Die Eigentumswohnung im Altbau

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Nicht immer muss es ein Neubau sein. Es gibt viele Gründe eine Wohnung in einer älteren Bestandsimmobilie zu kaufen – so zum Beispiel wenn im bevorzugten Quartier keine neuen Wohnungen gebaut werden können.

Oft sprechen ästhetische Vorlieben dafür, dass man zum Beispiel eine Altbauwohnung im Jugendstil kauft anstatt einer modernen, schnörkellosen Neubauwohnung. So kann eine typische Wohnung in einem Altbau aus der Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert mit einem großzügigen Zuschnitt der Räume, hohen Decken mit Stuck und einem stilvollen Ambiente überzeugen. Das ist eine Frage des persönlichen Geschmacks – allerdings haben solche Wohnungen auch einige Nachteile, denn oftmals entsprechen Küche und Badezimmer nicht den aktuellen Vorstellungen. Teilweise liegen die Zimmer zum dunklen Innenhof. Auf großzügige Balkone oder Terrassen muss vielleicht vollständig verzichtet werden. Auch höhere Heizkosten oder ein höheren Reparatur- und Sanierungsaufwand sollten einkalkuliert werden. Zudem kommen bei einer älteren Immobilie die Unsicherheiten bezüglich der verwendeten Materialien und dem generellen Zustand hinzu.

Die sanierte Altbauwohnung

Dass eine Eigentumswohnung im Altbau in Sachen Wohnkomfort ebenfalls überzeugen kann, zeigen sanierte Wohnungen. Oft werden dazu in begehrten Wohngegenden einer Stadt ganze Zinshäuser von Bauträgern aufgekauft und durch eine grundlegende Instandsetzung und Modernisierung auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Das kann so weit gehen, dass der Grundriss der Wohnung geändert, die Küche ins größte Zimmer verlegt und an die heutigen Anforderungen angepasst wird. Es wird ein Fahrstuhl im Innenhof angebaut und moderne Fenster sorgen für einen geringeren Energieverbrauch. Anschließend werden die einzelnen Wohnungen schlüsselfertig zum Verkauf angeboten. Solche kompletten Sanierungen – auch Kernsanierung genannt – sind oftmals nur möglich, wenn die Wohnungen nicht mehr bewohnt sind.

Es erfordert viel bautechnisches Know-how, um als Privatperson ohne Bauträger einen Altbau auf einen aktuellen Stand zu bringen. Im Idealfall kann die Bausubstanz dauerhaft erhalten bleiben und gleichzeitig die Wohnung technisch auf den neuesten Stand gebracht und aktuelle Wohnbedürfnisse berücksichtigt werden.

Ob eine Sanierung gelungen ist, zeigt sich an den Details wie den Fenstern, der Heizung und den Einbauten. Für den Käufer stets schwieriger zu bewerten sind die Dämmung unter den Dielen oder das Alter der Rohre. Aus diesem Grund sollte ein unabhängiger Experte die Bausubstanz sowohl bei einem kernsanierten als auch nicht-sanierten Altbau vor Vertragsabschluss prüfen.

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Weitere Besonderheiten einer Wohnung aus dem Bestand

Eine Wohnung, die bereits besteht, vermittelt auf den ersten Blick einen klaren Eindruck vom Objekt und den möglichen Mängeln bzw. offensichtlichen Schwachstellen. Je nach Budget gibt es mehr oder weniger Freiraum, die Wohnung nach den eigenen Vorlieben umzugestalten und die Ausstattung entsprechend anzupassen. Vor dem Erwerb empfiehlt sich eine genaue Kostenplanung des Umbaus.

Darüber hinaus könnte auch der Denkmalschutz bei der Umgestaltung ein Wörtchen mitreden wollen. Aus diesem Grund prüfen Sie im Vorfeld genau, ob diese Wohnung Ihren persönlichen Wohnansprüchen genügt bzw. entsprechend verändert werden darf. Begutachten Sie die Bausubstanz ausführlich und vergessen Sie nicht das Gemeinschaftseigentum, wo weitere Kosten auf Sie zukommen können.

Durch den Kauf einer Wohnung in einer Bestandsimmobilie werden Sie automatisch auch Mitglied der bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Deshalb sollten Sie die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Beschlusssammlung wie auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage, den Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen genau prüfen.

Exklusiv Immobilien in Berlin
(Fabian Möbis/Dr. Carsten Schmidt)

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