Aufgepasst bei der Anlageberatung

Was Sie bei der Vermittlung von Immobilien durch Anlageberater wissen sollten

Stellen Sie sich vor, Sie haben sich in eine Anlageberatung begeben und fragen sich, ob Sie der Empfehlung des Beraters vertrauen sollen. Oder aber Sie haben die von ihm vorgeschlagene Immobilie bereits erworben und es stellt sich heraus, dass die Liegenschaft nicht Ihren Erwartungen entspricht. Die Kapitalanlage ist weit davon entfernt, die vom Berater in Aussicht gestellte Rendite zu erzielen. Vielmehr muss befürchtet werden, dass die Anlage Verlust einfahren wird, weil beispielsweise der Erhaltungszustand nicht dem Versprochenen entspricht oder die Liegenschaft doch nicht so gefragt ist, wie vorher durch den Berater suggeriert worden ist.

Die Ausgangslage

Auf der Suche nach einer in Zeiten des historischen Niedrigzinsniveaus geeigneten Geldanlage wenden Sie sich an einen Anlageberater und schildern Ihr Ziel, Ihr Geld konservativ anlegen zu wollen. Auch heute verspricht die Investition in Immobilien gute Rendite bei vergleichsweise geringeren Verlustrisiken. Zudem ermöglichen Immobilien weite Spielräume wie beispielsweise die spätere Eigennutzung im Bedarfsfall. Ihr Anlageberater schildert Ihnen diese Vorteile und schlägt sogleich ein aus seiner Sicht geeignetes Objekt vor, zu welchem ihm (scheinbar zufällig) bereits der passende Prospekt zur Seite liegt. Der Prospekt macht einen hervorragenden Eindruck und Sie entscheiden sich kurzfristig zum Erwerb.

Nach Erwerb zeigen sich Probleme. Entgegen der geäußerten Erwartung des damaligen Beraters lässt sich die Liegenschaft gerade nicht zügig und „wie von selbst“ vermieten. Die kalkulierten Mietpreise erscheinen nach Marktlage überteuert. In Gesprächen mit Gleichgesinnten, die beispielsweise die Nachbarwohnung erwarben, zeigen sich Parallelen. Ihr schlechtes Gefühl wird stärker. Insbesondere unterliegen Sie dem Verdacht, einer Falschberatung zum Opfer gefallen zu sein. In vielen Fällen können die Anlageberater für Schäden durch fehlerhafte Beratungen in Anspruch genommen werden.

Diese Pflichten treffen den Anlageberater

Ein Anlageberater ist zu richtiger und vollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet, die für den Anlageentschluss von Bedeutung sind. Besitzt der Anlagevermittler nicht die für die Beurteilung nötigen Kenntnisse, muss er dies Ihnen gegenüber zumindest offenlegen. Dazu gehört auch eine Bewertung und Beurteilung der Kapitalanlage. Bezieht sich der Berater zu diesem Zweck – wie beim Immobilienerwerb häufig – auf ein Prospekt, gehört zur Verpflichtung des Beraters die Überprüfung dieses Prospekts auf Plausibilität. Das bedeutet nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12. 2. 2004 – III ZR 359/02), dass der Berater den Prospekt wenigstens dahingehend prüfen muss, ob er ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Objekt gibt, ob das Konzept wirtschaftlich tragfähig ist und ob die im Prospekt enthaltenen Informationen sachlich vollständig und richtig sind. An der Plausibilität fehlt es bei Immobilienanlagen beispielsweise, wenn der angegebene, zu erwartende Mietpreis nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten korrespondiert. War dies für den Vermittler unter Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbar, macht er sich schadensersatzpflichtig.

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Pflicht zur Aufklärung über Provisionen 

Nach ständiger Rechtsprechung hat ein Anlagevermittler oder ein Anlageberater den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert über Vertriebsprovisionen aufzuklären, wenn diese 15 % des von den Anlegern einzubringenden Kapitals überschreiten. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass Vertriebsprovisionen solchen Umfangs Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit und Rentabilität der Kapitalanlage eröffnen und dies wiederum einen für die Anlageentscheidung derart bedeutsamen Umstand darstellt, dass der Anlageinteressent hierüber informiert werden muss. Je höher die Vertriebsprovision des Beraters ist, desto höher ist auch sein wirtschaftliches Eigeninteresse an der Empfehlung genau dieses einen Anlageobjekts. Die Aufklärungspflicht soll sicherstellen, dass der beratene Erwerber von diesem Eigeninteresse des Beraters bei seiner Anlageentscheidung Kenntnis hat und dieses Wissen in seine Abwägung einbeziehen kann. Der Bundesgerichtshof hat aktuell bestätigt, dass diese allgemeinen Pflichten den Anlageberater auch bei Vermittlung einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung treffen (Urteil vom 23.6.2016 – III ZR 308/15).

Fazit

Bei unliebsamen auf Grundlage einer Anlageberatung erworbenen Immobilien ist ein genauer Blick auf die Beratungssituation empfehlenswert. Es zeigt sich, dass bei der Anlageberatung zu Immobilien die gleichen Probleme und Missstände auftreten wie bei sonstigen Kapitalanlagen. Gezielte Nachfragen können Schäden verhindern.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Andreas Lietzke
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht 
in der Rechtsanwaltssozietät Streitbörger Speckmann PartGmbB

www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-0

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