Berliner Markt für Bestandsimmobilien bleibt angespannt

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Mauerpark im Prenzlauer Berg © Axel Kuhlmann / flickr.com CC BY-ND 2.0

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt ist noch immer vergleichsweise günstig. Das gilt nicht nur mit Blick auf andere europäische Hauptstädte wie London oder Paris, sondern auch verglichen mit deutschen Metropolen. Durchschnittlich 1.950 Euro je Quadratmeter kosteten Bestandswohnungen hier. Das ist der niedrigste Wert unter den Top-7-Städten Deutschlands. Potenzielle Käufer müsste das freuen, denn dank einer robusten Einkommensentwicklung können sie sich mehr Wohnraum leisten. Dem IVD-Erschwinglichkeitsindex zufolge gehört die Hauptstadt mit einem Wert von 132,59 sogar zu den attraktivsten deutschen Märkten überhaupt. Das zeigt auch der Vergleich mit anderen Großstädten: In München liegt der Wert derzeit bei 56,35, in Stuttgart bei 73,38. Dem Run auf Berliner Wohnungen dürfte demnach kaum etwas im Wege stehen – müsste man denken. Dennoch ist trotz positiver Rahmenbedingungen zu beobachten, dass insbesondere viele Berliner Interessenten ihre Kaufentscheidung zurückstellen.

Berlin wächst weiter. Doch das Angebot an Bestandswohnungen hinkt der Nachfrage deutlich hinterher.

Eines ist klar: Für Verbraucher stellt sich der Markt derzeit schwierig dar. Der Grund: Berlin wächst weiter, während das Angebot an Bestandswohnungen der Nachfrage deutlich hinterher hinkt. Das schlägt sich auf die Preisentwicklung nieder. Mit einem Anstieg von durchschnittlich 13,5 Prozent in den Standardlagen und 12 Prozent in den Vorzugslagen ist der Berliner Markt für Bestandswohnungen nach wie vor angespannt. Insbesondere die unteren Preisspannen sind von überdurchschnittlichen Zuwächsen betroffen, was häufig auf Modernisierungen zurückzuführen ist. Das schwache Angebot an Bestandswohnungen ist wiederum an einem starken Preisauftrieb im Neubausegment spürbar. In Standardlagen ist das Neubaupreisniveau für Eigentumswohnungen durchschnittlich 12,5 Prozent und in Vorzugslagen rund 7,5 Prozent höher als noch im Vorjahr.

Vor- und Nachteile von Bestandsimmobilien

Trotz der anhaltenden Angebotsknappheit an Bestandswohnungen ist ein Neubau nicht immer die bessere Wahl. Oftmals klärt sich die Frage, welches Objekt am besten geeignet ist, schon beim Blick auf das eigene Budget. In der Regel sind gebrauchte Wohnungen wesentlich günstiger als neue. Laut aktuellem Immobilienpreisservice 2016/2017 des IVD kosten sie in den Standardwohnlagen im Durchschnitt 2.100 Euro je Quadratmeter, in Vorzugslagen fallen Quadratmeterpreise von 2.800 Euro an. Neu errichtete Eigentumswohnungen kommen hingegen in den Standardwohnlagen auf 3.600 Euro, in Vorzugslagen sogar auf durchschnittlich 4.300 Euro je Quadratmeter. Dass das Preisniveau für Neubauwohnungen deutlich höher ist, lässt sich damit erklären, dass viele Vorteile eines Neubaus bereits eingepreist sind. Käufer erhalten eine Immobilie, die auf dem neuesten Stand der Bautechnik und Ausstattung ist. Teure Aufwendungen für Instandhaltungen oder Modernisierungen fallen – anders als bei gebrauchten Objekten – zumindest in den ersten Jahren nicht an. Für Kapitalanleger kommt hinzu, dass Neubauwohnungen bei der Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Aufgrund des vergleichsweise deutlich höheren Kaufpreises erzielen Anleger mit Neubauobjekten allerdings auch deutlich niedrigere Anfangsrenditen als mit Bestandswohnungen. Ein weiterer Vorteil von Bestandsimmobilien: Käufer erhalten mit ihnen im besten Fall ein Objekt, das sich seit vielen Jahren am Mietmarkt etabliert und seine Marktgängigkeit bereits bewiesen hat.

