In Immobilien investieren

Nicht nur bei Touristen wird Berlin immer attraktiver – viele Menschen entscheiden sich dauerhaft in Berlin zu leben und wünschen in eine eigene Immobilie zu investieren. © fhmedien_de / Fotolia.com
Nicht nur bei Touristen wird Berlin immer attraktiver – viele Menschen entscheiden sich dauerhaft in Berlin zu leben und wünschen in eine eigene Immobilie zu investieren. © fhmedien_de / Fotolia.com

Wohneigentum als Kapitalanlage

Immer mehr Menschen drängen nach Berlin, die Wirtschaft boomt, Wohnungen werden nicht ausreichend gebaut und immer gefragter, die Mieten steigen – gute Rahmenbedingungen für alle, die ihr Geld in die Immobilien der Hauptstadt investieren wollen.

Berlin zieht die Menschen an – zum Wohnen, Leben und Arbeiten kommen sie in die Hauptstadt. Die Bevölkerung Berlins wird bis 2035 auf vier Millionen Menschen anwachsen. Das sagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln voraus. Derzeit leben in der Hauptstadt 3,5 Millionen Berliner. Die Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rechnet sogar damit, daß die Vier-Millionengrenze bereits 2025 erreicht wird. Die Bevölkerungszahl stieg in Berlin durch Zuzug zuletzt pro Jahr um bis zu 50.000 Einwohner. Einig sind sich die Demografen darin, daß sich das kräftige Bevölkerungswachstum in Berlin langfristig fortsetzen wird.

Die Wirtschaft boomt, die Mieten steigen

Berlins Wirtschaft wächst ebenfalls kräftig. Die Hauptstadt liegt beim Wirtschaftswachstum im bundesweiten Vergleich auf Platz 1 – gemeinsam mit Sachsen. Nach Abzug der Preissteigerung lag das Wachstum des Bruttoinlandsproduktes bei 2,7 Prozent, teilt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mit. Im 1. Halbjahr 2017 hat sich das hohe Mietpreiswachstum des vergangenen Jahres in Berlin und den meisten anderen deutschen Metropolen fortgesetzt. Nach Zahlen von JLL stiegen die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 im Schnitt um 7 Prozent. Die Spanne reicht dabei von unter 1 Prozent in Hamburg bis zu sagenhaften 13 Prozent in Berlin.

1,9 Millionen Wohnungen gibt es in der Hauptstadt. „Das ist zu wenig“, erklärt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Immobilienverbands Berlin-Brandenburg. Aufgrund der niedrigen Zinsen und der hohen Kapitalsummen, die auf den Immobilienmarkt drängen, ist auch in den nächsten Jahren mit weiter steigenden Mieten zu rechnen. Zwar werden mehr Wohnungen gebaut als in früheren Jahren, doch reicht der Neubau bei weitem nicht aus. So übersteigt die Nachfrage das Angebot, Kaufpreise und Mieten klettern in die Höhe, Berlin ist ein immer gefragterer Immobilienstandort.

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Eine der ersten Fragen, die sich Wohnungskäufer stellen, lautet: Will ich selbst in der Wohnung leben oder will ich sie vermieten?

In der eigenen Wohnung leben

Eine Eigentumswohnung ist eine recht sichere Form der Geldanlage, die einen wichtigen Beitrag zur eigenen finanziellen Altersvorsorge leisten kann. Denn wer im Alter mietfrei wohnt, der muß sich wegen steigender Mieten keine Sorgen machen. Man ist unabhängig von einem Vermieter und muss sich nicht allein um die Instandhaltung kümmern. Sollen Einbauten oder Umbauten vorgenommen werden, kann einem das keiner verbieten. Und wenn weitere Investitionen geplant sind – Banken nehmen Eigentumswohnungen gern als Sicherheit.

