Immobilien als Kapitalanlage

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Jetzt investieren: Wie auch Sie alles richtig machen!

Der Immobilienmarkt ist seit einigen Jahren in einem Dauerboom. Steigende Preise und laute Rufe nach staatlicher Regulierung sind eindeutige Anzeichen für eine Anspannung – jedoch eine Blase sehen nur all jene, die die volkswirtschaftliche Komplexität des Immobilienmarktes unterschätzen.

Die derzeitig zunehmende Marktanspannung resultiert aus einer wachsenden Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage. Dazu trugen Plattformen wie Airbnb und Wimdu bei, denn damit rückten erstmals Ferienwohnungen in Metropolen als lukrative Einnahmequelle in den Fokus. Vor gut acht bis zehn Jahren begann es damit, dass in den Top-5 Metropolen spezialisierte Berater nach 2-Zimmer-Wohnungen mit maximal 60 Quadratmetern in zentraler Lage suchten. Die Wohnungen wurden modernisiert und sicherten als möblierte Ferienapartments erhebliche Renditen. Zur gleichen Zeit verkauften städtische Wohnungsgesellschaften Wohnungskonvolute, womit der Immobilienmarkt in Schwingung geriet. Seither sind die Zinsen für Sparbücher sukzessive gesunken, so dass immer mehr Privatpersonen in Immobilien investieren möchten. Dazu kommen all jene, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und das Zinstief ebenfalls nutzen möchten.

Ein Anzeichen dafür, dass unser Immobilienmarkt an Attraktivität zulegt, zeigen neue Produkte, wie die Microapartments. Hierbei handelt es sich um kleine vollmöblierte Apartments in innenstadtnaher Lage. Die Preise beginnen bei circa 80.000 Euro und mit Quadratmeterpreisen von circa 4.500 Euro verkaufen sich die Microapartments wie geschnitten Brot. Trotz hoher Einkaufspreise sind Immobilien durch die Niedrigzinsphase attraktiv, was muss bei aller Euphorie jedoch beachtet werden? Welche Risiken gibt es und wann lohnt eine Investition noch?

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Selbstgenutztes Wohneigentum als Kapitalanlage

Um den Immobilienkauf schmackhaft zu machen, gibt es im Internet zahlreiche Rechner die Ihnen zeigen, wie viel Eigentum Sie erwerben könnten, wenn Sie statt der aktuellen Miete für die eigene Immobilie bezahlen. Dieser Anreiz ist durchaus sinnvoll, um sich über das generelle Budget klar zu werden. Die individuelle Situation sollte jedoch im Mittelpunkt stehen, denn es darf das Eigenkapital und die Einkommens­prognose nicht vernachlässigt werden. Auch ist es wichtig, die Kaufnebenkosten und Folgekosten zu bedenken. So muss bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung nach dem Kauf monatlich ein Hausgeld bezahlt werden – hinzu kommen die Nebenkosten.

Fakt ist, dass die eigene Immobilie durchaus die Sicherheit bietet, im Alter mietfrei zu wohnen und Sie damit die Grundlage bilden, um weitere Investitionen zu tätigen. Ein weiterer Vorteil der selbstgenutzten Wohnimmobilie liegt darin, dass der Gewinn nach 3 Jahren steuerfrei ist. Auch haben Sie – wenn sich die Lebenssituation verändert – mit einer Immobilie eine Einnahmequelle.

Vermietetes Wohneigentum als Kapitalanlage

Der Einbruch der Aktienkurse am Neuen Markt – kurz vor der Euroumstellung – und der anschließende Währungswechsel trugen zur allgemeinen Verunsicherung bei. Aktuell steigen Mieten und Preise vielerorts und die niedrigen Zinsen frustrieren den Sparer, denn die Depotgebühren übersteigen den Zinsertrag. Diese Faktoren sowie die Stabilität des deutschen Immobilienmarkts tragen dazu bei, dass viele Sparer das Geld nicht länger auf der Bank liegen lassen, sondern in Immobilien investieren möchten. Dies kann auf zwei Wegen geschehen: indem Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Mehrfamilienhaus erwerben und vermieten oder Sie legen ihr Vermögen in Immobilienfonds an. Eine Aktienanlage ist eine kurz- und mittelfristige Strategie, während der Immobilienkauf langfristig betrachtet werden muss. Dies liegt vor allem daran, dass Sie sich als Vermieter mit dem Mietrecht beschäftigen müssen, in einer Eigentümergemeinschaft Ihre Interessen durchsetzen müssen und die Immobilie erst nach einer 10-jährigen Haltedauer steuerfrei wieder weiterverkauft werden kann. Dies ist ein großes Zeitfenster, für das es keine verlässlichen Prognosen geben kann. Es ist wie der Blick in die Kristallkugel, wenn zum heutigen Zeitpunkt der Quadratmeterpreis am Alexanderplatz für 2026 vorhergesagt wird.

