Weiter stark nachgefragt : Berliner Bestandswohnungen

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Sybel, www.ziegert-immobilien.de © Marcus Wend

Der Berliner Markt für Wohnimmobilien ist – trotz kontinuierlicher Preissteigerungen – noch immer günstig. Das gilt für den Vergleich mit anderen Hauptstädten wie Rom, Paris, London oder Wien, und für den innerdeutschen Vergleich mit Großstädten wie München oder Hamburg. Durchschnittlich 2.300 Euro je Quadratmeter kosten Bestandswohnungen in Berlin. Unter den teuersten sieben Städten Deutschlands ist das – wie in den vergangenen Jahren – der niedrigste Wert. Und das freut besonders die Kaufinteressenten, denn sie können sich in Berlin mehr Wohnraum für ihr Geld leisten.

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Sybel, www.ziegert-immobilien.de © Marcus Wend

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren weiter angestiegen. Dennoch ist Wohneigentum in vielen Städten und Regionen in Deutschland erschwinglich. Mit einem aktuellen Indexwert von 122,63 bleibt der vom Immobilienverband IVD erstellte Erschwinglichkeitsindex auf einem hohen Niveau. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Der Index führt die Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben.

Wohnungen sind in Berlin am erschwinglichsten

Im Vergleich der Top-7-Städte landet Berlin mit einem Wert von 94,2 (Vorjahr 102,5) auf Platz eins der erschwinglichsten deutschen Großstädte vor Hamburg mit einem Index von 90,8 (Vorjahr: 96,9). In Berlin pendelt der Erschwinglichkeitswert seit dem Jahr 2010 stabil zwischen 89,6 und 110,2 (2014). In Hamburg lag der Wert bis 2012 unterhalb von 90. In der Elbe-Hansestadt, wie auch in Berlin, werden weniger als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für Immobilienkäufe aufgewendet. Mit deutlich höheren Investitionen müssen Käufer dagegen in der bayerischen Hauptstadt München rechnen. Der Index fiel für München von 51,3 (2016) auf seinen bisher niedrigsten Stand von 46,7.

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Winterstein, www.ziegert-immobilien.de © Ivo Gretener

Gute Voraussetzungen für Wohnungskäufer in Berlin, sollte man meinen. Doch es gibt Probleme – nicht für die Stadt, aber für potentielle Käufer: Berlin boomt seit Jahren. Menschen aus ganz Deutschland und aller Welt zieht es in die Spree-Metropole. Bei Rankings liegt Berlin regelmäßig unter den beliebtesten Städten Europas und die Bevölkerung der deutschen Hauptstadt steuert mit Volldampf auf die Vier-Millionen-Marke zu. Berlin braucht also dringend neue Wohnungen. Experten gehen von einem Bedarf von 200.000 neuen Wohnungen in den nächsten zehn Jahren aus, um die große Nachfrage bedienen zu können. Ob der Bau dieser Wohnungen gelingt, ist fraglich, denn das Angebot an Bestandswohnungen hinkt der Nachfrage in Berlin derzeit deutlich hinterher.

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Sybel, www.ziegert-immobilien.de © Marcus Wend

Hohe Nachfrage und ein geringes Angebot – so eine Marktlage treibt die Preise hoch. Mit einem Preisanstieg von 9,5 Prozent im Jahr 2018, im Vergleich zum Vorjahr (IVD-Wohn-Preisspiegel 2018/19), ist der Berliner Markt für Bestandswohnungen weiterhin sehr angespannt. Eine Situation, die auch zu einem starken Preisanstieg bei den Neubauwohnungen führt: In Standardlagen ist das Neubaupreisniveau für Eigentumswohnungen durchschnittlich 8,1 Prozent höher als im Vorjahr. 

Bestandsimmobilien: Pro und Kontra

Wenn es nicht genügend Bestandswohnungen gibt, dann kauft man eben eine neue. Was sich logisch anhört und leicht sagt, lässt Interessenten spätestens beim Blick auf den Preis stocken. Denn der liegt bei Neubauwohnungen um einiges über dem von Bestandswohnungen. Letztere kosten, laut aktuellem IVD-Immobilienpreisservice 2018/19 in Berlin durchschnittlich 2.300 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen liegen bei durchschnittlich 4.000 Euro pro Quadratmeter, kosten also durchschnittlich fast das doppelte. Doch wie kommt es zu diesem wesentlich höheren Quadratmeterpreis? Die vielen Vorteile, die ein Neubau bietet, sind darin eingepreist: moderne Ausstattung, Bautechnik auf dem neuesten Stand, teure Instandhaltungen oder Modernisierungen entfallen in den ersten Jahren. Soll die Wohnung vermietet werden? Dann kommt ein wesentlicher rechtlicher Vorteil zum Tragen: Neubauwohnungen sind bei der Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Allerdings: Die erzielbaren Renditen liegen aufgrund des höheren Kaufpreises anfangs deutlich unter denen, die sich bei günstigeren Bestandswohnungen realisieren lassen.

