Berliner Immobilien teurer und nachgefragt wie nie

Berliner altbauten immobilienmarkt
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Ein überwiegend geringes Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage. In nahezu allen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes sind deshalb die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Oftmals interessieren sich mehrere potenzielle Mieter oder Käufer für ein Objekt und nicht selten entscheiden die besseren finanziellen Möglichkeiten über den finalen Zuschlag. Die größten Preissprünge sind im Segment der Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Aber auch bei den Baugrundstücken zur Einfamilienhausbebauung sowie bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ging es mitunter deutlich nach oben. Besonders Familien oder Hauptstädter mit durchschnittlichem Einkommen und geringem Eigenkapital richten ihren Fokus deshalb verstärkt auf das Berliner Umland, damit sie sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen können.

Dies geht aus dem heute (26. November 2015) veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Das aktuelle Zahlenwerk untersucht detailliert die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs und basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg.

„Berlin braucht dringend mehr Neubau. Einen anderen Schluss kann man aus den nun vorliegenden und wenig überraschenden Zahlen des Immobilienpreisservice nichtziehen“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg und erläutert: „Aktuelle Prognosen gehen in diesem Jahr von mehr als 80.000 Neu-Berlinern aus. Aufgrund der anhaltend hohen Flüchtlingszahlen, die hierbei noch nicht erfasst sind, dürfte sich der tatsächliche Zuzug in die Hauptstadt wohl eher im sechsstelligen Bereich bewegen. Was das für die Nachfrage und somit auch für die Preise auf dem Immobilienmarkt in den kommenden Jahren bedeutet, dürfte jedem klar sein. Zugereiste und Alt-Eingesessene entdecken deshalb das Wohneigentum als Absicherung gegen steigende Mieten im Alter für sich und sorgen so für einen Nachfrageüberhang und steigende Preise.“

Trotz dieser Tendenz sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf

nach wie vor sehr günstig. Die anhaltend niedrigen Kreditzinsen machen eine Finanzierung attraktiv. Zudem weist der Verband darauf hin, dass der Immobilienkauf in den kommenden Jahren nicht billiger wird. Wohltorf: „Betrachtet man den Zeitraum, in dem die Kaufpreise in Berlin nach oben gehen, erkennt man, dass dies nicht das Ende der Wachstumskurve sein wird. Wir befinden uns aktuell nominal in etwa auf dem Preisniveau Mitte der 1990er Jahre. Das heißt, unter Berücksichtigung der Inflation liegen wir trotz der starken Nachfrage und der politisch geförderten Angebotsverknappung noch auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau als vor 20 Jahren. Wer also noch fündig wird und jetzt kaufen kann, der sollte das tun. Ein Ende der Preissteigerungen sehen wir beim Wohneigentumserwerb in nachgefragten Lagen nicht. Dafür fehlen vor allem auch die politischen Rahmenbedingungen. Kappungsgrenzenverordnung, Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot – egal, was sich der Berliner Senat noch einfallen lässt – neuen Wohnraum und damit eine Entlastung des Marktes schafft man so nicht. Verantwortungsvolle Politik heißt auch, gemachte Fehler einzugestehen und nun endlich den Wohnungsbau durch attraktive und vor allem flexible Regelungen anzukurbeln.“

Preissprung bei Eigentumswohnungen

„Der beste Schutz vor steigenden Mieten ist der Besitz von Wohneigentum. Diese Erkenntnis setzt sich auch in der traditionellen Mieterstadt Berlin immer mehr durch“, schlussfolgert Katja Giller, Vorsitzendes Mitglied des IVD-Wertermittlungsausschusses und verweist auf die hohe Nachfrage und die daraus resultierenden Preissteigerungen bei den Eigentumswohnungen. In den Standardwohnlagen kletterten die Preise durchschnittlich um 12,1 Prozent auf 1.850/qm und um 13,6 Prozent auf 2.500/qm in den Vorzugswohnlagen. Da dieser Marktbereich allerdings mehrheitlich durch neugebaute Objekte beziehungsweise durch den Erstbezug nach einer Sanierung geprägt ist, müssen die Käufer teilweise wesentlich tiefer in die Tasche greifen. Aufgrund starker Anstiege der Bodenpreise sowie der Baukosten verlangen die Verkäufer im Schnitt 3.200/qm in Standard- und 4.000/qm in Vorzugswohnlagen. Dieser Aufwärtstrend zeigt sich im Übrigen auch bei den Bestandswohnungen.