Welche Risiken gibt es und wann lohnt eine Investition?

Jedoch gibt es eine Reihe an Indizien dafür, wie sich der Immobilienmarkt entwickeln könnte. Dazu gehören Prognosen zu den Einwohnerzahlen, die Anzahl der staatlichen und privatwirtschaftlichen Bauprojekte in den kommenden Jahren, die aktuelle Verfügbarkeit an Bauland, die Standortentwicklung aus der Perspektive von Unternehmen und das Innovationspotenzial. Im Wesentlichen geht es um das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, denn aktuell und in naher Zukunft werden in den Big-5 Metropolen der Wohnraummangel ein Top-Thema sein und der Zuzug in die Metropolen weiter anhalten – Soziologen haben hierfür den Begriff der „Schwarmstädte“ kreiert, mit dem das massenhafte Verhalten von jungen Menschen bezeichnet wird, die als „Schwarm“ in die Großstädte einfallen und für eine signifikante Wohnraumverknappung sorgen. Diese Prognosen bilden den Sicherungsanker dafür, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage langfristig die erwünschten Früchte trägt.

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Altbau- oder Neubau?

Ihr Budget steht im Mittelpunkt jeder Investition und dann kommt es darauf an, welches Produkt Ihnen mehr liegt, ist es die Altbauwohnung oder soll es ein unkomplizierter Neubau sein. Die Wahl der Immobilie gestaltet sich im Detail durchaus komplexer, denn eine Altbauwohnung können Sie leerstehend oder vermietet erwerben. Im Idealfall steht die Wohnung leer, denn dann müssen Sie nicht den alten Mietvertrag und Mieter übernehmen, sondern können die Wohnung umfassend modernisieren und umgehen damit die Mietpreisbremse. Auch haben Sie bei einer leerstehenden Immobilie den Vorteil, dass Sie selbst darüber entscheiden können, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet werden soll. All diese Entscheidungen haben unmittelbaren Einfluss auf die zu erzielende Mieteinnahme und damit auch Ihre Rendite. 

Auch ein Neubau im Erstbezug bietet einige Vorteile, denn für die Einbauten gelten Garantien, die Erstvermietung umgeht die Mietpreisbremse, es gibt keine alten Gemeinschaftsstrukturen und sie können ggf. auf die Grundrissgestaltung Einfluss nehmen. Oftmals liegen die Preise für Neubauten über denen von Bestandsimmobilien, was jedoch durch den höheren Wohnkomfort wie Fußbodenheizung, Klimaanlage, elektrischen Jalousien und hochwertigen Badezimmern offensichtlich ist.

Die 3 L

Nachdem das Budget klar geworden ist, geht es darum sich für eine Lage zu entscheiden, denn vor dem Kauf sollten Sie den Markt eine zeitlang beobachten. Sie können nicht die Preisentwicklung einer ganzen Stadt im Blick behalten, sondern müssen die Mikrolage ins Visier nehmen. Nur durch eine Analyse des Immobilienangebots in einer bestimmten Lage wird deutlich, wie das Angebotsverhältnis von Bestands- zu Neubauimmobilien in einem Quartier ist, in welcher Preisrange sich die Altbau- und Neubauangebote bewegen, welche Immobilien seit mehr als 6 Monaten im Angebot sind, in welchen Objekten nur vermietete Wohnungen zum Kauf angeboten werden und wie die generelle Entwicklung des Kiezes zu bewerten ist.