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Vieles gilt es zu beachten bevor man glücklicher Besitzer einer Immobilie wird. © stockunlimited.com

Wichtige Punkte vor dem Kauf der Eigentumswohnung klären

Die eigene Wohnung, in der man die nächsten Jahre oder Jahrzehnte leben will, sollte gut gewählt werden. Dafür sind vorab einige Fragen zu klären: Handelt es sich bei der ins Auge gefassten Wunsch­wohnung nicht um einen Neubau, sondern eine Bestandsimmobilie? Dann ist unbedingt der bauliche Zustand der Immobilie zu klären: Gibt es Feuchtigkeitsschäden oder bauliche Mängel? Welche Instandsetzungsmaßnahmen wurden in den vergangenen Jahren durchgeführt? Besteht Renovierungs- oder gar Sanierungsbedarf? In welchem Zustand sind die Heizungsanlage, Wasserleitungen, Elektroinstallation, Sanitäreinrichtungen, Wärmedämmung und Schallisolierung? Einen Energieausweis zeigen lassen!

Wie ist die Ausstattung der Immobilie? Die Qualität der Böden, Fliesen, Fenster? Wird eine Einbauküche mitverkauft? Gibt es einen Keller, Garagen, Außen- oder Tiefgaragenstellplätze, einen Balkon oder Garten? Wird die Wohnung den eigenen Ansprüchen an die Lebensqualität gerecht?

Doch was nützt die schönste Wohnung, wenn die Nachbarschaft nicht stimmt. Es lohnt sich also immer, die nähere Umgebung der ins Auge gefassten Anlage zu erkunden und – soweit bereits vorhanden – das Klima in der Hausgemeinschaft zu klären.

Gerade in einer so großen Großstadt wie Berlin sind die Antworten auf folgende Fragen wichtig: Wie ist der Erholungswert? Befinden sich Grünanlagen in der Nähe? Wie ist die Anbindung an den Arbeitsplatz, an Schulen und Kindergärten, an den öffentlichen Nahverkehr, an Sport- und Freizeiteinrichtungen?

Damit die Investition nicht nur sicher sondern auch lohnend ist: Mit welcher Wertentwicklung der Immobilie ist zu rechnen? Kann der Verkäufer Referenzobjekte vorweisen?
Vor dem Kauf muss die Finanzierung stehen. Ein Kaufvertrag sollte erst dann abgeschlossen werden, wenn ein finaler Kosten­ und Finanzierungsplan vorliegt, aus dem sämtliche Kosten und deren Finanzierung ersichtlich sind.

Die Finanzen gut planen

Bei der Finanzplanung müssen Sie folgende Positionen unbedingt berücksichtigen: die Kosten, die nicht Teil des Kaufpreises sind, aber mit dem Erwerb zusammenhängen, wie die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision, die Kosten für die notarielle Beurkundung und für den Grundbuchvollzug. Bei der Finanzierung durch eine Bank oder Bausparkasse muss zudem eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen werden. Bei der monatlichen Belastung ist das Hausgeld einzuplanen.

Baufinanzierungsrechner im Internet

Für die erste Kalkulation kann man sogenannte Baufinanzierungsrechner im Internet nutzen. Dabei werden vier Rechner unterschieden:

Der Haushaltsrechner,
auch Ratenrechner genannt. Dieser Rechner beantwortet die Frage: Welche Rate passt zu meinen Ausgaben? Der Haushalts-/Ratenrechner verschafft dem Nutzer einen Überblick über die persönlichen Einnahmen und Ausgaben. Damit kann die Frage nach der maximal möglichen Monatsrate auf Basis fundierter Fakten beantworten werden.

Der Eigenkapitalrechner. Er hilft dabei eine Antwort auf die folgende Frage zu finden: Wieviel Eigenkapital kann ich wirklich beisteuern? Guthaben auf Giro-, Tagesgeld-, Spar- und Festgeldkonten können hier zusammen mit Bausparguthaben, Beständen in Wertpapierdepots und weiteren Vermögenswerten zu der verfügbaren Eigenkapitalsumme zusammengerechnet werden.

Der Tilgungsrechner. Er klärt die Fragen nach der Zinsbindung und Tilgung. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich kalkulieren, wie sich die verschiedenen Szenarien bei der Zinsbindung und der Höhe der anfänglichen Tilgung auf die Entwicklung des Darlehensstands auswirken.

