Lebzeitige Übertragung des Familienheims vs. Erbrecht

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Selbstgenutzte Eigenheime oder selbstgenutzte Eigentumswohnungen stehen oft im Zusammenhang mit Vermögensentscheidungen, die die Kontinuität des Familienvermögens gewährleisten sollen. Diese Sachverhalte betreffen in den meisten bürgerlichen Familien die wesentliche Ansparleistung einer ganzen Generation. 

Solche Entscheidungen sind mit Sorgfalt und Bedacht zu treffen und werden nicht selten sehr intensiv mit dem anwaltlichen Berater diskutiert. In diesen Fällen geht es meistens um die grundsätzliche Fragestellung, ob die Übertragung von Ansprüchen aus „warmer Hand“ oder aus „kalter Hand“ vorzugswürdig ist. Fällt die Entscheidung für eine Übertragung zu Lebzeiten (asset protection), geht es um die weitere Frage, wie Absicherungsmechanismen für den Veräußerer in der Gestalt von Nutzungsauflagen (Wohnungsrecht/Nießbrauch), Leistungsauflagen (Pflegeverpflichtungen u. a.) und Rückforderungsvorbehalte geregelt werden können. Fällt die Entscheidung für eine erbrechtliche Lösung, sind im Einzelnen Vor- und Nachteile hinreichend abzuwägen.

1. Vorzüge einer lebzeitigen Übertragung

Für viele stellt sich die Frage, ob bereits zu Lebzeiten das Familienheim übertragen werden soll. Hierfür sprechen der sofortige Entlastungseffekt (Übertragung der Verantwortung und Verwaltungslasten auf den Erwerber) sowie die Möglichkeiten, im Einvernehmen mit allen Beteiligten einen Ausgleich unter mehreren Nachkommen herbeizuführen. 

Für eine solche Lösung sprechen auch ertragssteuerliche Motive. Zu nennen sind hierbei der Sonderausgabenabzug für Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit Betriebsvermögen, vor 2008 auch mit Privatvermögen; bis 2005 u. a. Investitionsförderung beim Erwerber durch Eigenheimzulagen. Auch schenkungssteuerliche Überlegungen (erneute Ausnutzung der personenbezogenen Freibeträge nach Ablauf von zehn Jahren, Abzug vorbehaltener Nutzungsrechte seit der Streichung des § 25 ErbStG) können für eine lebzeitige Übertragung sprechen. Für den Fall, dass eine Vermögenssteuer oder eine vergleichbare Vermögensabgabe im Sinne von Art. 106 Abs. 1 Nr. 5 GG wieder eingeführt werden, erlaubt nur die lebzeitige Übertragung die Ausnutzung der personenbezogenen Freibeträge der weiteren Familienmitglieder. 

Darüber hinaus kann der Vorteil auch darin liegen, nach Ablauf von zehn Jahren seit der Schenkung dem Rückforderungsregress späterer Sozialleistungsträger zu entgehen (§ 528 BGB). Dies gilt auch für die verbesserten Chancen, unliebsame dritte Pflichtteilsberechtigte vom „ordentlichen Pflichtteil“ auf den abschmelzenden Pflichtteilsergänzungsanspruch zu verweisen. Die lebzeitige Verfügung eröffnet sogar die Chance, der „Schenkungsfalle“ vollständig zu entrinnen. In dieser „Steuerbarkeit“ des jeweiligen Erwerbs bestehen Gestaltungsspielräume, die den Erwerb als entgeltlichen Erwerb regeln. 

Hierbei handelt es sich um die vorerwähnten Nutzungsrechtsvorbehalte zu Gunsten des Veräußerers, Pflegeverpflichtungen des Erwerbers sowie Rückauflassungsansprüche des Veräußerers in bestimmten Fällen (typischerweise bei Insolvenz des Erwerbers, Schenkungsabsicht des Erwerbers). Dabei steht die Formel 3 x 10 im Vordergrund. Hierbei geht es um drei Gefahren, die sich innerhalb von zehn Jahren realisieren können. Ohne die drei vorbenannten Bedingungen wird aus der Übertragung nämlich eine Schenkung. Solche Rechtsgeschäfte können innerhalb von zehn Jahren wegen Verarmung (§ 529 BGB) rückabgewickelt werden. Zudem leben Steuerfreibeträge erst wieder zehn Jahre nach der Übertragung auf. Darüber hinaus können die bereits erwähnten Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen, wenn innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung der Erbfall eintritt. Bei der Vertragsgestaltung sollte darauf geachtet werden, dass kein grobes Missverhältnis zwischen den wirklichen Werten von Leistung und Gegenleistung entsteht (BGH, NJW 1993, 559). Die Vereinbarung von Gegenleistungen (z. B. Nießbrauchsvorbehalt, Pflegeverpflichtung, Rückauflassungsverpflichtung) sollte nicht weniger als die Hälfte des Verkehrswerts der Zuwendung ausmachen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2014 – I – 1 U 177/11). 