Machen Sie sich auch Gedanken darüber, wer sind die potenziellen Mieter in dem ausgesuchten Quartier: Studenten, Senioren oder Familien mit vielen Kindern? Im Idealfall verschaffen Sie sich einen Eindruck vor Ort, um Anzeigen im Internet besser einschätzen zu können: ist die Straße tatsächlich ruhig, gibt es die beschriebenen gepflegten Grünflächen und wann fahren die öffentlichen Verkehrsmittel. Nun kann es passieren, dass es für ein Quartier keine passenden Immobilienangebote gibt, dann sollten Sie sich für einen anderen Kiez entscheiden. Gibt es nur ganz wenige Bestandsimmobilien, dann sollten Sie die Neubauprojekte vergleichen und die Vor- und Nachteile genau erfassen. Oftmals führt der höhere Preis von Neubauwohnungen dazu, dass Sie eine Wohnung mit weniger Fläche als bei einer Bestandsimmobilie erwerben müssen. Dies schreckt Viele ab. Jedoch zeigen Studien, dass zukünftig die Menschen in den Großstädten auf weniger Fläche wohnen müssen als in der Vergangenheit. Paris, London und New York machen es seit Jahren vor, dass die Menschen auf wesentlich weniger Fläche wohnen als im Rest des Landes. Fakt ist, dass mehr Wohnraum nachgefragt werden wird und die Menschen zunehmend auf Wohnfläche verzichten, wenn die kleine Wohnung in einer hervorragenden Lage liegt und eine Ausstattung wie ein Hotelzimmer bietet.

Sie können ein Anlageobjekt auf eigene Faust suchen oder wenden sich an spezialisierte Vermittler. Immobilienexperten kennen den Markt und können Sie hinsichtlich der Investition und Rendite bestens beraten, denn auch der Gesetzgeber greift immer wieder in den Immobilienmarkt ein.

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Wann lohnt es sich?

Angebot und Nachfrage bestimmen über den Preis einer Immobilie. In München und Hamburg stehen wesentlich weniger Eigentumswohnungen zum Verkauf als in Berlin, daher sind die Preise in der Hauptstadt moderat. Für viele Anleger aus dem Ausland stellt der Berliner Immobilienmarkt eine günstige Alternative zu Paris und London dar. Ob sich eine Investition lohnt, hängt von der Anlagestrategie ab. Kaufen Sie eine Immobilie mit dem Ziel die Immobilie nach 10 Jahren wieder zu veräußern, dann wird die Mieteinnahme nicht dem Kaufpreis entsprechen. In diesem Szenario sollte die Wertsteigerung die Differenz ausgleichen. Anders verhält es sich bei einer langfristigen Anlage. In diesem Fall sollte die Mieteinnahme den Kaufpreis innerhalb von 25 bis 30 Jahren amortisieren. Dieser lange Zeithorizont ist nicht ungewöhnlich, stellt jedoch ein gewisses Risiko dar. Im Gegensatz zur Aktie, ist bei einer Immobilie der totale Wertverlust so gut wie ausgeschlossen.

Mit einer Umgehung der Mietpreisbremse sollte sich jede Investition in einer Großstadt und gefragten Wohnlage lohnen. Schwieriger gestaltet sich die Beurteilung für vermietete Immobilien, denn oftmals liegt die Miete weit unter dem aktuellen Durchschnitt – dieser wird im Mietspiegel dargestellt. Eine geringe Miete führt dazu, dass der Kaufpreis in einem unangemessenen Verhältnis steht, also das 35- bis 40-fache der Jahreskaltmiete beträgt. Ziel muss es sein, die Investition so schnell wie möglich durch Mieteinnahmen zu regulieren.

Die Preise für Immobilien  in der Hauptstadt sind immer noch moderat.

Makler sprechen stets von den „3 L“, also Lage, Lage, Lage, sowohl für die selbstgenutzte als auch vermietete Immobilie. Dieser Ansatz ist jedem zu empfehlen, denn die Lage bedeutet aktuelle und zukünftige Nachfrage, Preisentwicklung und Prognose – zu welchem Preis Sie die Immobilie eines Tages wieder verkaufen können. Heutige A-, B- und C-Lagen geben Hinweise darauf, wie sich ein Standort entwickeln kann. Die historisch gewachsene A-Lage ist im Vergleich zu einer C-Lage, die womöglich eines Tages mal Hip wird, dabei die sicherste Anlagestrategie.

