlagen sind einzureichen:
Übersichtplan, Flurkartenausschnitt, Bauentwurfsskizze, Baubeschreibung und Angaben des geplanten bebauten Flächenumfangs
Der Bauantrag
Der Bauantrag ist schriftlich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Die Bearbeitung des Bauantrages kann einige Monate dauern, deshalb sollte der Bauantrag rechtzeitig gestellt werden. Antragsformulare sind erhältlich:
- Bei der zuständigen Baubehörde
- Kostenlos im Internet zum Herunterladen
- Im Schreibwarenhandel
Dem Bauantrag sind folgende Unterlagen (Bauvorlagen) hinzuzufügen:
- Bauantragsformular (ausgefüllter Vordruck)
- Bauzeichnungen (i. d. R. im Maßstab 1:100)
- Lageplan gemäß Katasteramt
- Baubeschreibung mit technischen Details, verwendeten Baumaterialien, Ausstattung des Objekts etc.
- Diverse Berechnungen, insbesondere zur bebauten Fläche, umbautem Raum, Grund-, Geschoss- und Wohnfläche.
- Angaben zur Wasserversorgung und Entwässerung, Details zur wegemäßigen Erschließung, geeignete Nachweise über Wärme- und Schallschutz sowie Energiebilanz.
- Zustimmungserklärungen der Nachbarn
Gegebenenfalls kann die Einreichung weiterer Dokumente notwendig sein, zum Beispiel dann, wenn es Baulasten gibt, die geregelt werden müssen. Hierunter fällt etwa die Auflage, ein neues Objekt direkt an das Nachbargebäude anschließend zu errichten. Gleiches gilt, wenn die Abstände zwischen bestehenden Gebäuden und dem neu zu errichtenden Objekt geringer ausfallen als gesetzlich vorgeschrieben. In diesem Fall muss die entsprechende Baulast ins Kataster eingetragen werden.
Bei den Bauvorlagen ist sich an die Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) zu halten. In ihr ist geregelt, welche Bauvorlagen der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden müssen und welchen Inhalt diese haben. Die Bauprüfverordnung für Berlin kann man sich kostenlos im Internet herunterladen.
Gebühren
Für Amtshandlungen der Bauaufsicht werden Kosten (Gebühren und Auslagen) erhoben. Die Höhe der Gebühren ergibt sich aus dem Gebührenverzeichnis und ist in der Baugebührenordnung (BauGO) geregelt. Diese können Sie sich ebenfalls im Internet kostenlos herunterladen. Das Baugenehmigungsverfahren ist Angelegenheit der Länder.
Für welche Objekte ist keine Baurechtsbeschaffung notwendig?
Es gibt eine ganze Reihe von Bauvorhaben, für die keine Baurechte beschafft werden müssen und die daher ohne Baugenehmigung auskommen. Auch hier sind die Regelungen wieder von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Entsprechende Angaben finden sich in den jeweiligen Abschnitten der Landesbauordnung. Dort ist geregelt, welche Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfrei sind. Doch Vorsicht: Der Umstand der Genehmigungsfreiheit ist nicht gleichzusetzen damit, dass Sie einfach darauf los bauen dürfen. In der Regel müssen Sie auch bei genehmigungsfreien Bauprojekten zumindest die zuständige Baubehörde bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung über das Bauvorhaben informieren. In welcher Form und in welchem Umfang diese Information erfolgen muss, ist eine kleine Wissenschaft für sich.
Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben in Berlin:
- Eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m²
- Garagen, überdachte Stellplätze und überdachte Abstellplätze für Fahrräder mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m je Wand und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m²
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m
- Gartenlauben mit max. 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz
- Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen
- Solaranlagen auf Dach- und Außenwandflächen, ausgenommen bei Hochhäusern, sowie gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m
- Brunnen
- Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m sowie offene, sockellose Einfriedungen für Grundstücke
Blaczko Immobilien über das elektronische Bau- und Genehmigungsverfahren (eBG) in Berlin
Das Land Berlin hat vor einiger Zeit ein einheitliches elektronisches Sachverfahren eingeführt. Dies gilt für alle Behörden der Berliner Bauaufsicht. Gemäß dieses Verfahrens können Bauanträge medienbruchfrei gestellt, bearbeitet, weitergeleitet und beschieden werden. Dadurch konnten (und können) die Bearbeitungszeiten der entsprechenden Vorgänge deutlich verkürzt werden.
In diesem Zusammenhang nehmen alle Bauaufsichtsbehörden in Berlin seit 2013 ausschließlich Bauvorlagen im PDF-Format entgegen. Die entsprechenden Unterlagen müssen also so aufbereitet und digitalisiert werden, dass sie dem geforderten Format entsprechen.