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Sind sich die Vertragsparteien darüber einig, dass unabhängig von einer kaufmännischen Abgewogenheit Leistung und Gegenleistung gleichwertig sind, schadet bei objektiver Bewertung eine Abweichung von 20 % nicht (OLG Koblenz ZErb 2006, 282). Der Jurist bezeichnet dies als das Prinzip der „subjektiven Äquivalenz“. Hat der Erbwerber seinerseits zu Lebzeiten bereits Vermögensaufwendungen getätigt (Sanierungskosten des Eigenheims mitfinanziert), sollte dies als Verwendungsersatzanspruch im Vertragswerk auch benannt werden (§§ 951, 812 BGB). Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf können auch in der Vergangenheit erbrachte Pflegeleistungen als „Gegenleistung des Erwerbers“ berücksichtigt werden, wenn dies von den Vertragsparteien so gewollt ist (OLG Düsseldorf DNotZ 1996, 652). Es ist sogar möglich, im Wege einer nachträglichen Vereinbarung der Entgeltlichkeit (BGH, NJW-RR 1986, 1135) eine ursprünglich als unentgeltlich erbrachte Leistung zur vorweggenommenen Erfüllungshandlung für einen nunmehr abzuschließenden Übertragungsvertrag umzuwidmen (BGH, NJW 1992, 2567; OLG Oldenburg, MittBayNot 1997, 183). Eine solche nachträgliche Vereinbarung eines Entgelts ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes sogar pflichtteilsergänzungsfest (BGH Urteil vom 14.02.2007 – IV ZR 258/05).

Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Sicherung des Familienvermögens im Falle der lebzeitigen Übertragung sind vielfältig. Sie ermöglichen insbesondere eine legale Verhinderung des Zugriffs von Sozialhilfeträgern und Finanzbehörden, was auch für unliebsame (potentielle) Pflichtteilsberechtigte gilt. 

2. Vorteile einer Übertragung durch Erbgang

Die Übertragung durch Testament kann in Einzelfällen vorzugswürdig sein. Dies gilt zum einen für die dingliche Wirkung von kontroll- und verfügungsentziehenden Elementen. Dies gilt insbesondere im Falle der Anordnung einer Testamentsvollstreckung sowie der Bestimmung von Vor- und Nacherbfolge. 

Beide Rechtsinstitute beinhalten einen sehr weitreichenden pfändungs- und sozialrechtlichen Zugriffsschutz. Zudem dient diese Variante vor allem der Erhaltung des so genannten „Traditionsvermögens“. Von besonderem Interesse ist die „Vererbung“ des Familienheims an den überlebenden Ehegatten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Ehegatte die Immobilie als Familienheim bezieht, was regelmäßig spätestens sechs Monate nach dem Erbfall geschehen sollte. 

Hat der Erblasser die Immobilie käuflich erworben, sollte dringend darauf geachtet werden, dass er noch zu Lebzeiten in das Grundbuch eingetragen wird. Vor dem BFH ist derzeit ein Verfahren zum Aktenzeichen BFH II R 14/16 anhängig, in dem es um die Steuervergünstigung eines Eigenheimerwerbs gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG geht. Hierzu muss man wissen, dass die Steuerbefreiung sich auf den gesamten Wert des Familienheims bezieht, selbst wenn die Immobilie mehr als 500.000,00 EUR (regelmäßiger Freibetrag für Ehegatten) wert ist. Bei dem nunmehr vom BFH zu entscheidenden Fall war der Erblasser nach Erwerb der Immobilie vor seinem Tod noch nicht in das Grundbuch eingetragen worden. Die Überlassung der Immobilie im Wege eines Vermächtnisses zu Gunsten des überlebenden Ehegatten könnte möglicherweise nicht in vollem Umfang der Steuerbefreiung gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG unterfallen. In solchen Fällen sollte dringend darauf geachtet werden, dass die Eintragung in das Grundbuch forciert wird.

Mein Tipp: 

Es gibt zahlreiche Gründe, bereits zu Lebzeiten ein Familienheim zu übertragen. In Einzelfällen ist die Übertragung von Todes wegen vorzuziehen. Es kommt entscheidend darauf an, aus welchem Grunde die Übertragung erfolgen soll. Ohne die Einholung von Rechtsrat können solche Entscheidungen nicht ohne Risiko getroffen werden. 

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Dr. Thorsten Purps
Fachanwalt für Erbrecht
in der Rechtsanwaltssozietät Streitbörger Speckmann PartGmbB
www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-0

 

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