Der Darlehensrechner. Wie hoch ist mein Kaufpreislimit? Mit dem Darlehensrechner können anhand des verfügbaren Eigenkapitals und der Monatsrate, die leistbar ist, das Kaufpreis- und Darlehenslimit für die mögliche Immobilie ausgerechnet werden. Dabei werden auch die beim Kauf anfallenden Nebenkosten wie Maklercourtage und sonstige Kosten berücksichtigt.

Wohneigentum als Fonds oder vermietete Kapitalanlage

Wer heute noch Geld auf dem Konto liegen lässt, der wird von den Banken und Sparkassen mit historisch niedrigen Zinssätzen bestraft. Das Sparkonto lohnt sich derzeit nicht mehr. Deshalb wollen immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: In Immobilienfonds investieren oder eine eigene Immobilie erwerben und vermieten.

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Immobilien sind heute gefragter denn je als Kapitalanlage. © Photo-K / Fotolia.com

In Immobilienfonds investieren

Wer den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Eigentumswohnung scheut und nicht gleich eine hohe Summe in eine eigene Immobilie stecken will, der kann auch in einen Immobilienfond investieren. Das geht oft schon mit geringen Summen. Die Fonds kaufen dann für eine Vielzahl von Anlegern Immobilien, z.B. Einkaufzentren, Bürogebäuden oder Wohnanlagen. Ein Investment in derartige Produkte ist aber nicht ganz risikofrei.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Immobilienfonds: offene und geschlossene. Anteile an offenen Immobilienfonds können Anleger bei ihrer Bank und Sparkasse erwerben. Die Höhe der ausgegebenen Anteile ist bei einem offenen Immobilienfond nicht begrenzt. Das bedeutet: Kaufen viele neue Anleger Anteile an einem offenen Fonds, dann steigt das Fondsvermögen. Die Fondsgesellschaft erwirbt in diesem Fall weitere Immobilien. Offene Immobilienfonds haben zudem eine unbegrenzte Laufzeit. Investoren können also immer wieder neue Anteile erwerben und verkaufen.

Die Fondsgesellschaft verwaltet die Immobilien für ihre Anteilseigner. Die Erträge des Fonds – das sind die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten – werden als Gewinn ausgeschüttet. Bei gut gemanagten Fonds ist die Rendite häufig höher als bei festverzinslichen Wertpapieren. Alternativ können die Erträge aber auch in den Erwerb neuer Fondsobjekte investiert werden und so das Fondsvermögen erhöhen. Offene Fonds investieren in eine Vielzahl von Objekten. Das Risiko wird meist breit gestreut.

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds erwerben will, zahlt einen Ausgabeaufschlag. Dieser Aufschlag kann bis zu fünf Prozent betragen. Hinzu kommen die jährlichen Verwaltungskosten in Höhe von bis zu zwei Prozent.

Die Ratingagentur „Feri Euro Rating“ bewertet regelmäßig die auf dem Markt erhältlichen Immobilienfonds. Anleger sollten bei der Auswahl aber auch die Leistungen der vergangenen Jahre berücksichtigen.

Geschlossene Immobilienfonds: hohe Risiken

Geschlossene Immobilienfonds richten sich an eine begrenzte Zahl von Anlegern. Sie investieren meist nur in ein Objekt oder eine kleinere Anzahl von Objekten. Die Initiatoren geschlossener Fonds bevorzugen meist Hotels, Einkaufszentren oder große Büroimmobilien in sehr guter Lage. Manche Anbieter investieren auch in Logistik- oder Wohnimmobilien.

