Wieviel ist die Immobilie wirklich wert?

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Baufinanzierer Ozan Yaprak berät bei der Bewertung und beim Kauf von Häusern und Wohnungen

Schicke Eigentumswohnungen in angesagten Berliner Innenstadtlagen, neugebaute Reihenhäuser mit allem Komfort in den grünen Randbezirken Berlins, das Einfamilienhaus mit großem Garten im Umland der Hauptstadt – zahlreiche Immobilien sind in Berlin und Umgebung auf dem Markt, und lassen die Herzen der Interessenten höherschlagen. Doch die große Nachfrage, steigende Baumaterialkosten und fehlende Handwerker ließen in den vergangenen zehn Jahren auch die Preise für Wohnimmobilien stetig steigen. Sie erhöhten sich jüngst von Januar bis März 2022 um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Da fragen sich viele Immobilien-Interessenten: Ist die von mir gewünschte Wohnung ihren Preis von 600.000 Euro wirklich wert?  Darf mein Traumhaus die 1,2 Millionen kosten oder ist das viel zu teuer? „Kunden kommen zu uns, weil sie wissen wollen, ob sie sich eine Immobilie leisten können. Wenn sie sich bereits ein Haus oder eine Wohnung ausgesucht haben, dann klären wir natürlich auch, ob der Kaufpreis dem Wert der Immobilie entspricht“, betont Ozan Yaprak, der seit mehr als zehn Jahren erfolgreich Baufinanzierungen vermittelt. Seine Firma „Moya Baufinanz Berlin GmbH“ hat ihren Sitz in der Lietzenburger Straße, Berlin-Wilmersdorf.

Zu teuer, sehr günstig, genau richtig? So wird der Wert ermittelt.

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Für die Wertermittlung von Wohngebäuden gibt es drei Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert durch den Vergleich mit sehr ähnlichen Objekten ermittelt, so werden beispielsweise mehrere Reihenhäuser in einer Straße oder Eigentumswohnungen in einer Anlage verglichen und bewertet. Wertgutachten für Immobilien, die mittels Ertragswertverfahren erstellt werden, kommen bei vermieteten oder verpachteten Objekten zur Anwendung. Entscheidend ist hier der erzielte Ertrag aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Einnahmen. Beim Sachwertverfahren werden als Bewertungsgrundlage die Herstellungskosten eines Gebäudes herangezogen und mit altersbedingten Verschleißerscheinungen verrechnet. Gebäude- und Bodenwert werden getrennt ermittelt. „Das Sachwertverfahren ist das übliche Verfahren, wenn es um eine Immobilie geht, die selbst genutzt werden soll. Dabei wird der Bodenwert über Datenbanken ermittelt. Darin findet sich der aktuelle Bodenrichtwert für die Gegend, in der das Haus oder die Wohnung liegt. Es ist schon ein großer Unterschied, ob das ein innerstädtisches oder eher ländlich gelegenes Grundstück ist. Hinzu kommt der Gebäudewert. Wie alt ist das Haus? In welchem Zustand? Wie ist es ausgestattet? Wie hoch sind aktuell die Baumaterialpreise und Handwerkerkosten? Antworten auf diese und viele weitere Fragen fließen in die Bewertung der Immobilie ein“, betont Yaprak.

Keines der drei Bewertungsverfahren ist einfach. Daher werden zertifizierte Gutachter damit beauftragt. Wichtig ist deren Gutachten vor allem dann, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist und der Käufer einen Großteil der Kaufsumme per Bankkredit bezahlen muss. Die Bank will dann genau wissen, von welchem Beleihungswert sie ausgehen kann. Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Kreditentscheidung der Bank. Er gibt an, wie viel Geld durch den Verkauf oder eine Versteigerung der Immobilie zu erwarten ist, falls der Kunde seine monatliche Rate nicht mehr zahlen kann. Für Fälle, die keinen externen Gutachter erfordern, hat jede Bank vereinfachte interne Gutachterverfahren. Dabei werden Kennzahlen abgefragt, mit denen die Bank Immobilien bewertet: Die Art des Objekts, die Lage, Sondernutzungsrechte, Baujahr, eigengenutzt oder vermietet, das Jahr der Sanierung oder Modernisierung, aktueller Verkehrswert, Grundbuchangaben, Anzahl der Zimmer und Anzahl der Wohnungen im Objekt, Dachform, Keller, besondere Bauteile wie Loggia, Balkon, Terrasse, Kamin, Fliesen und viele mehr. „Das sind die grundlegenden Daten, die abgefragt werden, und die den Bankmitarbeitern schon mal eine gute Einschätzung ermöglichen, was die Wohnung oder das Haus wert ist. Wir erleben seit einigen Jahren aber auch immer mehr Fälle, in denen es um Luxusausstattung geht, beispielsweise einen Pool auf der Dachterrasse, die exklusive Designerküche, Einbauschränke in der gesamten Wohnung im Wert von 100.000 Euro“, berichtet Baufinanzierer Yaprak. Das ergibt dann kompliziertere Berechnungen, die nicht nur für die Bank wichtig sind, sondern auch für die Käufer, die einen realistischen Preis für die Immobilie zahlen und vielleicht auch finanzieren wollen.

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Manche zahlen gerne hohe Preise

In manchen Fällen geben Immobilien-Interessenten auf die Frage, wieviel ihnen das Wunschobjekt wert ist, ganz erstaunlich hohe Antworten. „Das sind zwei Käufer-Typen, die man unterscheiden muss: die Spekulanten und die Liebhaber. Wir haben in den vergangenen Jahren Käufer auf dem Berliner Immobilienmarkt erlebt, die Kaufpreise für Wohnungen gezahlt haben, die weit über deren Beleihungswert lagen. Diese Käufer haben auf weiter steigende Immobilienpreise spekuliert. Da stellt sich natürlich die Frage, wie nachhaltig sowas ist und ob das dem Markt guttut. Andererseits gibt es aber auch die Liebhaber, die sich im wahrsten Sinn des Wortes in ein Haus am See oder eine Wohnung mit großartiger Aussicht verliebt haben und bereit sind, dafür einen hohen Preis zu zahlen. Da geht es häufig um die Lage oder die Geschichte des Gebäudes, die dieses Objekt für den Käufer besonders wertvoll machen. Klar ist auch: Die Käufer verfügen meist über viel Eigenkapital, das sie von den Wertgutachten der Banken unabhängiger macht“, erläutert Yaprak.

 

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Kann sich der Käufer die Immobilie wirklich leisten?

In den allermeisten Fällen ist aber das Wertgutachten der Experten und das Gutachten der Banken wichtig für die Finanzierung und damit den Kauf der Immobilie. Ist der Wert der Immobilie dann ermittelt, muss noch geklärt werden, ob die Käufer das Objekt auch wirklich finanzieren können. Ozan Yaprak rechnet mit seinen Kunden genau durch, wie hoch das Darlehen sein darf, das sie sich leisten können. Die Differenz zwischen den Einnahmen und den Ausgaben ergibt den Betrag, der für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung steht. „Da müssen wir mit unseren Kunden gemeinsam ganz genau hinschauen und auch darüber sprechen, wie die weitere Lebensplanung aussieht“, unterstreicht Yaprak. Welche Darlehensrate können sich die Immobilieninteressenten heute leisten? Und können sie perspektivisch mehr oder weniger zahlen? „In unseren Beratungsgesprächen geht es auch um die zukünftige Lebensplanung. Unsere Kunden müssen sich das Darlehen dauerhaft leisten können“, betont der erfahrene Baufinanzierer.

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