Die Finanzierung des Wohnungskaufs

Die meisten Wohnungsfinanzierungen stehen auf mehreren, stabilen Säulen
Die meisten Wohnungsfinanzierungen stehen auf mehreren, stabilen Säulen

Die meisten Finanzierungen des Wohnungskaufs stehen auf mehreren, stabilen Säulen

Wenn es finanziell möglich ist, dann sollten Sie den Traum von der eigenen Immobilie möglichst bald verwirklichen. Ein Blick auf Ihr Girokonto oder ein Haushaltsbuch kann Ihr „Aufwecker“ für den Wunsch nach einer eigenen Immobilie werden: Je nach Bundesland „frisst“ die Miete zwischen etwa 24 und 28 % des verfügbaren Einkommens auf. Dies bedeutet: Mehr als jeder vierte Einnahmen-Euro privater Haushalte wird für die Miete verwendet (Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes von 2014 gibt es hier).

Verspüren Sie den Wunsch schon möglichst bald die Miete an sich selbst zu bezahlen? Dann könnte sich ein Blick auf die Quellen der Wohnungsfinanzierung wirklich lohnen! 

Der Mix aus Eigen- und Fremdkapital ist die häufigste Finanzierungsform

Nur die wenigsten Menschen haben schon beim Einzug genug Eigenkapital, um sich den Wohntraum zu erfüllen. Wer nicht Spitzenfußballer und Multimillionär ist, der wird wahrscheinlich eine Kombination aus verschiedenen Finanzierungsquellen nutzen. Mit den am häufigsten verwendeten Begriffen können Sie selbstbewusst und auf Augenhöhe an die Finanzierung herangehen: 

  1. Eigenkapital:
    Der Begriff Eigenkapital beschreibt alle Mittel, die Sie als Immobilienkäufer oder -erbauer in die Finanzierung einbringen. Das können Barmittel sein oder aber auch Wertpapiere, die Sie an der Börse verkauft haben. Wichtig für die Eigenkapital-Funktion ist, dass diese Finanzmittel bereits zur Verfügung stehen. Ihre zukünftigen Löhne/Gehälter und ähnliches Einkommen werden dagegen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung und der Berechnung der Zinshöhe berücksichtigt. 

    Vor dem Immobilienkauf ist es wichtig, möglichst schnell möglichst viel Eigenkapital anzusparen. Neben geförderten Produkten (wie einer Riester-Altersvorsorge, die dann teilweise als Wohn-Riester ausgezahlt wird) waren jahrzehntelang Bausparverträge sehr gefragt. In der Niedrigzinsphase allerdings warnen die Verbraucherzentralen davor. Bei einer Anspardauer länger als vier bis fünf Jahre könnten Sie deshalb auch in einem guten, breit gestreuten Aktienfonds ansparen. 

  2. Fremdkapital:
    Beim Fremdkapital handelt es sich um alle diejenigen Finanzmittel, die Ihnen Kreditgeber für die Immobilie zur Verfügung stellen. Die häufigste Form ist der Immobilienkredit der Bank, mit dem viele Immobilienkäufer beispielsweise bis zu 60 oder 80 % des Immobilienwertes beleihen können. Jede Bank kalkuliert dabei eine unterschiedliche Beleihungsgrenze, ab der beispielsweise Zinszuschläge erhoben werden oder für die keine komplette Finanzierung dargestellt werden kann. 
  3. Förderungen und Zuschüsse für die Schaffung von Eigentum:
    Vor etwas mehr als zehn Jahren wurde die Eigenheimzulage abgeschafft, bis zu diesem Zeitpunkt galt sie neben den Agrarsubventionen für die Landwirtschaft (die über die EU abgerechnet wurden) zu einer der bedeutendsten Zahlungen des Staates an Privatleute. Inzwischen wurde die Förderung erheblich reduziert.

    Im Wesentlichen handelt es sich um eine Art Zinssubvention, weil die KfW-Kredite zum energieeffizienten Bauen oft mit nur 1,36 % verzinst werden. Hier sind 100.000 Euro Kreditsumme möglich, wobei maximal 15.000 Euro (jeweils pro Wohnung) unter bestimmten Umständen erlassen werden können. Diesen Zuschüssen steht allerdings ein erhöhter Bauaufwand gegenüber, weshalb Sie die Immobilien noch gründlicher vergleichen können!

    Einen richtigen Zuschuss können Sie dann bekommen und in Wohneigentum umwandeln, wenn Sie das geförderte Riester Sparen zumindest teilweise in eine selbst genutzte Immobilie umwandeln. Allerdings ist dies eher eine Ergänzung der Finanzierung! 

Der Wohnungskreditvergleich kann ein Turbo für die Rückzahlung sein

Wie wir unter den Voraussetzungen für den Wohnungskauf bereits beschrieben haben ist die Bonität von Ihnen als Kreditnehmer von außerordentlicher Bedeutung. Ihre Einnahmen aus nicht selbständiger Tätigkeit oder auch als Gewerbetreibender speisen die Zinsen und die Tilgung. Wenn Sie die Entwicklung der Bauzinsen vergleichen, dann werden Sie sehen: Mit nur wenigen Prozent Zinsen werden dieses und die vergangenen Jahre sicherlich als die goldenen Jahre für die Immobilienkäufer in die Geschichte eingehen. 

Bei einem Immobilienkredit sollten Sie darauf achten, dass Sie eine möglichst lange Zinsbindung eingehen. Sie sollten deshalb den Wohnungskreditvergleich zum Beispiel auf www.wohnungskreditvergleich.de/wohnung-finanzieren/ starten, weil es sich beim Immobilienkredit um ein fest vereinbartes Geschäft handelt. Auf die Auszahlung folgt die vereinbarte Anzahl der Monatsraten bis hin zur vollständigen Tilgung oder (bei einer unwahrscheinlichen weiteren Zinssenkung) dem Ablösen durch einen weiteren Kredit. Dies bedeutet: Die einmal gegebene vertragliche Zusage für den Kredit bleibt erhalten wenn die Tilgung durch Sie planungsgemäß erfolgt. Deshalb sollten sie nicht allzu viel Wert auf das Image der kreditgebenden Bank legen: Das von einem günstigen Kreditgeber bereitgestellte Geld ist in seiner Kaufkraft genauso viel Wert als wenn sie es mit einem zu hohen Zins – also zu teuer – finanziert oder „eingekauft“ hätten.

Weniger Zins bedeutet bei gleicher Monatsrate eine schnellere Abzahlung oder bei gleicher Laufzeit das Plus an Lebensqualität durch niedrigere Monatsraten. Gehen wir einmal davon aus, dass zwischen einem Angebot der örtlichen Bank und einem auf unserem Kreditvergleich gefundenen Angebot eine Zinsdifferenz wäre: Eine Zinsdifferenz von nur einem halben Prozentpunkt bringt bei einem Immobilienkredit in Höhe von 200.000 eine Zinsersparnis von anfänglich beinahe 90 Euro im Monat.

Wohneigentum statt Vermieterwohlstand – die Niedrigszinsphase macht es möglich

Unabhängig von der Finanzierung lohnt es sich auch, die Geld- oder „Krötenwanderung“ näher zu betrachten. Bei einer Rückzahlung des Immobilienkredits bilden Sie eigenes Vermögen, bei Mietzahlungen häuft sich dagegen ein Geldberg auf Vermieterseite an. Dies sollten und können Sie durch den Wohnungskreditvergleich vermeiden.

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