Sind alle Anteile des Fonds verkauft, ist der Fonds geschlossen. Es kann dann keine neuen Teilhaber mehr geben. Diese geschlossenen Immobilienfonds sind häufig zeitlich befristet angelegt: von Anfang an besteht der Plan, die Immobilien nach einer Haltezeit mit Gewinn zu verkaufen und die Anleger auszuzahlen. Die Mindestanlagebeträge sind bei geschlossenen Fonds meist deutlich höher als bei offenen und liegen häufig im vier- oder fünfstelligen Bereich. Das soll die Zahl der Anleger und den Verwaltungsaufwand für die Fondsgesellschaften im Rahmen halten.

Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt. Sie können während der Laufzeit auch nicht zurückgegeben werden. Sie sind also als langfristige Kapitalanlage zu betrachten.

In der Vergangenheit konnten geschlossene Fonds gute Gewinne erzielen, indem sie in Zeiten eines schwachen Marktes günstig Immobilien erwarben und in Hochpreis-Zeiten den Fonds auflösten. Wichtig ist, dass die Fondsimmobilien an gute und langfristige Mieter vermietet werden. Bei Leerständen oder Mietausfällen kann ein solcher Fonds sonst schnell in Schwierigkeiten geraten.

Wichtig zu wissen: Geschlossene Immobilienfonds bergen große Risiken. Provisionen und Verwaltungskosten können die Rendite der Anleger minimieren. Diese Kosten bewegen sich nicht selten im zweistelligen Prozentbereich – Geld, das an den Fondsinitiator geht und nicht in Immobilien investiert wird.

Ein weiteres großes Risiko ist, dass manche geschlossene Fonds nicht nur mit dem Anlegergeld arbeiten, sondern auch einen hohen Anteil an Fremdkapital einsetzen. Das kann dann, wenn beispielsweise ein wichtiger Mieter ausfällt, dazu führen, dass ein solcher Fonds schnell ohne liquide Mittel dasteht und von der Insolvenz bedroht ist.

Die Risiken, die eine Geldanlage in geschlossene und offene Immobilienfonds mit sich bringt, will nicht jeder eingehen. Für viele ist deshalb der Erwerb einer eigenen Immobilie, die vermietet wird, attraktiver.

Eine eigene Immobilie erwerben und vermieten

Sparkassen und Banken vergeben für den Erwerb einer Wohnung Kredite und akzeptieren die Wohnung, die von dem geliehenen Geld gekauft werden soll, als Sicherheit. Eine vermietete Wohnung eignet sich daher gut für den Vermögensaufbau. Der Kreditnehmer profitiert von der guten Finanzierbarkeit des Sachwertes. Die derzeit sehr niedrigen Darlehenszinsen ermöglichen zudem eine höhere Tilgung. Je höher die Tilgung, umso schneller ist die Immobilie bzw. der Käufer schuldenfrei. Nach Ablauf einer Spekulationsfrist von zehn Jahren kann man die Wohnung zudem steuerfrei veräußern.

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Besonders stilvolle Wohnungen für Altbauliebhaber gibt es in den Gründerzeithäusern der Hauptstadt. © Pixelbube / Fotolia.com

Lage, Lage, Lage

Sicher: die meisten Anleger können am eigenen Wohnort die Lagen und Preise gut beurteilen. In anderen Städten kann man aber mit seinem Latein schnell am Ende sein. Grundsätzlich sollten Anleger nur an Standorten investieren, die langfristig Perspektiven für eine Wertentwicklung bieten und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügen.

Einen guten Immobilienstandort erkennt man daran, dass viele Menschen dort gern leben. Eine attraktive City, gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel und ein ausreichendes Angebot an attraktiven Jobs. Gute Standorte haben eine stabile Bevölkerungsstruktur und zeichnen sich durch eine niedrige Arbeitslosenquoten aus. Die Einwohnerzahl bleibt über die Jahre konstant oder wächst sogar.

Gute Standorte finden sich in ganz Deutschland. Die Einwohnerzahl sollte jedoch bei mindestens 100.000 Einwohnern liegen. Warum? Weil die Chancen, bei Mieterwechsel schnell einen Anschlussmieter zu finden, in größeren Städten viel höher sind. Die Größe einer Stadt hat fast immer auch eine dazu passende Infrastruktur zur Folge. Nicht zuletzt besteht in größeren Städten meist auch ein besserer Immobilienmarkt.

