Der unvollendete Bauvertrag

Wird ein Bauvertrag vorzeitig beendet, führt das oft zu erheblichen Problemen und Streitigkeiten. © Superingo / Fotolia.com
Wird ein Bauvertrag vorzeitig beendet, führt das oft zu erheblichen Problemen und Streitigkeiten. © Superingo / Fotolia.com

Es kommt nicht selten vor, dass ein Bauvertrag nicht beendet wird. Die Gründe hierfür sind mannigfaltig. Oft erfolgt die Kündigung des Vertrages durch einen der Vertragsparteien auf-grund von Streitigkeiten über Honorar oder Mängel. Der vorzeitig beendete Bauvertrag ist daher insbesondere anzutreffen bei Kündigungen durch den Bauunternehmer wegen Zahlungsverzuges des Auftraggebers, Kündigung des Bauherren wegen Mängeln, bei der Insolvenz des Werkunternehmers oder schlichtweg bei nachhaltigem Vertrauensbruch einer der Vertragsparteien.

Die vorzeitige Beendigung eines Hausbauvertrages führt oft zu erheblichen Problemen und Streitigkeiten. Die Parteien, die durch die Kündigung des Vertrages eigentlich die Streitigkeiten beenden wollten, sehen sich nicht selten nach der Kündigung in der Situation „Vom Regen in die Traufe“.

Um nur drei der gängigsten Probleme eines vorzeitig beendeten Bauvertrages zu benennen:

  • Leistungsabgrenzung,
  • Mangelverantwortlichkeit,
  • Abrechnung.

Wird das Bauwerk von einem anderen Bauunternehmer fertiggestellt, stellen sich oft die Probleme, wer genau was gemacht hat und wer genau für welche Mängel verantwortlich ist. Am schwierigsten stellt sich jedoch meistens die Frage der Abrechnung durch den Werkunternehmer dar. Wieviel Werklohn kann er für die bereits erbrachte Leistung verlangen? Oder:

Welchen Wert hat das halbe Haus?

Am einfachsten und unkompliziertesten ist die Abrechnung bei einem sog. Einheitspreisvertrag. Hier ist jede einzelne Leistung des Werkunternehmers mit der Angabe von Mengen und Massen konkret und detailliert in einem Leistungsverzeichnis beschrieben. Komplizierter und umfangreicher wird es jedoch bei einem Pauschalvertrag. Das Problem ist:

Nahezu alle Hausbauverträge sind Pauschalverträge!

Dies zumindest soweit es sich um Einfamilienhäuser handelt. Diese Verträge sind dadurch gekennzeichnet, dass die vertragsgegenständliche Leistung, d.h. das Aussehen und die Aus-stattung des Hauses in einer allgemein gehaltenen Leistungsbeschreibung ohne Angabe von Mengen und Massen niedergeschrieben ist. Bei einem solchen Pauschalvertrag gibt es ganz erhebliche Probleme bei der Abrechnung der erbrachten Leistungen. Dies wiederum spiegelt sich auch in dem exorbitant hohen Umfang der Rechtsprechung zu diesem Thema in den letzten Jahren wieder.

Folgende oft anzutreffende Abrechnungen sind unzulässig:

  1. Auf der Grundlage eines Ratenzahlungsplanes
    Es kommt häufig vor, dass das Bauunternehmen für die Bewertung der erbrachten Leistungen den Ratenzahlungsplan heranzieht. Dies ist unzulässig (BGH – VII ZR 82/96). Die Verknüpfung von Teilleistungen mit Teilzahlungen besagt nicht zwingend etwas dazu, dass die Vertragsparteien die einzelnen Teilleistungen tatsächlich mit den ihnen zugeordneten Raten bewerten. Dies beruht auf der falschen Vorstellung, dass ein Ratenzahlungsplan eine endgültige Bewertung des Baufortschrittes darstellt.
  2. Abrechnung nach prozentualer Bewertung
    Die Rechtsprechung erachtet auch eine Abrechnung mit Prozentangaben der geschuldeten Leistung als unzulässig. Diese Bewertung ist willkürlich und nicht nachvollziehbar (BGH-VII ZR 184/94).
  3. Abrechnung nach beliebigen Einheitspreisen
    Sehr häufig ist auch das Phänomen anzutreffen, dass der Unterzeichner die erbrachte Leistung nach Aufmaß und Einheitspreisen abrechnet, ohne diese Preise in Beziehung zum Gesamtpreis zu setzen. Diese Abrechnung ist unzulässig, weil bei einer derartigen Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, ob die angegebenen Einheitspreise der vertraglichen Gesamtkalkulation entspricht (BGH-VII ZR 53/99).
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Lösung: Pauschalpreis in Einheitspreise umwandeln.

Die nachträgliche Umwandlung eines Pauschalpreisvertrages in einen Einheitspreisvertrag ist für die Abrechnung zwingend notwendig, aber äußerst aufwendig und kompliziert. Dies ist aber das, was die Rechtsprechung vom Bauunternehmer verlangt. Nur so kann nachvollzogen und überprüft werden, ob der Werklohn, den der Werkunternehmer für die teilweise erbrachte Leistung verlangt, auch der Gesamtvertragspreiskalkulation entspricht. Nur so kann festgestellt werden, ob der Werkunternehmer sich nicht seinen erbrachten Leistungsteil „schönrechnet“.

Mein Tipp für den Bauherrn:

Lassen Sie die Abrechnung für einen vorzeitig beendeten Bauvertrag von einem Fachmann überprüfen. Sie selbst sind hierzu nicht in der Lage! Der Wert der erbrachten Teilleistung im Verhältnis zum Gesamtwerk lässt sich für einen Laien unmöglich ermitteln.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Andreas Jurisch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Rechtsanwaltssozietät Streitbörger Speckmann PartGmbB
www.streitboerger.de
Tel: 0331/27561-0

 

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