Stress mit dem Bauamt

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Kaufen, Bauen und Nutzen auf eigene Gefahr

Die Leute vom Bauamt sind garstige, hinterhältige Spielverderber.“ Ungefähr mit dieser Meinung kommen immer wieder Mandanten zu mir. Die Mandanten haben ein wunderbares Projekt zur Genehmigung beantragt. Oder sie haben eine Immobilie mit einer womöglich schon seit Jahrzehnten bestehenden Nutzung gekauft und wollen diese Nutzung fortsetzen. Und dann kommt Post vom Bauamt mit dem Inhalt: „So nicht!“

Meine erste Aufgabe ist dann, den Mandanten zu erläutern, dass die Mitarbeiter der Baubehörden sehr wichtige Aufgaben erfüllen. Schließlich möchte niemand seine Kinder in einem Schulgebäude wissen, bei dem die Behörde die Standsicherheit und den Brandschutz nach dem Prinzip „wird schon gutgehen“ geprüft hat. Und wenn in der Nachbarschaft ein dreigeschossiger Schwarzbau errichtet wird, erwartet auch jeder – und zu Recht – ein Einschreiten der Bauaufsicht.

Daher empfehle ich, bei Meinungsverschiedenheiten mit der Bauaufsicht zunächst mit dem größten Respekt die Aufgaben zu berücksichtigen, die diese wahrzunehmen hat. Ob alle Regeln des Bauordnungsrechts und des Bauplanungsrechts sinnvoll sind, darüber kann man lange philosophieren. Aber die Spielregeln zu ändern ist Aufgabe des Gesetzgebers. Weder der einzelne Bürger noch Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörden sind befugt, eigenmächtig die Spielregeln zu ändern. Das klingt zwar nach einer Selbstverständlichkeit, gerät im Eifer einer Meinungsverschiedenheit aber immer wieder in Vergessenheit.

Wenn diese Voraussetzungen geklärt sind, lohnt sich allerdings oft ein genauer Blick auf den Sachverhalt und die zu berücksichtigenden Normen des öffentlichen Baurechts. Was möchte der Mandant erreichen? Welche Vorgaben muss das Bauamt zwingend berücksichtigen? Hat der Mandant einen Rechtsanspruch, dass die gewünschte Genehmigung erteilt wird? Gibt es ein Ermessen der Behörde? Und kann der Mandanten einen Plan B umsetzen, wenn Plan A nicht funktioniert?

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Es gibt Fälle, in denen es fast unmöglich ist, die vom Mandanten gewünschte Genehmigung zu erwirken. Wer davon träumt, ein einsam gelegenes Gebäude zu kaufen, um dort eine Pension für ruhebedürftige Menschen einzurichten, sollte diesen Traum vor Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar doch bitte mit den planungsrechtlichen Vorgaben abgleichen. Womöglich hat sich der Termin beim Notar dann schon erledigt. Wenig aussichtsreich ist auch, den an der Grundstücksgrenze befindlichen Garagenanbau zum Steuerberaterbüro umwidmen zu wollen. Ob aber etwa Festsetzungen im Bebauungsplan noch Gültigkeit haben, kann eine gründliche Prüfung wert sein. Womöglich ist der Plan funktionslos geworden. Und dann ist die gewünschte Genehmigung womöglich doch zu erteilen.

Was vielen Menschen nicht klar ist: Bei einer Baugenehmigung geht es nicht allein um die Frage, ob überhaupt ein Gebäude errichtet werden und wie groß dieses sein darf. Auch die Art der Nutzung ­bedarf in den meisten Fällen einer Genehmigung. Darum darf der Käufer eines Gebäudes dieses nicht einfach nutzen, wie es ihm gefällt. Nicht genehmigte Nutzungsänderungen können genauso wie bauliche Änderungen dazu führen, dass sofort der Bestandsschutz entfällt, den eine früher einmal erteilte Baugenehmigung grundsätzlich vermittelt. Im schlimmsten Fall muss das Gebäude beseitigt werden!

Ein weit verbreitetes Missverständnis ist auch, dass ein vor Jahren oder sogar Jahrzehnten errichtetes Gebäude doch irgendwann einmal Bestandsschutz haben müsste. Das ist ein Irrtum. Ein Gebäude ohne Baugenehmigung oder eine Nutzung ohne Nutz­ungsgenehmigung sind immer formell baurechtswidrig! Wenn die Baubehörde dann einschreitet, ist zu prüfen: Ist das Gebäude oder die Nutzung denn nach den aktuellen Vorschriften genehmigungsfähig? Wenn das der Fall ist, sollte der Eigentümer oder Nutzer des Gebäudes rasch die erforderlichen Unterlagen bei der Behörde einreichen. Wenn nicht, muss er jederzeit mit der Nutzungsuntersagung oder sogar Beseitigungsverfügung rechnen.

Nutzungsänderung Sondereigentum

Als kurzer Anhang sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass bei baulichen Veränderungen oder Nutzungsänderungen im Wohnungs- oder Teileigentum immer auch die Teilungserklärung und die Rechte der übrigen Eigentümer zu beachten sind. Dabei gilt, dass eigenmächtige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum praktisch ausnahmslos unzulässig sind. Nutzungsänderungen können dagegen auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer zulässig sein. Es kommt da aber immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls und insbesondere die individuellen Bestimmungen der Teilungserklärung an.

Rechtsanwalt Percy Ehlert – Immobilien- und Baurecht

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