Auf die richtigen Finanzierungsbausteine kommt es an

Finanzierungsarten beim Immobilienerwerb
Finanzierungsarten beim Immobilienerwerb Foto: m.schuckart - Fotolia

Wer vor der Entscheidung steht, sich jetzt eine Immobilienfinanzierung berechnen zu lassen, der kommt grundsätzlich nicht an der Frage vorbei, welches Finanzierungskonzept richtig ist.

Der Aufbau einer Baufinanzierung

Eine Finanzierung kann aus mehreren Bausteinen bestehen. Das Finanzierungskonzept sollte möglichst so aufgebaut werden, dass es zur individuellen und persönlichen Lebenssituation der Darlehensnehmer passt. Das Konzept ist von den folgenden Aspekten abhängig:

  • Vom Alter der Darlehensnehmer
  • Vom Haushaltseinkommen der Darlehensnehmer
  • Von der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes
  • Von der Frage, wann das Darlehen komplett zurück bezahlt sein soll
  • Ob Sondertilgungen geplant sind
  • Ob steuerliche Aspekte relevant sind

Wenn diese Einzelfragen geklärt sind, kann ein individuelles Finanzierungskonzept erstellt werden und Kredite verglichen werden. Hier stellt sich dann auch die Frage, ob ein Bauspardarlehen oder ein Annuitätendarlehen sinnvoll wäre.

Das Bauspardarlehen

Die Bausparkassen haben zwischenzeitlich dazu gelernt. Während früher die Verträge erst dann sinnvoll eingesetzt werden konnten, wenn ein Anspargrad von 40% oder 50 % und eine Mindestbewertungszahl erreicht wurden, kommen heute Bausparvorfinanzierungskredite zum Einsatz. Das hängt mit dem niedrigen Zinsniveau zusammen. In Verbindung mit einem neuen Bausparvertrag wird gleichzeitig ein Vorfinanzierungsdarlehen gewährt. Dieses Vorfinanzierungsdarlehen wird, je nach Bauspartarif, über eine gewisse Zeit angespart und löst dann zu einem bei Beantragung definierten Zeitpunkt das Vorfinanzierungsdarlehen ab. Der Vorteil liegt darin, dass in der ersten Phase der Vorfinanzierung der monatliche Zins unverändert bleibt. In dieser Zeit wird keine Tilgung zur Rückführung des Darlehens angesetzt. Erst mit der zweiten Phase, wenn die vertraglichen Voraussetzungen für das Bauspardarlehen erreicht werden, wird das Vorausdarlehen abgelöst. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Darlehensnehmer ebenfalls einen bei Beantragung festgelegten Bausparzins und Tilgungsrate. Diese ist meistens identisch mit der zuvor vereinbarten Ratenhöhe. Sondertilgungen oder die komplette Rückzahlung des Darlehens sind jederzeit möglich. Die meisten Tarifkombinationen sehen vor, dass die Gesamtlaufzeit zwischen 20 und 25 Jahre beträgt, bis das Darlehen vollständig zurückbezahlt ist.

Das Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen wird grundsätzlich über eine bestimmte Darlehenslaufzeit beantragt. Diese kann kurzfristig gestaltet werden oder über die gesamte Laufzeit bis zur Schlusstilgung. Gerade in Zeiten der Niedrigzinsphase macht es vielleicht Sinn, sich die niedrigen Zinsen über die gesamte Laufzeit zu sichern. Somit werden später höhere Zinssprünge vermieden und das Risiko der Darlehensnehmer hält sich in Grenzen. Während der Tilgungsphase verschiebt sich der Teilungsanteil zu Gunsten des Zinsanteils. Von Jahr zu Jahr werden die Zinszahlungen geringer und der Rückführungsanteil des Kredites erhöht sich entsprechend. Nachteilig kann es sein, dass die Banken für diese Langfristdarlehen einen höheren Zinssatz verlangen, als bei Kreditvergaben mit einer fünf oder zehn jährigen Zinsbindung. Darüber hinaus gibt es bei Langfristdarlehen kaum Möglichkeiten, das Darlehen vorzeitig komplett zurückzuzahlen. Die sogenannten Sondertilgungsmöglichkeiten sind stark eingeschränkt und limitiert.

Zusammenfassung

Anhand der beschriebenen Situation kommt es tatsächlich auf die persönliche Situation der Darlehensnehmer an. Was noch nicht erwähnt wurde, ist die Tatsache, dass es zunächst ratsam ist, jede Baufinanzierung mit einem bestimmten Eigenkapitaleinsatz zu gestalten. Ein Annuitätendarlehen ist für die Personen interessant, die ihre Immobilie über einen Zeitraum von 25-30 Jahren abzahlen wollen und bei der Beantragung des Darlehens noch nicht wissen, ob sie während der Laufzeit größere Sondertilgungen leisten können. Ein Bausparvorausdarlehen mit einem anschließenden Bauspardarlehen kann interessant sein, wenn jemand gleichbleibende Raten wünscht und keine Überraschungen durch Zinsanstiege erleben möchte und wer zu einem späteren Zeitpunkt eventuell eine vorzeitige Rückführung des Restdarlehens vornehmen möchte. Oftmals wird eine Kombination von beiden Produkten gewählt. Der größere Anteil liegt in der Regel beim Annuitätendarlehen, während das Bauspardarlehen Spitzen von 30 % bis 40 % der Gesamtfinanzierung abdeckt.

Tags from the story
,