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Exklusive Loftwohnung in Berlin-Prenzlauer Berg / www.schoenhauserallee55.de © David Borck, Immobiliengesellschaft mbH

Miet- und Wertsteigerung sprechen für Wohneigentum

Ob Bestands- oder Neubauwohnung: Sowohl der Kaufpreis als auch die Miete bewegen sich in Berlin seit Jahren nur in eine Richtung – nach oben. Bei dieser Marktlage müssen Käufer gut überlegen, ob sie ihre Wohnung selbst nutzen oder als Kapitalanlage sehen. In beiden Fällen gilt aber: der Käufer profitiert von den stetig steigenden Mieten in der Hauptstadt.

Weltweit sind in keiner anderen Hauptstadt die Preise für Immobilien im vergangenen Jahr so stark gestiegen wie in Berlin. Die erzielten Kaufpreise haben sich nach einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens „Knight Frank“ innerhalb eines Jahres um 20,5 Prozent verteuert. Mit diesem Preisanstieg hat Berlin selbst boomende asiatische Städte weit hinter sich gelassen.

Über 80 Prozent der Berliner wohnen in Mietwohnungen. Und deren Mietpreise haben sich in den vergangenen zehn Jahren in vielen Bezirken mehr als verdoppelt. Wie eine Studie von Radio Berlin-Brandenburg ergeben hat, steigen die Mieten in Berlin weiterhin massiv an. Zahlen aus dem Wohnungsmarktreport 2018 (Berlin Hyp / CBRE) haben ergeben, dass im vergangenen Jahr bei Mietangeboten die höchste Kaltmiete in Friedrichshain-Kreuzberg verlangt wurde: durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter und damit zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Den größten Preissprung gab es in Berlin-Mitte, hier waren Wohnungen 12,9 Prozent teurer, der Mittelwert lag bei 11,8 Euro pro Quadratmeter.

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Sybel, www.ziegert-immobilien.de © Marcus Wend

Die Mietpreisentwicklung zeigt: Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase sind Bestandsimmobilien hervorragende Geldanlagen. Sie bieten bessere Renditen als festverzinslich angelegtes Kapital. Hinzu kommt, dass Käufer den Großteil der Kosten für die Anschaffung, ein aufgenommenes Darlehen und eine möglicherweise notwendige Renovierung von der Steuer absetzen können. Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung lassen sich auf den Mieter umlegen. Gleiches gilt für Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, beispielsweise der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Dämmung der Außenfassade. Aber auch Selbstnutzer profitieren: Sie bleiben von ständigen Mieterhöhungen verschont und müssen keine Angst haben aus ihrem Kiez verdrängt zu werden oder gar eine Kündigung im Briefkasten zu finden. In ihrer Wohnung können sie selbstständig über Modernisierungen und Umbauten – und die damit verbundenen Kosten – entscheiden.

Immobilien-Investition gut managen

Jede Investition muss im Vorfeld gut bedacht, durchdacht und bis zur Amortisation, also bis zur Deckung der anfänglichen Aufwendungen für das Objekt durch die entstehenden Erträge, geplant und begleitet werden. Das gilt insbesondere für Immobilien, deren Finanzierung über Jahre oder Jahrzehnte läuft.

Wird die Wohnung vermietet, dann ist die Auswahl der Mieter, die regelmäßige Betreuung der Mieter, die korrekte und pünktliche Abrechnung der Nebenkosten und die Instandhaltung und Wartung wichtig. Häufig werden hierfür auch externe Dienstleister eingesetzt, beispielsweise für die Betreuung und die Nebenkostenabrechnung. Sie nehmen Arbeit ab, reduzieren mit ihren Rechnungen aber auch die Rendite. Kümmert man sich für eine längere Zeit nicht um die Wohnung, dann drohen Mängel, Schäden, Wertverlust. Für mögliche Instandhaltungsmaßnahmen sollten Rücklagen gebildet werden. Und man darf die monatlich eingenommene Kaltmiete nicht mit der Nettorendite verwechseln.

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Luxusvilla nahe Schlachtensee / www.villa-schlachtensee.de
© David Borck, Immobiliengesellschaft mbH

Bei der Finanzierung der Wohnung ist es wichtig, Tilgung und Zinsen im Blick zu behalten. Ist das Zinsniveau niedrig, lässt sich schneller und mehr tilgen. Der Zeitraum der Zinsbindung muss berücksichtigt werden – besteht die Gefahr, dass der Kredit bei höheren Zinsen nicht mehr zurückgezahlt werden kann? Auf jeden Fall sollte der Kredit schnell getilgt werden. Dafür sind auch Sondertilgung nützlich. Aber Achtung: Die müssen im Kreditvertrag festgelegt sein.

Für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Eigentumswohnung fast immer die erste Wahl. Aus guten Gründen: Wird die Wohnung selbst genutzt, kann man im Alter mietfrei wohnen. Wird die Wohnung vermietet, hat man ein zusätzliches Einkommen. Hinzu kommt die Wertsteigerung der Wohnung, die derzeit ein Immobilieninvestment gerade in Berlin höchst attraktiv macht.

Allerdings gibt es nichts umsonst: die Wohnung und ihre Lage ist gut zu wählen, eine professionelle Finanzplanung ist wichtig, Mieter sind sorgsam auszuwählen und die Immobilie muss kontinuierlich gut gemanagt werden. 

Bastian Behrens