Einen regelrechten Run erlebte im aktuellen Betrachtungszeitraum des Immobilienpreisservice der Bezirk Mitte. In den Standardlagen verteuerten sich die Preise um 29,7 Prozent auf nun 2.400 €/qm. 37,5 Prozent ging es in den Vorzugswohnlagen nach oben, in denen jetzt bis zu 3.300 €/qm gezahlt werden müssen. Damit ist der Bezirk Mitte Berlins Spitzenreiter in diesem Marktsegment und setzt sich vor Charlottenburg-Wilmersdorf, wo der Quadratmeter Wohneigentum je nach Lage 2.300 € beziehungsweise 3.200 € kostet. Giller: „Die zentralen, innerstädtischen Lagen werden am stärksten nachgefragt. Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Pankow erfreuen sich ebenfalls wachsender Beliebtheit. Die konsequente Entwicklung dieser Stadtteile wird in naher Zukunft zu weiteren Preisanstiegen führen.“

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Kaufpreise für Häuser auf dem Weg nach oben

Durchschnittlich 290.000€in Standardwohnlagen beziehungsweise 390.000 in Vorzugswohnlagen müssen die Berliner für ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern bezahlen. Damit kennen in diesem Jahr die Kaufpreise für Häuser ausschließlich den steilen Weg nach oben. Verzeichneten die IVD-Experten im vergangenen Jahr noch moderate Preissteigerungen von durchschnittlich vier Prozent erhöhten sich die Kaufpreise im aktuellen Betrachtungszeitraum je nach Lage um 7,4 beziehungsweise 8,3 Prozent. Den geringsten Zuwachs (+2,7 Prozent) weist die Vorzugslage von Reinickendorf auf, wo ein Einfamilienhaus bis zu 380.000 € kostet. Im Vergleich dazu investieren die Käufer in Charlottenburg-Wilmersdorf für ein vergleichbares Objekt bis zu 700.000 (+16,7 Prozent), was gleichzeitig der Höchstwert in Berlin ist.

Die Preissteigerungen gelten aber nicht nur für die Vorzugswohnlagen, sondern sind eine allgemeine Tendenz in allen Lagen und Bezirken. Berliner, die weniger Geld für das eigene Heim investieren möchten, richten daher ihren Fokus eher nach Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf oder auch Treptow-Köpenick. Je nach Wohnlagen tendieren hier die Preise zwischen 225.000 € bis zu 300.000 für ein Einfamilienhaus.

Baugrundstücke in BER-Nähe beliebt

Der noch nicht feststehende Termin zur Eröffnung des neuen Hauptstadtflughafens BER wirft bereits seine Schatten voraus. Vor allem die Stadtteile in der Nähe, die in naher Zukunft von der guten Anbindung an den BER profitieren werden, sowie auch das angrenzende Umland finden offensichtlich den Zuspruch zukünftiger Hausbauer. Aus diesem Grund wird Bauland in den Vorzugslagen von Neukölln deutlich teurer. Mit dem größten Preisanstieg in der Hauptstadt von 35 Prozent auf nun 250/qm ist der Bezirk zwar noch vergleichsweise günstig, schließt aber zum durchschnittlichen Berliner Preisniveau auf.

Bauland in den Vorzugslagen von Neukölln deutlich teurer

In Standardwohnlagen sind die Preise um rund 16 Prozent auf 240/qm und in Vorzugslagen um rund 24 Prozent auf 430/qm gestiegen. Generell gilt: Wer auf der Suche nach Bauland ist, wird vor allem in den Vorzugslagen des westlichen Stadtgebietes kaum noch Angebote finden. „Hinzu kommt, dass viele Grundstücke aufgrund der großen Nachfrage gar nicht mehr inseriert werden, sondern mittels geführter Wartelisten der Makler bereits im Vorfeld zur Veräußerung kommen. Mitunter müssen also zukünftige Hausbauer einen langen Atem haben und vorausschauend agieren. Denn trotz aktuell günstiger Kreditzinsen braucht es ausreichend Eigenkapital, um selbst zu bauen“, resümiert Katja Giller.

