Lange Bindungsfristen bei Kaufangeboten

Was Sie bei langen Bindungsfristen Ihrer Kaufangebote wissen müssen

Stellen Sie sich vor, ein Bauträger hat Ihr Interesse an dem Erwerb einer Eigentumswohnung geweckt. Dieser plant die Errichtung einer neuen Eigentumsanlage mit mehreren Eigentumswohnungen. Das Vorhaben findet Ihre Zustimmung und Sie wollen eine der Einheiten erwerben. Daraufhin geben Sie ein notarielles Kaufangebot ab, an welches Sie jedoch aufgrund der Vorgaben des Bauträgers drei Monate gebunden sind. Erst im Anschluss daran können Sie Ihr Angebot widerrufen. Was dies für Sie bedeutet, erfahren Sie hier:

Die Ausgangslage

Zum Zeitpunkt der Abgabe Ihres Kaufvertragsangebotes war die Durchführbarkeit des gesamten Bauvorhabens noch nicht gesichert. Es hing in erster Linie von der Veräußerung einer Mindestzahl von Wohnungen ab. Da zudem eine Vielzahl von Personen involviert war, ließ der Bauträger in Ihr notarielles Kaufangebot eine Bindungsfrist von drei Monaten aufnehmen. Ihr Angebot konnte innerhalb dieser Frist von Seiten des Bauträgers angenommen werden. Erst nach Ablauf der Frist haben Sie die Möglichkeit, Ihr Angebot zu widerrufen. Sie selbst wollten den Kauf fremdfinanzieren. Vorsorglich beinhaltete Ihr Angebot eine Regelung, wonach der Bauträger Ihr Angebot erst annehmen kann, wenn die Finanzierung auf Ihrer Seite gesichert ist.

Nach Ablauf von sechs Wochen nach Abgabe Ihres Angebotes erklärte der Bauträger die Annahme. Nunmehr verlangen Sie die Rückabwicklung des Vertrages. Zur Begründung führen Sie aus, dass der Vertrag aufgrund einer verspäteten Annahme nicht wirksam zustande gekommen ist.

So urteilte der Bundesgerichtshof

Bei Ihrem notariellen Kaufangebot handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauträgers. Dieser hatte die Regelungen in einer Vielzahl von Fällen verwendet. Die darin enthaltenen Angebotsklauseln mit einer Annahmefrist von drei Monaten hielt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.02.2016, Aktenzeichen V ZR 208/14, für unwirksam. Eine derartige Regelung ist mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar.

Ein Angebot auf Abschluss eines Vertrages kann nur bis zu diesem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem derjenige, der dieses Angebot abgibt, den Eingang einer Antwort unter den regelmäßigen Umständen erwarten durfte. Bei einem fremdfinanzierten beurkundungsbedürftigen Vertrag beträgt dieser Zeitraum nach Auffassung des Bundesgerichtshofs vier Wochen. Er setzt sich aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger sowie den Bearbeitungs- und Überlegungszeiträumen zusammen. Darüber hinaus ist die Zeit für die Übermittlung der Antwort hinzuzurechnen.

Die im oben genannten Angebot auf Abschluss des Bauträgervertrages geregelte Frist von drei Monaten übersteigt bei weitem diesen Zeitraum von vier Wochen. Sie stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Sie ist daher unwirksam. Etwas anderes gilt nur, wenn der Bauträger ein besonderes schutzwürdiges Interesse geltend macht. Allein der Abschluss einer Mindestzahl von Verträgen oder die Ortsverschiedenheit begründen ein derartiges schutzwürdiges Interesse jedoch nicht, so der Bundesgerichtshof.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet

Schließen Sie unter Abwesenden Verträge, so achten Sie darauf, dass die Angebotsfrist für alle Beteiligten klar ist. Die Frist sollte auch denjenigen, der das Angebot abgibt, nicht über lange Zeit binden. Können Sie Ihr Angebot erst nach Ablauf von drei Monaten widerrufen, so kann die Regelung unwirksam sein, sofern es sich hierbei um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Hat derjenige, dem gegenüber Sie das Angebot abgegeben haben, nicht innerhalb der üblichen Zeiträume die Annahme erklärt, so liegt ein wirksames Vertragsverhältnis nicht vor. Sie können bereits erbrachte Leistungen zurückverlangen.

Aber Achtung!

Sollte es an einem wirksamen Vertragsschluss fehlen, kann auch der Bauträger die Rückabwicklung verlangen. Dies können Sie vermeiden. Denn jede verspätete Annahme stellt gleichzeitig die Abgabe eines neuen Angebotes dar. Sofern Sie diese fristgerecht annehmen, kommt es sodann zum Abschluss des Vertrages.

Fazit

Angebote unter Abwesenden müssen innerhalb eines Zeitraumes angenommen werden, in der regelmäßig mit dem Eingang einer Antwort gerechnet werden kann. Überlange Bindungen führen bei allgemeinen Geschäftsbedingungen zu unangemessenen Benachteiligungen und damit zur Unwirksamkeit dieser Regelungen. Verspätete Annahmen können so Verträge nicht begründen.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Mathias Matusch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in der Rechtsanwaltssozietät Streitbörger Speckmann PartGmbB

Telefon: 0331 – 275 61 91
www.streitboerger.de

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