Das neue Bauvertragsrecht unter der Lupe

Zum Jahresbeginn 2018 tritt ein neues Bauvertragsrecht in Kraft tritt. Florian Becker vom Bauherrenschutzbund nimmt es für Sie unter die Lupe. © Bits and Splits / Fotolia.com
Zum Jahresbeginn 2018 tritt ein neues Bauvertragsrecht in Kraft tritt. Florian Becker vom Bauherrenschutzbund nimmt es für Sie unter die Lupe. © Bits and Splits / Fotolia.com

Zum Jahresbeginn 2018 tritt ein neues Bauvertragsrecht in Kraft tritt. Das Gesetz sorgt für mehr Sicherheit und Transparenz beim Abschluss von Bauverträgen. Private Bauherren profitieren dann von den Bestimmungen des neu gestalteten Werkvertragsrechts, des Bauvertrags und der speziellen Besonderheiten zum sog. Verbraucherbauvertrag, der erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert wurde. Nicht erfasst sind Maßnahmen, wie der Anbau eines Wintergartens, die Errichtung einer Trockenbauwand oder der Neugestaltung des Badezimmers. Bauunternehmen, die hingegen umfangreiche Bauvorhaben realisieren, z.B. Anbieter für schlüsselfertige Häuser oder Firmen, die einen Neubau hinter historischer Fassade realisieren, müssen ihre Vertragsgestaltung nach den folgenden Regelungen überarbeiten:

1. Das Widerrufsrecht:

Private Bauherren können abgeschlossene Verbraucherbauverträge zukünftig innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss widerrufen. Vor Baubeginn müssen sie vom Unternehmer ordnungsgemäß und schriftlich über ihr Recht informiert werden. Sollte dies nicht geschehen, tritt es erst ab dem Zeitpunkt des Hinweises in Kraft. Spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss verliert der Bauherr seinen Anspruch auf Widerruf. Doch Vorsicht: Sind bereits Bauleistungen durch den Unternehmer erbracht worden und wird dann der Bauvertrag innerhalb der Frist widerrufen, kann es gegebenenfalls zur Abrechnung der bis dahin erbrachten Leistungen kommen. Das Widerrufsrecht findet zudem bei Bauträgerverträgen keine Anwendung.

2. Die Baubeschreibung

Vor Vertragsabschluss muss der Unternehmer den Verbraucher über die zu erbringenden Bauleistungen informieren. Die Baubeschreibungspflicht gilt gleichermaßen für Verträge mit Anbietern schlüsselfertiger Häuser als auch Bauträgern. Wer hingegen mit eigenem Architekten plant, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Baubeschreibung vom beauftragten Unternehmer.

Durch die verbindlichen Angaben können Verbraucher Angebote besser miteinander vergleichen und wissen, welche Leistung und Qualität sie für ihr Geld erhalten. Die höhere Vertragssicherheit mindert gleichzeitig das Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung, da man die angebotene Leistung durch einen sachverständigen Dritten besser überprüfen kann.

Die Baubeschreibung beinhaltet zukünftig insbesondere:

  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss

3. Bauzeitenregelung

Verbraucherbauverträge müssen zukünftig verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks treffen. Sofern der Beginn noch nicht fest steht, ist die Dauer der Baumaßnahmen anzugeben. Die Bauzeitregelung sorgt für eine höhere Vertragssicherheit und trägt zur Minderung der wirtschaftlichen Risiken für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum bei. Zudem ermöglicht die frühzeitige Information über die Fertigstellungszeit der Baumaßnahme eine verlässliche Planung.

4. Begrenzung der Abschlagszahlungen

Ab 2018 dürfen Unternehmer maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Restbetrag wird nach der Abnahme fällig. Diese Vorgabe muss in dem Zahlungsplan des Verbraucherbauvertrags berücksichtigt werden. Die Regelung mindert für Verbraucher das Überzahlungsrisiko. Auch sichert die Schutzvorschrift privaten Bauherren am Ende des Erfüllungsstadiums die Handlungsfähigkeit, z.B. wenn sie in die Situation geraten, einen Teil der Vergütung zur Beseitigung eines Mangels zurückhalten zu müssen. Achtung: Bei Bauträgerverträgen gilt weiterhin die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

5. Übergabe von Dokumenten

Das neue Gesetz veranlasst Unternehmer den Bauherren Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften vor Beginn der Ausführung, jedoch spätestens mit der Fertigstellung des Bauvorhabens zu übergeben. Hierzu gehören etwa die Genehmigungsplanung, EnEV-Nachweise, Unterlagen zur Instandsetzung und KfW-Nachweise. Durch die Regelung erhalten Verbraucher die Möglichkeit, die Informationen durch einen unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Die gesetzliche Regelung erfasst nicht jedoch die Übergabe von allen sinnvollen Dokumenten. Deshalb empfehlen wir, zusätzlich Prüfprotokolle der Elektronanlage, Nachweise über Baugrundgutachten und Ähnliches vertraglich zu fixieren.

Dieser Rechtsartikel stammt von:
Florian Becker
Bauherren-Schutzbund e.V.

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