Bei der Wohnungsgröße sollten Sie darauf achten, dass die Zimmer eine angemessene Größe haben. Am gefragtesten sind 3-Zimmer-Wohnungen – aber ebenso kleine Wohnungen. In diesem Segment können die höchsten Mieten erzielt werden und eine Neuvermietung verläuft reibungslos, wohingegen große Wohnungen mit wenigen Zimmern oftmals längere Zeit leerstehen.

Dr. Carsten Schmidt

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Viele Finanzierungsangebote sorgfältig vergleichen

Vor der Kaufentscheidung steht unter allen Umständen jedoch die Planung der Finanzierung. Denn selbst wenn Privatanleger nicht auf Kredite angewiesen sein sollten, investieren sie oftmals einen sehr hohen Anteil des eigenen Privatvermögens in die Traumimmobilie. Anders als etwa bei offenen Immobilienfonds besteht keine breite Risikostreuung. Auch eventuelle Investitionskosten sowie die sogenannten „Kaufnebenkosten“ müssen deshalb unbedingt berücksichtigt werden – letztere können bis zu zehn Prozent des Erwerbspreises umfassen. Dazu zählen unter anderem die Notargebühr sowie die Maklerprovision und beim Hauskauf vor allem die Grunderwerbssteuer. Wer zum Erwerb von Wohneigentum einen Kredit in Anspruch nehmen möchte, sollte verschiedene Finanzierungsangebote von Bausparkassen und Banken sorgfältig vergleichen. Die Unterschiede bei den Darlehenszinsen sind oft groß. Unterstützung bieten zahlreiche Verbraucherzentralen sowie unabhängige Finanzberater. Denn vor dem Erwerb von Wohneigentum gibt es eine Menge zu beachten.

Unterschied zwischen Zins und Rendite

Wenn Sie die eigenen vier Wände als gewinnorientierte Kapitalanlage nutzen möchten, sollten Sie Ihre Renditechancen zuvor sorgfältig errechnen. Denn laut einer Studie des „Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung“ (DIW) von 2014 erwirtschaftet jeder vierte der insgesamt rund sieben Millionen Wohnungs- und Hauseigentümer in Deutschland, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, keinerlei Rendite. 8,5 Prozent aller Investoren in Betongold machen mit den eigenen vier Wänden sogar Verluste. In den meisten Fällen liegen diesen Misserfolgen keine äußeren Faktoren, sondern falsche eigene Erwartungen und Kalkulationen zugrunde. Das beginnt bereits bei der Definition des Begriffs „Rendite“: Viele Anleger verwechseln die Rendite bei einer Immobilie mit risikolosen Zinseinnahmen, die man beispielsweise auch über ein Sparbuch erhalten kann. Doch bei der Rendite handelt es sich um den prozentualen Gesamtertrag aus einer Investition, deren langfristiger Erfolg zahlreichen Faktoren und Risiken unterliegt. Deshalb ist die Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Zeiten niedriger Zinsen auf Sparguthaben zwar eine sehr attraktive Form der Investition, bedarf aber auch einer sorgfältigen Planung und Kalkulation. Dazu gehört auch von Beginn an die Einbeziehung einiger, die Rendite unter Umständen erheblich mindernden Risikofaktoren.

Die Investition in eine gute Immobilie bietet stabilen und langfristigen Gewinn.

Für die gute Rendite einer Eigentumswohnung sind die Mieteinnahmen maßgeblich: Hier muss jedoch zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterschieden werden. In zahlreichen Anzeigen zum Verkauf von Eigentumswohnungen wird die Bruttomietrendite angegeben. Dabei handelt es sich um das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Bei Eigentumswohnungen liegt die Bruttomietrendite im Durchschnitt zwischen vier bis fünf Prozent. Bei der Bruttomietrendite werden jedoch nicht jene Bewirtschaftungskosten einbezogen, die der Eigentümer nicht auf den Mieter übertragen kann. Zu diesen zählen nicht umlagefähigen Betriebskosten beispielsweise Aufwendungen für die die Eigentumswohnung sowie den Stellplatz betreuende Hausverwaltung, die mit dem zunehmenden Alter der Immobilie steigenden Instandhaltungskosten oder Kosten für die regelmäßige Wartung des Aufzugs. Diese Risiken werden ebenso wie die Gefahr eines Mietausfalls in die Nettomietrendite einbezogen. Sie bezeichnet das Verhältnis der Jahresnettomiete, also der Jahresbruttomiete abzüglich der nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten bzw. Mietausfälle, zum Gesamt- bzw. Erwerbsaufwand, also der Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Letztere setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühr, Maklerhonorar sowie der vom zuständigen Bundesland festgelegten Grunderwerbssteuer zusammen.

