Bestandsimmobilien – Sanierung und Denkmalschutz

Die Sanierung von Bestandsimmobilien verursacht in aller Regel immensen finanziellen Aufwand. Bei vermieteten Immobilien können solche Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Entfällt der Sanierungsaufwand auf Gebäude, die privat genutzt werden, ist eine steuerliche Berücksichtigung nur bei Baudenkmalen und Gebäuden in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich möglich.

Sanierung von vermieteten Immobilien

Wird eine Immobilie vermietet und werden Mieteinnahmen erzielt, können damit zusammenhängende Werbungskosten steuerlich abgezogen werden. Zu den Werbungskosten gehören die Kosten für die Anschaffung des Gebäudes, die über die sog. Abschreibung für Abnutzung steuerliche Berücksichtigung finden (2 % bzw. 2,5 % der Anschaffungskosten jährlich, abhängig vom Datum der Fertigstellung des Gebäudes), Schuldzinsen, Maklergebühren etc.

Zu den Werbungskosten gehören aber auch Sanierungsaufwendungen. Problematisch ist, ob solche Sanierungsaufwendungen zu den über die Abschreibung steuerlich zu berücksichtigenden Herstellungskosten gehören, oder zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Letzteres ist für den Vermieter aus Liquiditätsgründen in aller Regel günstiger, da die Aufwendungen im Jahr der Zahlung die steuerliche Bemessungsgrundlage mindern.

Zu den Herstellungskosten gehören Sanierungsaufwendungen dann, wenn sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie anfallen. Betragen die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, netto mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, liegen sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten vor und damit keine sofort steuerlich zu berücksichtigende Erhaltungsaufwendungen.

Außerdem zählen Sanierungsaufwendungen dann zu den Herstellungskosten, wenn das bestehende Gebäude hierdurch erweitert wird (z.B. Dachausbau) oder eine wesentliche Erhöhung des Gebrauchswertes bzw. eine Standardanhebung erfolgt (sog. Luxus-Sanierung). Abgrenzungsfragen sind in der Praxis häufig schwierig, da es darauf ankommt, dass in drei von vier standardprägenden Ausstattungsbereichen (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie Fenster) eine deutliche Funktionserweiterung vorgenommen wird.

Ist die Sanierungsmaßnahme als zeitgemäße Modernisierung einzustufen (z.B. Austausch einer vorhandenen Badezimmereinrichtung nebst Fliesen) liegen für sich genommen sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen vor. Im Grunde muss für jedes Gewerk geprüft werden, ob eine Standarderhöhung vorliegt oder ob lediglich ein bereits vorhandener Wohnstandard zeitgemäß angepasst wird.

Werden vermietete Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder vermietete Baudenkmale saniert, können die im Zusammenhang mit der Erhaltung und funktionsgerechten Sanierung  anfallenden Herstellungskosten schneller über die Absetzung für Absetzung steuerlich berücksichtigt werden (8 Jahre 9 % und 4 Jahre 7 % der Herstellungskosten). Nicht berücksichtigt sind Anschaffungskosten, sondern nur Herstellungskosten nach Anschaffung. Es gilt der Grundsatz: „erst kaufen, dann sanieren“. Zu beachten ist ferner, dass Neubauten nicht begünstigt sind, so dass z.B. Herstellungskosten für den Ausbau des bislang nicht genutzten Dachgeschosses nur mit 2 % oder 2,5 % jährlicher Absetzung für Abnutzung steuerlich berücksichtigt werden.

Fallen in einem Steuerjahr entweder zusammengeballt größere Erhaltungsaufwendungen oder einzelne größere Erhaltungsaufwendungen (z.B. die Erneuerung des Dachs) an, können diese Aufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Es handelt sich hier um ein Wahlrecht, um den Steuertarif optimal auszuschöpfen.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die geschilderten Grundsätze nur dann uneingeschränkt gelten, wenn der erzielte Mietzins wenigstens 2/3 der ortsüblichen Marktmiete entspricht. Eine Vermietung an nahe Angehörige oder Freunde unter wenigstens 2/3 der marktüblichen Miete führt zum einem verhältnismäßigen Wegfall der steuerlichen Berücksichtigung von Werbungskosten.

Eigengenutzte Gebäude

Aufwendungen für die Sanierung von eigengenutzten Gebäuden sind steuerlich nur in Ausnahmefällen zu berücksichtigen. Dies ist nur bei Erwerb und anschließender Sanierung von Baudenkmalen oder Gebäuden der Fall, die in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen. Herstellungsaufwendungen können dann in Höhe von insgesamt 90 % (10 Jahre jeweils 9 %) als Sonderausgaben von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden.

Zusammenfassung

Die optimale steuerliche Berücksichtigung von Sanierungsaufwendungen entweder alleine oder unter zusätzlicher Berücksichtigung von Vorschriften betreffend Baudenkmale oder Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten ist nicht einfach und treffsicher zu erzielen. Praktische Abgrenzungsprobleme sind nur in enger Zusammenarbeit mit einem Steuerberater rechtssicher in den Griff zu bekommen.

Ein abschließendes Beispiel mag dies verdeutlichen: Der Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses bewohnt selbst ein Baudenkmal. Ergibt sich durch die Sanierung des vermieteten Mehrfamilienhauses eine negative steuerliche Bemessungsgrundlage, verpufft die Steuerbegünstigung für das eigengenutzte Baudenkmal, da sich ein Sonderausgabenabzug bei negativen steuerlichen Einkünften nicht mehr auswirkt. Daher muss geprüft werden, ob die Sanierungstätigkeiten auf mehrere steuerliche Veranlagungszeiträume verteilt werden müssen und welche Möglichkeiten hierfür tatsächlich und steuerrechtlich bestehen.

 

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Markus Thewes
Rechtsanwalt und Steuerberater in der Kanzlei
Streitbörger Speckmann PartGmbB

www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-11

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