Kapitalanlageimmobilien in Berlin weiterhin international begehrt

Die Hauptstadt bleibt bei internationalen Investoren ein begehrter Standort. Da nach Ansicht von Experten andere europäische Metropolen deutlich überteuert sind, rechnet man in Berlin trotz der aktuellen deutlichen Preiszuschläge mit einer positiven Entwicklung der Investments. Das lässt auch in diesem Segment die Preise steigen, die sich teilweise von traditionellen Refinanzierungsberechnungen mittels des tatsächlichen Mietertrages ablösen und trotz Mietpreisbremse mehr auf die zukünftige Entwicklung des Mietniveaus spekulieren. Vor allem in Mitte war die Preissteigerung mit 25,9 Prozent auf 1.700/qm Wohn-/Nutzfläche in Standardlagen und 20 Prozent auf 2.400/qm Wohn-/Nutzfläche in Vorzugslagen erheblich (Schwerpunktkaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser ab 12 WE) Spitzenreiter bleibt jedoch Charlottenburg-Wilmersdorf mit Schwerpunktpreisen von 1.800/qm in Standardlagen beziehungsweise 2.500/qm in Vorzugslagen.

Berliner Umland im Aufwind

Die brandenburgischen Städte und Gemeinden im Berliner Umland profitieren stark vom Angebotsmangel und den stark gestiegenen Kaufpreisen in der Hauptstadt. Die Grundstücks- und Hauskaufpreise sind nahezu flächendeckend um fünf bis zehn Prozent gestiegen. Besonders nachgefragt werden Wohnlagen im Umkreis von rund einem Kilometer um die S- und Regionalbahnhöfe. Spürbar ist dies vor allem an der wachsenden Zahl neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser. Aber auch Grundstücke mit einer guten Anbindung an den neuen Hauptstadtflughafen BER sind beliebt. Die zahlreich durchgeführten Schallschutzmaßnahmen werten die Wohnlagen auf und führen zu weiteren Preissteigerungen.

Auch der Immobilienmarkt der brandenburgischen Landeshauptstadt ist ungebrochen im Aufwind. Ein- und Zweifamilienhäuser werden teurer. Die Preise liegen mittlerweile zwischen 200.000 in einfachen und 430.000 in sehr guten Lagen. Ebenfalls nach oben geht es im Mietmarkt. In mittleren bis guten Wohnlagen stiegen die Wohnungsmieten um rund sechs Prozent auf 9/qm Wohnfläche. Die Spitzenmieten bleiben hingegen stabil bei 11,50/qm.

Ausblick: Berliner Senat muss gestalten statt verwalten

Berlins rasantes Bevölkerungswachstum hat eine Nachfragewelle ausgelöst, die durch den Markt nicht mehr in jeder Lage flächendeckend bedient werden kann. Hält diese Entwicklung an, kennen die Preise in allen Immobilienteilmärkten nur den Weg nach oben. „Der Berliner Senat muss endlich handeln, das reine Verwalten der Metropole reicht nicht aus. Die Hauptstadt braucht Neubau – in allen Lagen und Ausstattungsklassen“, sagt Dirk Wohltorf. Der Vorstandsvorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg betont, dass flexible Förderprogramme für den Wohnungsneubau und ein attraktiver Infrastrukturausbau bisher weniger beachteter Bezirke auf der Tagesordnung stehen sollten. Wohltorf: „Gesetze, wie die Mietpreisbremse, jetzt womöglich in einer fatalen zweiten Runde zur Vollbremsung des Marktes ausgebaut, werden nicht Teil der Lösung sein. Probleme, die das Marktungleichgewicht mit sich bringt, werden so intensiviert und verlängert. Auch der dauerhaften Erhöhung der „Strafsteuer“ für den Eigentumserwerb, Grunderwerbsteuer genannt, muss Einhalt geboten werden. Der IVD Berlin-Brandenburg fordert beispielsweise die Befreiung von Selbstnutzern beim Erstkauf, um mehr Anreize für den Eigentumserwerb zu setzen. Berlin braucht Mut zur Gestaltung. Dass der Senat dazu in der Lage ist, muss er jetzt beweisen.“ 

IVD Berlin-Brandenburg e. V.

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