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Berechnung der Nettomietrendite

Da sich die Nettomietrendite aus zahlreichen Faktoren zusammensetzt, sollte sie Schritt für Schritt durch die Ermittlung von Mieterlös und Mietertrag berechnet werden. Bei der Berechnung des Mieterlös sollte auch eine eventuelle, jährliche Anspar- bzw. Instandhaltungsrücklage einbezogen werden. Aus dieser lassen sich unerwartet hohe bzw. überraschend auftretende Kosten am Wohneigentum, die nicht auf den Mieter übertragen werden können, finanzieren. Je älter die eigene Immobilie ist und umso mehr Mängel bereits vorhanden sind, umso höher sollte die jährliche Rücklage sein. Der Mieterlös lässt sich daraus pro Jahr wie folgt berechnen: Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – jährliche Ansparrücklage.

Eine wichtige Rolle spielt bei der Errechnung der Rendite auch das sogenannte „kalkulatorische Mietausfallwagnis“, das keinesfalls zu gering angesetzt werden sollte. Das Risiko eines Leerstands der eigenen Wohnung, etwa nach einer unerwarteten Kündigung eines Mieters, hängt dabei auch vom allgemeinen Leerstand im jeweiligen Bezirk bzw. der Stadt ab. Andere Faktoren, die einen Mietausfall begünstigen, lassen sich dagegen schwer kalkulieren. Dazu zählen beispielsweise die berüchtigten „Mietnomaden“, die zudem auch kostspielige Schäden in der Wohnung hinterlassen können. Um dieser Gefahr vorzubeugen, empfiehlt sich unter Umständen der Abschluss einer Mietausfallversicherung. Hinzu kommt: Auch langwierige Streitereien um Schönheitsreparaturen oder Kautionen wirken sich auf die Rendite aus. Auch dieses Risiko sollte in das Mietausfallwagnis, das sich anteilig zur Jahresbruttomiete kalkulieren lässt, einbezogen werden. Bei einem Wagnis-Richtwert von zwei Prozent der Jahresbruttomiete bedeutet das beispielsweise, dass die Eigentumswohnung aller 50 Monate für einen Monat leersteht.

Das kalkulatorische Mietausfallwagnis wird bei der Berechnung des Mietertrag einbezogen. Dieser berechnet sich wie folgt: Mieterlös – kalkulatorisches Mietausfallwagnis. Die Ermittlung des Mietertrags ermöglicht zugleich auch die Errechnung der prozentualen Nettomietrendite. Hier gilt: Mietertrag / (Gesamtaufwand/100). Realistisch sind bei Wohnungsvermietungen in der Regel 3,5 bis maximal sechs Prozent. Bei der Berechnung der Mietrendite helfen zahlreiche kostenpflichtige sowie kostenlose Online-Rechner, zum Beispiel auf der Internetseite der „Stiftung Warentest“: Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?.

Bei Wohnungen im Neubau liegt die Rendite zwar zumeist niedriger als bei Bestandsimmobilien: Dafür entfallen hier jedoch hohe Instandhaltungskosten, die bei Wohnungen im Altbau einen nicht unbeachtlichen Risikofaktor darstellen können. Zweifelsohne: Schnellen Reichtum verspricht eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sicher nicht. Doch im Gegensatz zu anderen Anlageformen bietet die Investition in eine gute Immobilie stabilen und langfristigen Gewinn.

Die Investitionen in Zeit, Geld und Mühe machen sich bei guter Planung in jeder Hinsicht bezahlt. Denn mit dem Erwerb Ihrer Traumimmobilie lassen Sie eines der wichtigsten und schönsten Projekte Ihres Lebens Wirklichkeit werden!

Johannes Schüller

 

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