Die Grundsatzfrage: Selbstnutzung oder Kapitalanlage?

Sicher, Wohneigentum ist und bleibt der Königsweg der kapitalgedeckten Altersvorsorge. Käufer sollten jedoch ganz genau abwägen, wie sie ihre Bestandsimmobilie am gewinnbringendsten für sich nutzen können. Ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage: In jedem Fall profitieren Käufer von den stark steigenden Mieten. Diese sind nach langer Zeit des verlangsamten Wachstums im Jahr 2016 in den Standardlagen um durchschnittlich 6,7 Prozent auf inzwischen 8 Euro je Quadratmeter gestiegen. Angesichts dieser dynamischen Entwicklung gewinnen Selbstnutzer vor allem Sicherheit, nicht nur vor weiteren Mieterhöhungen, sondern auch vor möglichen Verdrängungstendenzen. Die Angst vor einer Kündigung durch den Vermieter gehört für sie der Vergangenheit an. Selbstnutzer genießen zudem viele Freiheiten, da sie eigenständig über Umbauten und Modernisierung in ihrem Zuhause entscheiden. Stehen größere Erneuerungen an, können Eigentümer diese als Investment in die eigenen vier Wände betrachten, die wiederum der Altersvorsorge dienen.

Ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage: In jedem Fall profitieren Käufer von den stark steigenden Mieten.

Aber auch eine Vermietung kann Vorteile haben: Immobilien gelten als solide Geldanlage. Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld bieten etablierte Sachwerte wie Bestandsimmobilien wesentlich bessere Renditen als viele festverzinsliche Anlagen. Hinzu kommt, dass Käufer einen großen Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten von der Steuer absetzen können. Dieser Grundsatz gilt zwar grundsätzlich auch für Immobilien zur Selbstnutzung. Für Vermieter gibt es jedoch deutlich mehr Möglichkeiten, um Aufwendungen steuerlich geltend zu machen als beim Eigenheim. Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden. Zudem lassen sich einige Ausgaben auf den Mieter umlegen, unter anderem Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung. Die Kosten für bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, können unter Umständen ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Dämmung der Außenfassade. Reparatur- und Instandhaltungskosten dagegen sind generell Vermietersache, sie dürfen nicht anteilig dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Die Finanzierung sollte sorgfältig durchdacht sein – zumal sie sich manchmal über Jahrzehnte hinziehen kann.

Ob Sie ihre Wohnung selbst bewohnen oder doch lieber weitervermieten wollen, ist und bleibt letztlich Ihnen ganz allein überlassen. Doch egal für welche Variante sich Käufer am Ende entscheiden: Sie sollten sich in Acht vor Fallstricken nehmen. Die Vermietung, Mieterbetreuung, Wartung und Instandhaltung einer Bestandsimmobilie erfordert ein kontinuierliches Management. Schon einfache Fehler wie eine mangelhafte Wartung können direkten Einfluss auf die Werthaltigkeit des Objekts haben. Die Auswirkungen, namentlich ein Wertverlust, machen sich in vielen Fällen leider erst langfristig bemerkbar. Unter anderem aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes gilt daher: Bruttorendite ist nicht gleich Nettorendite.

Was ist beim Kauf zu beachten?

Eine eigene Wohnung zu kaufen, das ist für die meisten privaten Immobilienkäufer wohl die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Umso sorgfältiger sollte die Finanzierung durchdacht sein – zumal sie sich manchmal über Jahrzehnte hinziehen kann. Die schnelle Tilgung des Kredites sollte oberste Priorität haben. Eigentümer sollten sich zu Sondertilgungen disziplinieren, auch wenn der Gedanke vielen Normalverbrauchern wehtun mag. Hinzu kommt, dass sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger nach dem Kauf einer Bestandswohnung mit regelmäßigen, aber auch mit außerplanmäßigen Kosten wie zum Beispiel Reparaturarbeiten rechnen müssen. Folglich sollten Eigentümer in jedem Fall langfristig kalkulieren und genügend Rücklagen bilden.

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© Jürgen Michael Schick

Jürgen Michael Schick
Geschäftsführer IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
IVD-Präsident

 

 

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