Welche potenziellen Mieter wohnen im ausgesuchten Bezirk, Ortsteil und Kiez: Manager, Studenten, Senioren oder Familien mit Kindern? Im Idealfall verschafft man sich einen Eindruck vor Ort, um Anzeigen im Internet besser einschätzen zu können. Ist die angepriesene Spielstraße tatsächlich ruhig, gibt es die Grünflächen und Parks, wie häufig fahren Busse und Bahnen? Sind nur Bestandsimmobilien auf dem Markt oder wird vielleicht gerade neu gebaut? In Berlin wird beispielsweise seit einigen Jahren intensiv gebaut, eine Internetrecherche nach Neubauprojekten lohnt sich daher immer.

Ohne Rendite ist alles nichts

Nicht nur der persönliche Eindruck der Immobilie zählt, sondern auch Zahlen und Fakten. Anleger sollten vor dem Kauf der Immobilie auf eine korrekte Berechnung der Mietrendite achten. Darin sollten die Nebenerwerbskosten wie die Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland unterschiedliche Prozentsätze, die von 3,5 bis 6,5 Prozent reichen – und die Notar- und Amtsgebühren ebenso enthalten sein, wie die Verwaltergebühren und Rücklagen sowie sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten, die sich zu Lasten der monatlichen Mieterlöse auswirken.

Häufig verwechseln Anleger die Rendite einer Immobilie mit Zinseinnahmen, die man beispielsweise über ein Sparbuch erhält. Doch bei der Rendite handelt es sich um den Gesamtertrag aus einer Investition. Und deren langfristiger Erfolg unterliegt zahlreichen Faktoren und Risiken. Daher bedarf die Eigentumswohnung als Kapitalanlage auch einer sorgfältigen Planung und Kalkulation.

Brutto- oder Nettomietrendite: wissen, worüber man spricht

Die Mieteinnahmen sind für die Rendite einer Eigentumswohnung maßgeblich. Es muss allerdings zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterschieden werden. Bei der Bruttomietrendite handelt es sich um das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Dabei werden jedoch Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann, nicht miteinbezogen. Zu diesen gehören beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung und die regelmäßige Wartung des Aufzugs.

Die Nettomietrendite bezieht diese Risiken genauso mit ein wie einen möglichen Mietausfall. Die Nettomietrendite errechnet sich aus dem Verhältnis der Jahresnettomiete (Jahresbruttomiete abzüglich der nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten und Mietausfälle) zum Erwerbsaufwand, also der Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Was sich so kompliziert anhört, ist es nicht: Im Internet finden sich zahlreiche kostenlose Rechner zur Bestimmung der Bruttomietrendite und Nettomietrendite.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, zahlt Steuern auf die Mieterträge. Dies gilt besonders für Anleger, die kein Darlehen für die Anschaffung der Immobilie benötigen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wirken sich steuerlich unterschiedlich aus und sind von der persönlichen Einkommenssituation des Anlegers abhängig.

Ob sich die Rendite – und damit die gesamte Investition – lohnt, hängt auch von der Anlagestrategie ab. Wird eine Immobilie mit dem Ziel gekauft, diese nach 10 Jahren wieder zu verkaufen, dann werden die Mieteinnahmen nicht dem Kaufpreis entsprechen. Man kann dann nur hoffen, dass die Wertsteigerung die Differenz ausgleicht bzw. übersteigt. Bei einer langfristigen Anlagestrategie verhält sich dies anders: Hier sollten die Mieteinnahmen den Kaufpreis innerhalb von 20 bis 30 Jahren refinanzieren. Dieser Zeithorizont ist nicht ungewöhnlich. Er stellt jedoch ein Risiko dar. Allerdings ist bei einer Immobilie auch der totale Wertverlust weitgehend ausgeschlossen.

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Der Platz für Neubauprojekte in der City ist begrenzt. © Tiberius Gracchus
/ Fotolia.com

Altbau, Neubau oder doch lieber Micro-Appartments

Die Wahl der Immobilie kann sich im Detail durchaus komplexer gestalten, denn eine Altbauwohnung kann leerstehend oder vermietet erworben werden. Wenn die Wohnung leer steht, dann kann sie umfassend modernisiert und teurer vermietet werden. Die Mietpreisbremse kommt so nicht zum Zug. Allerdings ist ein treuer und solventer Mieter auch viel wert. Diese Entscheidungen haben unmittelbaren Einfluss auf die zu erzielende Mieteinnahme und damit auch die Rendite. 

Ein Neubau im Erstbezug bietet ebenfalls einige Vorteile: für die Einbauten gelten Garantien und die Mietpreisbremse kommt bei einer Erstvermietung nicht zum tragen. Oft liegen die Preise für Neubauten über denen von Bestandsimmobilien, was jedoch durch den höheren Wohnkomfort, der durch Fußbodenheizung, Klimaanlage, elektrischen Jalousien, hochwertige Badezimmer und Küchen, gewährleitet wird, gut begründet ist.

Eine sehr interessante und relativ neue Neubauvariante: Micro-Apartments. Diese Kleinstapartments sind ein begehrter Anlagetrend, insbesondere in Metropolen wie Berlin, wo innerstädtischer Wohnraum knapper wird und immer mehr Menschen nach einer urbanen und auf das Wesentliche reduzierten Lebensform suchen. Micro-Apartments bieten genau diesen Lebensstil in kleinen Wohneinheiten, funktional und hochwertig eingerichtet, zentral gelegen.

Auf den Mieter kommt es an!

Besteht bereits ein Mietverhältnis? Oder wird die Wohnung erstmals vermietet? In beiden Fällen sind der Mietvertrag und der Mieter der Wohnung ganz besonders wichtig. Denn er soll durch seine Mietzahlungen ja einen erheblichen Beitrag für den Vermögensaufbau und für den – soweit einer aufgenommen werden musste – Kreditabtrag leisten. Daher ist die Bonität des Mieters für jeden Anleger ein maßgeblicher Erfolgsfaktor. Es muss so sicher wie möglich sein, dass der Mieter verlässlich ist und zukünftige Mieterhöhungen problemlos bewältigen kann. Dazu ist es absolut legitim, eine Bonitätsauskunft über den Mieter einzuholen.

Wird eine Bestandsimmobilie gekauft und es gibt bereits einen Mieter? Dann ist grundsätzlich bei einer Wohnungsbesichtigung mit dem Mieter zu sprechen: Fühlt er sich wohl in der Wohnung, hat er Auszugspläne, gab es in der Vergangenheit Probleme und Gründe zur Mietminderung? Das kann man problemlos fragen, um weitere Klarheit zu gewinnen. Wird eine leerstehende bzw. neugebaute Wohnung zur Vermietung erworben, sollte man sich im Vorfeld über die möglichen ortsüblichen Mietkonditionen informieren.

In die eigene Immobilie investieren und Vermögen aufbauen

Deutschland in Zeiten der Niedrigzinsphase: Seit Jahren gibt es kaum Zinsen für das Ersparte und Kredite waren selten so günstig wie heute. Das sind ideale Bedingungen, um in eine eigene Immobilie zu investieren. Wann will man in Wohneigentum investieren, wenn nicht jetzt? Dabei winkt kein schneller Reichtum, aber ein mittel- und langfristiger Vermögensaufbau.

Neben dem eingesetzten Eigenkapital und einem Kredit sind Zeit und eine durchdachte Planung bestens investiert, wenn man morgens gut gelaunt in seiner eigenen Wohnung aufwachen will. Und wenn die Wohnung fremdvermietet wird, dann kann man sich als Investor und Vermieter genauso beruhigt zurücklehnen, denn man weiß sich durch eine eigene Immobilie finanziell abgesichert.

Bastian Behrens

 

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Wohneigentum Berlin – Für Kapitalanleger und Selbstnutzer – Erstausgabe © Regionale Immobilien Verlagsgesellschaft mbH

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